Die Mietwohnung als Lebensabschnittspartner
Drei Jahre, fünf Jahre, zehn Jahre: die meisten Mietverträge haben ein Ablaufdatum. Vermieter bleiben auf diese Weise flexibel, sie werden mühsame Mieter leichter los und sie können das Objekt später selbst nutzen. Mieter präferieren in der Regel einen unbefristeten Vertrag. Doch auch die zeitlich begrenzte Variante hat für sie Vorteile. Die wichtigsten Punkte im Überblick.
Richtig befristen
Die wichtigste Regel lautet: Wenn man eine Wohnung befristet vermietet, dann für mindestens drei Jahre. Eine kürzere Zeitspanne ist nicht möglich: Wer die Dauer mit ein oder zwei Jahren begrenzt, muss sogar damit rechnen, dass der Mieter nie mehr auszieht. Denn eine solche Befristung ist ungültig und der Vertrag gilt automatisch als unbefristet.
Eine Befristung muss immer schriftlich vereinbart werden. „Gibt es keine schriftliche Befristung, hat man keinen durchsetzbaren Endtermin und der Vertrag gilt als unbefristet“, warnt Christian Wolf, Wohnrechtsexperte der Hausverwaltung IMV.
Früher kündigen
Auch wenn ein Mietverhältnis mehrere Jahre dauern soll, kann der Mieter frühestens nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen. Das Mietverhältnis dauert also zumindest 16 Monate. Eine einvernehmliche Auflösung ist natürlich jederzeit möglich.
Der Vermieter ist an die vereinbarte Befristung gebunden. „Er kann nur gerichtlich kündigen und das auch nur dann, wenn die im Mietrechtsgesetz genannten Gründe (§ 30 MRG) im Vertrag vereinbart worden sind und einer dieser Punkte zutrifft“, sagt Wolf. Eine Kündigung ist etwa möglich, wenn der Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlt, wenn er von der Wohnung einen erheblichen nachteiligen Gebrauch macht, wenn er ein rücksichtsloses Verhalten an den Tag legt, wenn er die Wohnung nicht regelmäßig zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses benötigt oder wenn der Vermieter einen Eigenbedarf nachweisen kann.
Fristen einhalten
Weniger zahlen
Die klassischen Altbauwohnungen (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) unterliegen dem Mietrechtsgesetz, das auch die Höhe der Miete regelt. Die Richtwerte sind in allen Bundesländern unterschiedlich, in Wien liegt der Richtwert für eine Kategorie-A-Wohnung derzeit bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Für ein Mietverhältnis mit Ablaufdatum muss der Vermieter einen Befristungsabschlag von 25 Prozent gewähren. Eigentümer versuchen unter Ausnutzung aller möglicher Zuschläge zum Richtwert (etwa für Lage oder Ausstattung) die Miethöhe so festzulegen, dass trotz des Befristungsabschlages eine für sie vernünftige Miethöhe herauskommt.
Allzu kreativ sollte man bei den Berechnungen jedoch nicht vorgehen. Denn der Mieter kann die Höhe bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen – und zwar nicht nur während des Mietverhältnisses, sondern auch noch bis zu sechs Monate danach. Ist die Miete zu hoch, muss der Vermieter den Betrag reduzieren und sogar für die Dauer der Befristung (maximal zehn Jahre) zurückzahlen.„Wo es keine Schlichtungsstelle gibt, muss man zum Bezirksgericht gehen. In diesem Fall trägt der Mieter das Kostenrisiko – und es ist fraglich, ob sich das auszahlt“, erklärt Wolf. „Im Teilanwendungsbereich des MRG – also bei Neubauwohnungen oder Dachausbauten – gilt der freie Mietzins. Hier gibt es auch keinen Befristungsabschlag.“
Ausnahmen beachten
Im Einfamilienhaus ist alles anders. Hier gilt nicht das Mietrechtsgesetz, sondern das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Man kann den Vertrag weitgehend gestalten, wie man möchte, und daher auch kürzer als drei Jahre befristen. Eine Befristung bindet beide Seiten. Der Mieter kann nicht gekündigt werden, er darf aber auch nicht früher ausziehen. Ein unbefristeter Vertrag kann von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen aufgekündigt werden.
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