Wirtschaft | Immobiz
21.03.2018

Etwas für später: Anlegerwohnung

Tausend Wohnungen sollen heuer in Wien an Anleger verkauft werden. Worauf Käufer dabei achten sollten und welche Details in den Verträgen nicht fehlen dürfen, lesen Sie hier.

Zwei Zimmer, gut aufgeteilt auf 35 bis 65, ein Balkon und eine gut ausgestattete Küche. So sieht die ideale Anlegerimmobilie aus. Allein in Wien sollen 2018 tausend Vorsorgewohnungen verkauft werden. Die Gründe für den Bauboom sind niedrige Zinsen und die Tatsache, dass Anlegerwohnungen als sichere Altersvorsorge gesehen werden.

Auch ohne Eigenkapital gehe die Rechnung auf. "Hätten Sie mich vor zehn Jahren gefragt, hätte ich Ihnen von einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung absolut abgeraten. Ich habe aber gesehen, dass es möglich ist", sagt Steuerberaterin Karin Fuhrmann.

Trotzdem empfiehlt sie, zwischen 30 und 50 Prozent Eigenkapital zu investieren. "Damit geht sich die Planrechnung üblicherweise sehr gut aus", erklärt sie weiter. Seit vielen Jahren berät und betreut Fuhrmann Käufer von Vorsorgewohnungen. "Diese Immobilien werden nicht selbst genützt, sondern rund 20 Jahre vermietet oder verpachtet", erläutert die Steuerberaterin. Die Umsatzsteuer, die die Käufer zusätzlich zum Immobilienpreis an den Bauträger bezahlen müssen, können sie vom Finanzamt zurückfordern.

"Das ist allerdings nur möglich, wenn mindestens ein Euro mehr an Pacht oder Miete eingenommen wird, als die Vorsorgewohnung gekostet hat", erklärt Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung. Ansonsten gelte der Besitz als Liebhaberei und dafür gibt es keine steuerlichen Vorteile.

Eigentümer sind Unternehmer

Sie müssen beim Finanzamt eine Steuernummer beantragen und jährlich eine Steuererklärung abgeben, in der sie belegen, dass sie Miete oder Pacht einnehmen. "Beim derzeitigen Zinssatz sind die Plan- und Prognoserechnungen bereits nach 16 oder 17 Jahren positiv", so Karin Fuhrmann. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft, zum Wohnungskauf in Ballungszentren wie Wien. "Hier ist das Leerstandsrisiko geringer und die Wiedervermietung einfacher", weiß der Immobilientreuhänder.

Wichtig sei auch, nicht nach persönlichen Vorlieben zu entscheiden, sondern die Frage zu stellen, was nachhaltig gut vermietet werden kann. "Und das ist beispielsweise eine Zweizimmerwohnung mit Balkon und hochwertiger Oberflächen- und Ausstattungsqualität", sagt er weiter. Die Qualitätsansprüche der Mieter seien in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. "Eine vollwertige Küche ist heute beispielsweise absolut notwendig, das war früher nicht der Fall", erklärt Flödl.

Zu prüfen sei neben der Nahversorgung und Verkehrsanbindung auch die Größe der Wohnung. "Sie muss schließlich inklusive Betriebskosten für Mieter leistbar sein", schließt sich Fuhrmann an und rät den Käufern, gleichzeitig Bonität und Reputation der Bauträger zu überprüfen.

Baubeginn ist Verkaufsbeginn

Zumindest in den meisten Fällen. "Manchmal verkaufen wir auch schon früher", erklärt Clemens Rauhs, Gründer des Bauträgers Liv. Nach Abschluss des Kaufvertrags beginnt die Ratenzahlung sukzessive nach dem Baufortschritt. "Das ist im Bauträgervertragsgesetz genau vorgegeben. Ein Teil wird bezahlt, wenn der Rohbau steht, ein weiterer Teilbetrag, wenn Rohinstallationen fertig sind und so weiter", erläutert er. Die Nachfrage sei auch dieses Jahr sehr stark. Daher sei ihm wichtig, dass das Gesamtprodukt passt. "Die Leute gehen keine Kompromisse ein, das zeigt sich vor allem bei den Grundrissen der Wohnungen. Die müssen passen", so Rauhs. Außerdem bevorzugen Käufer ruhige Lagen. "Oft werden die Wohnungen für zukünftige Kinder und Enkelkinder gekauft, daher ist die Entscheidung für eine Vorsorgewohnung auch emotional", sagt Rauhs. Damit in 20 Jahren kein Überschuss an Zweizimmerwohnungen besteht, kaufen viele Kunden zwei Wohnungen nebeneinander, die verbunden werden können. Rauhs: "So können schöne Familienwohnungen entstehen."

Der Kaufvertrag

Zwischen Bauträger und Käufer: Darin muss zwingend eine Gebäudebeschreibung der Wohnung samt Zubehör (z.B. Einlagerungsraum, Garten) enthalten sein. Außerdem: Nutzbare Teile (z.B. Allgemeinflächen), baurechtliche Widmung des Kaufgegenstandes, Gesamtkaufpreis, Vertragserrichtungskosten, Steuern, Zahlungsfälligkeit, spätestmöglicher Termin der Übergabe des Kaufgegenstandes, Infos ob Lasten vom Käufer zu übernehmen sind (z.B. Darlehen), Kaufpreiskonto, Sicherung des Erwerbers (z.B. Eintragung im Grundbuch und Auszahlung des Kaufpreises nach Ratenplan), sowie damit verbundene Rechtsfolgen und wer Treuhänder der Abwicklung ist.

Der Wohnungseigentümervertrag

Zwischen den Eigentümern eines Hauses: Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Insbesondere wird jedem Miteigentümer das Recht auf ausschließliche Nutzung einer bestimmten Wohnung, oder einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit (wie etwa einem Geschäftsraum oder einer Garage) oder eines Kfz-Abstellplatzes eingeräumt. Weitere Regelungen könnten sein: Vom Gesetz abweichende, anfallende Kosten, wie die Kostenabrechnung nach Nutzfläche, Regelungen über die Verwaltung oder auch über die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft.

Der Mietvertrag

Zwischen Wohnungseigentümer und Mieter: Bei allen Neubauten gilt das Mietrechtsgesetz. In den meisten Fällen gilt es allerdings nur im sogenannten Teilanwendungsbereich. Dabei sind insbesondere die Regelungen über den Richtwertmietzins und den Befristungsabschlag bei befristeten Mietverhältnissen nicht anzuwenden. Stattdessen kann ein angemessener Mietzins vereinbart werden. Dies ist für den Vermieter oft die wichtigste Information, um den Mietzins zu kalkulieren. Bei der Vermietung ist darauf zu achten, dass die Wohnung befristet vermietet wird und der Mieter über ausreichend Einkommen verfügt, um den Mietzins bezahlen zu können.

Die Rücklage

Der Verwalter ist laut Wohnungseigentumsgesetz zur Bildung einer angemessenen Rücklage verpflichtet. Mit der Rücklage werden alle über die Betriebskosten (BK) hinausgehenden Aufwendungen im Zusammenhang mit der ordentlichen Verwaltung bezahlt. Ist beispielsweise das Dach zu erneuern, oder ein Wasserschaden im Haus (also Arbeiten zur Erhaltung der Liegenschaft oder Behebung ernster Schäden), werden diese Aufwendungen aus der Rücklage bezahlt. Derzeit beträgt die Rücklage zwischen 0,15 und 0,30 Euro pro Nutzwert. Je nachdem, um welche Art von Gebäude es sich handelt. Bei einem Hochhaus wird die Rücklage höher sein, da auch die BK höher sind.