Wirtschaft | Immobiz
22.03.2016

Horizontales Gewerbe: Für Mieter zumutbar?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Nadja Shah – Mietervereinigung.

Ich bin Mieter einer Mezzanin-Wohnung, das Gassenlokal im Erdgeschoß unter mir steht schon lange leer. Nun soll darin ein Bordell entstehen. Muss ich das dulden? Wie kann ich dagegen vorgehen?
Nadja Shah: Als Mieter können Sie dagegen nichts unternehmen. Es kann allerdings zu Mietzinsminderungsansprüchen kommen, wenn durch das Bordell Ihre Mietrechte beeinträchtigt werden und ein ungestörter Gebrauch der Wohnung nicht mehr möglich ist.

Unsere Hausverwaltung vermietet seit einiger Zeit keine leer stehenden Wohnungen mehr. Ich bin bereits die letzte Mieterin in meinem Stock. Muss ich bei der nächsten Abrechnung dann viel mehr zahlen, da ja weniger Mieter da sind?
Eine Umwälzung der Betriebskosten auf Ihr Mietobjekt ist nicht möglich, da sich durch den Leerstand der Aufteilungsschlüssel nicht ändert. Es darf daher durch den Leerstand zu keiner Veränderung der Belastung kommen. Hinsichtlich der Mieteinnahmen sieht das Mietrechtsgesetz ebenfalls eine Schutzvorschrift vor. So muss der Hauseigentümer ab einem Leerstand von sechs Monaten das Eineinhalbfache des Mietzins in die Mietzinsreserve einzahlen, um die Erhaltung des Hauses zu gewährleisten.

Ich bin Wohnungseigentümerin in einem Zinshaus. Der Mehrheitseigentümer will das Erdgeschoß, das bisher als Lager diente, für gewerbliche Zwecke nutzen. Wo kann ich die Pläne einsehen? Wie kann die Widmung geändert werden?
Die Baupläne können Sie bei der Baubehörde einsehen, sofern Sie Eigentümer sind. Mieter haben derartige Rechte nicht. Die Widmung eines Objekts ergibt sich vor allem aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Die Umwidmung von Wohnungen in gewerbliche Nutzung ist eine Änderung, die jedenfalls zustimmungspflichtig ist. Wenn Sie die Widmung ändern wollen und die anderen Eigentümer nicht zustimmen, gibt es die Möglichkeit einen Antrag beim Bezirksgericht zu stellen. Die Richterin wird die Zustimmung der anderen Miteigentümer ersetzen, wenn die Umwidmung zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der anderen Eigentümer führt.

Ich bin seit zehn Jahren Mieter einer Genossenschaftswohnung mit Garten. Bei unserem Einzug war bereits ein Baum gepflanzt. Inzwischen ist er so stark gewachsen, dass er das Haus beschädigt und dringend zurückgeschnitten werden muss. Muss ich, wie die Genossenschaft behauptet, die Kosten tragen? Im Mietvertrag sind diesbezüglich keine Vereinbarungen getroffen.
Nein, diese Kosten sind nicht vom Mieter zu tragen. Seit 1. 1. 2016 liegt die Instandhaltung im Inneren des Mietobjekts im Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht (WGG) beim Vermieter. Die Kosten des Zurückschneidens muss daher dieser tragen.

Mit welchem Zinssatz muss die Mietkaution verzinst werden?
Hinsichtlich der Verzinsung der Kaution gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Da hier fremdes Geld treuhändisch verwaltet wird, ist es optimal anzulegen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss berücksichtigt werden, ob ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde oder ob der Vertrag monatlich kündbar ist. Eine Verzinsung muss sich an diesen Auflösungsmöglichkeiten orientieren, d. h. bei einer monatlichen Kündigungsmöglichkeit wird man nur Anspruch auf den Eckzins haben bzw. auf jenen Zinssatz, den ein monatlich auflösbares Sparverhältnis bietet.

Ich habe meine Wohnung gekündigt und ziehe vor Ablauf des Vertrages aus. Für die restliche Zeit habe ich einen Zwischenmieter gefunden. Darf er in der Wohnung wohnen?
Das Gesetz (MRG) kennt keine Möglichkeit eines "Zwischenmieters". Wenn ein Hauptmieter mit einer weiteren Person einen Vertrag abschließt, dann liegt eine Untermiete vor. Befristete Verträge müssen eine Dauer von drei Jahren einhalten, das gilt auch für Untermietverhältnisse. Wenn Sie das Objekt komplett überlassen, dann sind Sie auch verpflichtet, eine entsprechende Wohnmöglichkeit zu garantieren. Gänzliche Untervermietung ist allerdings ein Kündigungsgrund. Ihr Mieter wiederum hat Schadenersatzansprüche, wenn Sie Ihren Vertrag nicht einhalten können.