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Wirtschaft Immobiz
12/15/2014

Inflation, Verbraucherpreisindex und Wertsicherung

Die Anpassung der Miete unterscheidet sich nach Baujahr, Vertragsabschluss und Wohnungsgröße.

von Ulla Grünbacher

Wohnungsmieten dürfen in Österreich laufend an die Inflation angepasst werden. Voraussetzung dafür ist, dass eine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart ist. Meist orientiert sich diese am Verbraucherpreisindex (VPI). Die Statistik Austria erhebt und berechnet den VPI und veröffentlicht jeden Monat die aktuellen Werte. „Aus der Formulierung im Vertrag muss klar hervorgehen, auf welche Indexzahl sich die Erhöhung bezieht“, sagt Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung. Ein Beispiel: Der Hauptmietzins soll entsprechend dem VPI 2005 wertgesichert sein. Der Vermieter muss die neue Miete 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin schriftlich einfordern. Wurde im Vertrag keine Wertsicherung vereinbart, darf der Vermieter den Zins nicht erhöhen.

Die Anpassung an die Inflation unterscheidet sich nach Art der Miete:

Richtwert

Diese Miete gilt vor allem für Wohnungen in Häusern, die vor 1953 baubewilligt wurden. Der Richtwert darf seit 2009 nur alle zwei Jahre angepasst werden, dafür um die Zweijahresinflation. Im Vertrag kann auch eine jährliche Erhöhung oder eine Anpassung vereinbart werden, wenn der Verbraucherpreisindex eine bestimmte Schwelle (etwa fünf Prozent) überschritten hat. Doch die Miete darf auf keinen Fall höher sein als der gesetzlich zulässige Wert. Erst nach der Verlautbarung, in der Regel für April, darf der Vermieter dem Mieter die Erhöhung vorschreiben. Die neue Miete wird daher erst ab Mai wirksam. Zuletzt wurde der Richtwert im April 2014 erhöht (siehe Grafik). Eine rückwirkende Verrechnung müssen Mieter nicht bezahlen. Im April 2016 wird der Richtwert das nächste Mal angehoben.

Kategoriemiete

Für Mietverträge in Altbauten, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, gilt die Kategoriemiete. In diesem Fall ist die Erhöhung an den VPI 2000 gekoppelt. Steigt die Inflation über fünf Prozent, wird die Miete erhöht. Im April dieses Jahres wurden die Werte für die Kategorien A bis D zuletzt angepasst (siehe Grafik). Zu- und Abschläge kommen zum jeweiligen Basiswert dazu. Eine rückwirkende Erhöhung können Vermieter nicht durchsetzen. Die Kundmachung der aktuellen Beträge erfolgt für Richtwert und Kategorie durch das Justizministerium.

Angemessener Mietzins

Für Wohnungen mit mehr als 130 Quadratmeter, für nach 1945 errichtete Einheiten und für Flächen in denkmalgeschützten Gebäuden, die vom Vermieter mit erheblichen Eigenmittel erhalten werden, darf der angemessene Zins verlangt werden. Das ortsübliche Entgelt von Wohnungen vergleichbarer Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung wird für die Berechnung herangezogen. Ist eine Wertsicherung vertraglich vereinbart, so ist diese meist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Miete darf erhöht werden, wenn der Schwellenwert überschritten wird. Als Ausgangsbasis wird im Mietvertrag eine Indexzahl angeführt, von der aus die Erhöhung berechnet, zum Beispiel um fünf Prozent.

Freier Mietzins

Die Höhe des frei vereinbarten Zinses unterliegt den Marktverhältnissen. Im Gegensatz zu den anderen Mietsystemen gibt es keine gesetzlichen Erfordernisse, um die Erhöhung geltend zu machen. Eine vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel ist aber erforderlich, um die monatliche Gebühr anzupassen. Die Höhe der neuen Miete kann beliebig vereinbart werden und ist nur durch allgemeine Schutzbestimmungen des ABGB wie Wucher begrenzt. Die Erhöhung kann bis zu drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.

Genossenschaftsmiete

Gemeinnützige Bauvereinigungen verlangen eine kostendeckende Miete. Während Annuitäten zurückgezahlt werden, dürfen steigende Kreditzinsen an den Mieter weitergegeben werden. Ist der Kredit ausbezahlt, dann orientiert sich die Miete in ganz Österreich am burgenländischen Richtwert abzüglich 30 Prozent. In diesem Fall kann die Miete wie beim Richtwert alle zwei Jahre an die Inflation angepasst werden. Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) sind Teil des monatlichen Entgelts in gemeinnützigen Bauten. Diese erhöhen sich, wenn die Inflation um fünf Prozent gestiegen ist.

Überprüfung der Indexanpassung

Die Statistik Austria erhebt und berechnet den Verbraucherpreisindex und veröffentlicht jeden Monat die aktuellen Werte. Auf der Homepage der Statistik Austria gibt es einen Indexrechner. Damit kann man online den Preisanstieg für bestimmte Zeiträume errechnen und davon Mietsteigerungen ableiten.www.statistik.at/Indexrechner

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