© /Illustration: Christa Breineder

Wirtschaft Immobiz
02/16/2016

Geld zurück für Sofa und Bad

Mieter, die in die Wohnung investieren, können sich den Zeitwert beim Auszug ersetzen lassen.

von Ulla Grünbacher

Viele Mieter richten ihre Wohnungen nicht nur nach individuellen Wünschen her, sondern investieren auch jede Menge, zum Beispiel in neue Elektroleitungen oder in eine neue Einbauküche. Doch was macht man damit, wenn der befristete Vertrag ausläuft und Mitnehmen keine Option ist? für bestimmte Maßnahmen kann man beim Auszug Kostenersatz verlangen. Gegenüber dem Vermieter kann man bauliche Investitionen geltend machen, mit dem Nachmieter eine Ablösesumme für Einrichtungsgegenstände vereinbaren.

Im MRG Anspruch auf Ersatz

Einen gesetzlichen Anspruch auf Abgeltung der Investitionskosten hat man allerdings nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme in den letzten 20 Jahren vorgenommen worden ist und zu einer wesentlichen Verbesserung des Objekts beigetragen hat, die über die Befristung hinaus von Nutzen ist. Das trifft zum Beispiel auf den Einbau eines Bades, einer Heizung, neuer Elektroleitungen oder auf die Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens zu. "Hat der Mieter den Belag nur ausgetauscht, weil ihm das Muster nicht gefällt, kann er dafür keinen Ersatz vom Vermieter verlangen", sagt Peter Hauswirth, Wohnrechtsexperte und Rechtsanwalt in Wien.

Zeitwert berechnet Abnutzung

Die Höhe des Kostenersatzes richtet sich dabei nach dem Zeitwert. "Der Wertverlust beträgt zum Beispiel bei dem Einbau einer Toilette zehn Prozent pro Jahr", sagt Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung. Ziehen die Bewohner fünf Jahre nach dem Umbau aus, muss der Vermieter nur mehr 50 Prozent der investierten Kosten ablösen. Bei wesentlichen Maßnahmen wie dem Einbau von Schall- und Lärmschutzfenstern beträgt die Abschreibung hingegen nur fünf Prozent im Jahr. Geförderte Investitionen werden auf die Laufzeit der finanziellen Unterstützung abgeschrieben. "Bei befristeten Verträgen sollten Mieter vorab abwägen, ob sich die Ausgaben für sie überhaupt auszahlen – oder ob eine andere Wohnung, in die nichts investiert werden muss, unterm Strich nicht günstiger ist", rät Shah.

Frist einhalten, Rechnungen aufheben

Für die Geltendmachung muss der Mieter den Betrag zum Zeitpunkt der Kündigung, spätestens aber 14 Tage danach, schriftlich einfordern und Rechnungen vorlegen. Um nicht leer auszugehen, sollten Investitionen dokumentiert und Rechnungen von Professionisten aufbewahrt werden. Weigert sich der Vermieter, Investitionen abzulösen, kann man den ausstehenden Betrag über die Schlichtungsstelle oder das jeweilige Bezirksgerichts einfordern.

Möbel vom Nachmieter ablösen lassen

Einrichtungsgegenstände, dazu zählt neben Sofa, Kasten und Tisch auch eine Einbauküche, kann man sich nur vom Nachmietern ablösen lassen – ein Rechtsanspruch besteht nicht. Fliesen, Bodenbeläge oder Armaturen zählen zur Basisausstattung einer Wohnung und sind generell ausgenommen. "Ein Anspruch besteht immer dann, wenn ein Weitergaberecht vertraglich vereinbart wurde", sagt Shah. Nur für die Weitergabe der Mietrechte an eine bestimmte Person darf jedoch kein Geld verlangt werden – das wäre eine sogenannte verbotene Ablöse, diese kann binnen zehn Jahren zurückgefordert werden. Übernimmt der Nachmieter die in der Wohnung vorhandenen Einrichtungsgegenstände, dann berechnet sich die Ablösesumme am Wiederbeschaffungswert. Einen exakten Preis festzulegen kann ohne Sachverständigen schwierig werden.

Zu hohe Ablöse zurückfordern

Wer zu viel verlangt, muss damit rechnen, dass gegen ihn ein Ablöseverfahren eingeleitet wird. Der Geschädigte hat dann zehn Jahre lang Zeit, zu viel bezahlte Beträge gerichtlich zurückzufordern. Vor allem in Anlagen gemeinnütziger Bauvereinigungen ist es üblich, das Inventar an den Nachmieter zu verkaufen. Denn die Wohnungen müssen im gleichen Zustand zurückgestellt werden, wie sie übernommen wurden. Können sich Vor- und Nachmieter nicht auf einen Betrag einigen, muss die Wohnung leer geräumt werden. Aber auch der Vermieter kann sich um die Abwicklung kümmern. Hat er Inventar des ausziehenden Mieters abgegolten, kann er vom nächsten Bewohner – der diese Verbesserungen weiterhin nutzt – entsprechenden Kostenersatz verlangen.

Für Mieter von Einfamilienhäusern Vereinbarungssache

Mieter von Objekten, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen – dazu zählen frei finanzierte Wohnungen und Einfamilienhäuser – können Investitionen nach den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) geltend machen. Dazu zählen nützliche Aufwendungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, aber auch Verschönerungsarbeiten. "Der Anspruch muss binnen sechs Monaten ab Rückstellung des Mietgegenstandes gerichtlich geltend gemacht werden", erklärt Peter Hauswirth. Allerdings kann der Anspruch auf Ablöse vertraglich ausgeschlossen werden – es ist also Vereinbarungssache.
eine Newsletter Anmeldung Platzhalter.

Wir würden hier gerne eine Newsletter Anmeldung zeigen. Leider haben Sie uns hierfür keine Zustimmung gegeben. Wenn Sie diesen anzeigen wollen, stimmen sie bitte Piano Software Inc. zu.

Jederzeit und überall top-informiert

Uneingeschränkten Zugang zu allen digitalen Inhalten von KURIER sichern: Plus Inhalte, ePaper, Online-Magazine und mehr. Jetzt KURIER Digital-Abo testen.