Auf dem Weg zum Eigenheim gibt es einige Dinge zu beachten

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09/08/2016

Grünes Licht für das neue Heim

Wer in Österreich ein größeres Bauvorhaben realisieren möchte, braucht die Zustimmung der Behörde. IMMO erklärt, wie Häuslbauer zu einem positiven Bescheid kommen und welches Mitspracherecht Nachbarn haben.

von Theresa Kopper

Der Grund ist gekauft, der Plan gezeichnet – doch ehe der Startschuss für das neue Zuhause fallen kann, ist die Einwilligung des Amtes notwendig. Zu- und Umbaumaßnahmen, wie der Anbau eines Balkons, bedürfen ebenfalls einer solchen. Mit dem schriftlichen Antrag an die Behörde des jeweiligen Standortes (in Wien die MA 37) ist der erste Schritt getan. "Neben dem Einreichplan werden auch der Energieausweis, der Nachweis über den Schallschutz, ein Brandschutzplan sowie die statische Vorbemessung des Bauwerks eingefordert", sagt Wohnrechtsexpertin Daniela Kager von Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte.

Außerdem braucht man einen Grundbuchauszug, ein Parteienverzeichnis und eine Kopie der Bauplatzerklärung. Alle Unterlagen müssen mindestens zwei Wochen bei der Gemeinde zur öffentlichen Einsicht aufliegen. Bei einer sogenannten Vorprüfung wird festgestellt, ob die geplanten Maßnahmen dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan entsprechen. Sieht dieser etwa ein Maximum von drei Stockwerken vor, muss das in der Planung unbedingt berücksichtigt werden, um einen positiven Bescheid zu erhalten.

Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland

In besonderen Fällen können Bauherren ein langwieriges Bewilligungsverfahren mit Bauverhandlung umgehen. Die Immobilie muss dafür allen bundeslandspezifischen Voraussetzungen (einsehbar in der Bauordnung des jeweiligen Landes) entsprechen. In Kärnten etwa ist die vereinfachte Vorgehensweise beim Neubau von Wohnhäusern bis zu einer maximalen Gesamtnutzfläche von 400 Quadratmetern zulässig. "Neben Bauwerber und Planverfasser muss ein unabhängiger Ziviltechniker hinzugezogen werden, der die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften bestätigt", erläutert Kager.

Auch das Einverständnis der Anrainer und Miteigentümer ist nötig, die dies mit einer Unterschrift am Einreichplan bestätigen. Wer als Nachbar gilt, ist wiederum in der Bauordnung des Bundeslandes festgelegt und wird im Rahmen der Planerstellung ermittelt. Im Burgenland gelten als solche Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des künftigen Baus weniger als 15 Meter entfernt sind. In Oberösterreich sind Nachbarliegenschaften höchstens zehn Meter von der eigenen Grundstücksgrenze entfernt.

Wie lange es schließlich zum fertigen Bescheid dauert, hängt von der jeweiligen Behörde ab. Üblicherweise ist im verkürzten Verfahren mit sechs Wochen zu rechnen. Für Wien gilt in diesem Punkt: "Erfolgt binnen eines Monats nach Vorlage der vollständigen und beurteilungsfähigen Dokumente kein Untersagungsbescheid, kann eine Baubeginnsanzeige erstattet und anschließend mit dem Bau begonnen werden", sagt der Wiener Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte Peter Hauswirth. Zunächst wird noch auf eigenes Risiko gebaut, da die Behörde erst nach drei Monaten (in Schutzzonen: vier Monate) die Prüfung der Zuständigkeit abschließt. Bis dahin kann die Bauführung noch untersagt werden. Danach gilt das Vorhaben als genehmigt.

Rechtsansprüche bedenken

Kommt ein vereinfachtes Verfahren nicht infrage, wird nach der Vorprüfung eine mündliche Bauverhandlung auf der künftigen Baustelle eingeleitet. Neben Bauwerber, Planverfasser, Bauführer und Miteigentümer sind auch Nachbarn bzw. Anrainer mittels eingeschriebenem Brief zu laden.

Alle Parteien haben die Möglichkeit, zum Bauvorhaben Stellung zu nehmen. Anwohner können ihre subjektiv-öffentlichen Nachbarschaftsrechte geltend machen. "Solche bestehen beispielsweise, wenn der Seitenabstand des Baus zum anschließenden Grundstück nicht eingehalten oder die vom Bebauungsplan vorgegebene Gebäudehöhe überschritten wird", erklärt Hauswirth. "Auf die gute Aussicht hat man hingegen keinen Rechtsanspruch."

Einwände müssen schriftlich innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung der Verhandlungseinladung oder mündlich bei der Bauverhandlung erfolgen. Sonst geht die Parteistellung verloren. Mieter, die nebenan oder im benachbarten Mehrparteienhaus wohnen, haben diese Position im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht.

Rund drei bis fünf Monate dauert die Ausstellung des rechtsgültigen Bescheides. "Gibt es Beanstandungen, können sich Verfahren aber in die Länge ziehen und gegebenenfalls auch Jahre dauern", schildert Hauswirth. Trotzdem darf mit der Bauausführung erst nach Erhalt eines positiven Entscheids begonnen werden.

Kosten variieren

Wie teuer das Ganze wird, hängt von der Art des Verfahrens, vom Umfang des Bauvorhabens und von der zuständigen Gemeinde ab. Die MA 37 etwa verlangt für das reguläre Bewilligungsverfahren pro zehn verbauten Quadratmetern 1,60 Euro. Im vereinfachten Verfahren dagegen nur 0,87 Euro. Hinzu kommen die Aufwendungen für die Plan- und Energieausweiserstellung, einen eventuellen Baustatiker oder einen Ziviltechniker. "Es sind dafür mit rund vier Prozent des Umfanges der Baukosten zu rechnen", sagt Kager. Außerdem ist die Gültigkeit befristet. In der Steiermark muss binnen fünf Jahren nach Erhalt des positiven Bescheids mit dem Bau begonnen werden. In Wien sind spätestens nach vier Jahren erste bauliche Maßnahmen einzuleiten.

Wenn Stadtgebiete neu gestaltet werden

Kommt es in der Gemeinde zur Umwidmung von Grundstücken, können auch Bürger ein Wörtchen mitreden. Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sind die Verwendung des Grundes sowie Höhe und Breite des geplanten Gebäudes und einzuhaltende Abstände festgelegt.
Im Fall einer Neufestsetzung werden Anrainer und Betroffene mittels Flugblatt informiert. „Die relevanten Eckdaten der öffentlichen Planeinsicht werden außerdem im Amtsblatt sowie auf den Amtstafeln des Rathauses und der jeweiligen Bezirksvertretung kundgegeben“, erklärt Walter Krauss, Abteilungsleiter der MA 21. Kopien von den Plänen sind am jeweiligen Gemeindeamt erhältlich. In Wien können sie online unter www.wien.gv.at öffentlich eingesehen werden. Sind noch Fragen offen, sollte man sich ebenfalls an die jeweilige Gemeinde wenden. „In der Hauptstadt ist die Servicestelle Stadtentwicklung für die persönliche Auskunft zuständig“, sagt Krauss.

Bürger können, unabhängig von deren Wohnort, im Rahmen der öffentlichen Auflage eine schriftliche Stellungnahme am Gemeindeamt abgeben. „Dabei handelt es sich allerdings ausschließlich um eine Meinungsäußerung und kein Rechtsmittel“, erklärt Krauss. Über alle eingelangten Standpunkte wird dann dem Gemeinderat berichtet und dieser entscheidet, im Rahmen seines Beschlusses, wie er darauf reagiert. Wurde eine Entscheidung gefällt, steht Bürgern kein Recht auf Einspruch zu.

Plant die Gemeinde etwa den Bau eines neuen Einkaufszentrums oder eines Parkplatzes, ist dies anders. „Das Bauvorhaben muss zur Bewilligung eingereicht werden. Zur anschließenden Bauverhandlung müssen alle, laut Bauordnung festgelegten Nachbarn geladen werden“, erklärt Krauss. Diese haben dort die Möglichkeit, ihre subjektiv-öffentlichen Nachbarschaftsrechte geltend zu machen. In Wien etwa haben Eigentümer und Miteigentümer eines angrenzenden bzw. nur durch einen schmalen Streifen getrennten Grundstücks Mitspracherecht. Befindet sich die Parzelle auf der gegenüberliegenden Seite, darf nicht mehr als eine 20 Meter breite Verkehrsfläche zwischen dem zu bewilligenden Bauvorhaben und dem eigenen Wohnhaus liegen.