Chair covered in bubble wrap by large bay window

© Philip Lee Harvey/Getty Images

Wirtschaft Immobiz
10/21/2015

Eins, zwei, drei - und meins

Private Auktionen und Zwangsversteigerungen sind eine gute Alternative zum klassischen Immobilienverkauf.

von Ulla Grünbacher

Die Villa in Grinzing mit großem Garten, Pool und Teich, wo der Entertainer Peter Alexander lebte, wurde diese Woche im privaten Rahmen versteigert. „Der Ausrufungspreis betrug vier Millionen Euro“, sagt der Makler Harald Knoll, der mit der Verwertung der Liegenschaft beauftragt wurde. „13 Bieter haben sich angemeldet, sie konnten die Villa vorab besichtigen“, sagt Knoll. Die Auktion selbst hat im Salon der Villa stattgefunden. Der Bestbieter musste neben dem erzielten Preis auch 3,6 Prozent Auktionsgebühr bezahlen, hinzu kamen Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr.

Private Auktionen seit 2009

Freiwillige Feilbietungen wie diese sind in Österreich erst seit 2009 erlaubt, vor diesem Stichtag wurden sie von Gerichten durchgeführt. Bei einer privaten Versteigerung entscheidet sich der Eigentümer ganz ohne Zwang, das Objekt auf diesem Weg zu veräußern – in der Hoffnung, rasch einen passenden Preis zu erzielen. „Wie diese Auktion abgewickelt werden muss, ist gesetzlich klar geregelt“, sagt Rechtsanwalt Herbert Schöpf von der Advokatur Dr. Herbert Schöpf. Anwälte, Notare und Immobilientreuhänder sind berechtigt, diese zu organisieren. „Die Vorbereitungen sind relativ aufwendig, dafür kann das Objekt dann im Idealfall an nur einem Tag veräußert werden“, sagt Schöpf.

Feilbietungsbedingungen statt Kaufvertrag

Der Verkäufer muss zunächst die Feilbietungsbedingungen erstellen lassen, damit wird meist ein Rechtsanwalt betraut, ein Notar kontrolliert diese. Der Immobilienbesitzer muss nachweisen, dass alle für die Veräußerung erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen. Diese Bedingungen ersetzen den Kaufvertrag und regeln unter anderem das geringste Gebot, die Sicherung des Rechtserwerbs und die Bestimmungen über die Zahlung des höchsten Gebots. Empfohlen wird, den Marktpreis der Liegenschaft zusätzlich durch ein Schätzgutachten zu ermitteln und auf dessen Basis der Ausrufungspreis festzusetzen. Nun kann die Auktion unter www.edikte.justiz.gv.at – mindestens drei Wochen vor dem Termin – bekannt gemacht werden.

Vorab besichtigen

„Allen Interessenten, die sich angemeldet haben, muss die Möglichkeit zur Besichtigung des Objekts vor dem Termin gegeben werden“, sagt Schöpf. Bieter müssen vorab als Pfand das sogenannte Vadium hinterlegen, ein Sparbuch in der Höhe von zehn Prozent des Ausrufpreises der Liegenschaft. Bei der Villa in Döbling wären das 400.000 Euro. Ein Notar überwacht den gesamten Vorgang und beurkundet diesen in einem Protokoll. Der Verhandlungsleiter kann bestimmte Versteigerungsstufen festsetzen, diese dürfen höchstens drei Prozent des Schätzwerts betragen. Damit wird festgeschrieben, in welchen Schritten gesteigert werden kann. Kurz von der Auktion unterzeichnen alle Interessenten und der Verkäufer die Feilbietungsbedingungen.

Anonym mitbieten

„Kein Teilnehmer muss persönlich anwesend sein und die Hand heben, auch eine anonyme Teilnahme ist möglich“, erklärt Schöpf. Dafür wird beim Notar eine Vollmacht hinterlegt, dieser steigert für den Betroffenen bis zu einem bestimmten Limit mit. Dann beginnt die Versteigerung, jeder Bieter muss sich genau überlegen, welches Gebot er abgeben will, denn er kann es nicht mehr zurückziehen. Wenn kein höheres Gebot mehr eingeht, ist die Auktion beendet und der Meistbietende steht fest. „Wurde allerdings ein Widerrufsrecht des Liegenschaftsbesitzers vertraglich vereinbart, dann steht es diesem frei, das Bestangebot nicht anzunehmen“, sagt Schöpf. Das wird in der Praxis meist dann der Fall sein, wenn bei der Versteigerung nicht der erwartete Betrag erzielt werden konnte. Der Eigentümer hat in diesem Fall zum Beispiel eine Woche lang Zeit, um sein Widerrufsrecht geltend zu machen.

Amtsbestätigung

Bekommt der Meistbietende jedoch sofort den Zuschlag, dann stellt der Notar eine sogenannte Amtsbestätigung aus. Damit und mit den Feilbietungsbedingungen kann die Eintragung in das Grundbuch veranlasst werden. Der Erwerber überweist den betreffenden Betrag an den Treuhänder, dieser zahlt das Geld an den Verkäufer aus. Für Wohnungssuchende, die eine genaue Vorstellung haben, wie das Wunschobjekt aussehen muss, sind Auktionen weniger geeignet. All jene, die vorrangig ihr Geld gut investieren wollen, werden hier jedoch fündig werden.

So setzen Mieter die Behebung von Schäden durch

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es meist dann, wenn der Immobilienbesitzer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann. Der Hintergrund sind häufig Scheidungen oder der Verlust des Arbeitsplatzes. Die Zahl der Zwangsversteigerungen bei den österreichischen Gerichten ist in den vergangenen Jahren gesunken. Denn viele Objekte können aufgrund der großen Nachfrage schon vor einer Zwangsversteigerung am freien Markt veräußert werden. In der Ediktsdatei des Justizministeriums findet man die Termine, aber auch eine Beschreibung samt Fotos des Objekts und ein Gutachten. Hier werden auch Besichtigungstermine bekannt gegeben. Die Versteigerung am jeweiligen Bezirksgericht wird von einem Richter durchgeführt. Die Hälfte des Schätzwertes wird als Mindestgebot festgesetzt. Wer mitmachen will, muss eine Sicherstellung erbringen, das sogenannte Vadium in Höhe von zehn Prozent des Schätzwertes in Form eines Sparbuchs. An Zwangsversteigerungen nehmen viele Profis teil, vor allem Makler und Immobilienentwickler, die auf diese Weise zu günstigen Objekten kommen wollen. Bieter sollten darauf achten, ob die Liegenschaft belastet oder vermietet ist, das würde den Wert deutlich mindern und sich selbst ein Bild vor Ort machen. Der ersteigerte Betrag wird schließlich an die Gläubiger ausgezahlt.
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