Vereinbarungssache: Der Mietvertrag für Fortgeschrittene

Vergessen Sie alles, was Sie über Mieterschutz, Befristungen und Kündigungsfristen gehört haben – zumindest wenn Sie ein Haus mieten oder vermieten wollen. Für beide Seiten gilt: Es gibt mehr Freiheiten, aber auch mehr Fallen als bei der Vermietung einer Wohnung.

Wesentliche Punkte muss man im Vertrag festhalten, denn für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt nicht das Mietrechtsgesetz (MRG), sondern das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Und schon geht es los mit der ersten Ausnahme: „Damit das ABGB gilt, darf es in einem Haus maximal zwei Einheiten – egal ob Wohnung oder Geschäft – geben. Wenn aber in einem Zweifamilienhaus ein vorhandener Rohdachboden nachträglich ausgebaut wird, gilt das ABGB ebenfalls, obwohl es dann drei Einheiten gibt“, erklärt Christian Marth, Partner bei PHHV Rechtsanwälte und Leiter des Immobilienteams der Kanzlei.

Am wichtigsten ist es, die Dauer des Mietverhältnisses zu regeln. Denn bei einem unbefristeten Mietvertrag können beide Seiten jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. Das Gesetz schreibt eine Kündigungsfrist von einem Monat vor – ein sehr kurzer Zeitraum, wenn man eine neue Bleibe suchen muss. Mieter sollten daher auf einer mindestens dreimonatigen Frist bestehen. „Der Vermieter könnte auch einen Kündigungsverzicht abgeben, aber das wollen die meisten nicht. Wir raten unseren Klienten, die Mieter sind, im Vertrag ausdrücklich die Kündigungsgründe nach Paragraf 30 MRG zu vereinbaren“, sagt Marth. Der Vermieter könnte dann zum Beispiel bei Eigenbedarf kündigen, ebenso wenn der Mietzins nicht bezahlt wird oder wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht.

Eine Befristung bindet beide Seiten. Für den Mieter hat sie den Vorteil, dass er nicht gekündigt werden kann. Er darf allerdings auch nicht früher ausziehen. „Ein Klient hatte einen Fünf-Jahres-Vertrag. Nach zwei Jahren musste er beruflich ins Ausland. Der Vermieter wollte ihn aber nicht aus dem Vertrag entlassen. Wir konnten uns schließlich auf eine Abschlagszahlung einigen und haben außerdem einen Nachmieter vorgeschlagen“, erzählt Marth. „Bringt man einen Nachfolger mit entsprechender Bonität, ist der Vermieter meistens einverstanden. Aber er muss nicht darauf einsteigen und könnte auch die Miete für die volle Laufzeit verlangen.“

Während ein Mietvertrag für eine Wohnung auf mindestens drei Jahre befristet werden muss, kann im Ein- und Zweifamilienhaus die Dauer des Mietverhältnisses völlig frei geregelt werden. Es wäre also auch ein Vertrag für ein oder zwei Jahre möglich.

Wird das Haus verkauft, verschenkt oder versteigert, kann der neue Eigentümer die Bewohner vor die Tür setzen. „Absichern kann sich der Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigentümerwechsel nur durch die Eintragung des Bestandsverhältnisses im Grundbuch. Früher konnte man nur einen befristeten Mietvertrag verbüchern, seit einigen Jahren geht das auch bei einem unbefristeten“, sagt der Rechtsanwalt.

Anders als bei einer Mietwohnung, können Ehepartner und Kinder nicht automatisch in den Mietvertrag eintreten, wenn der Hauptmieter stirbt. Ist zum Beispiel nur der Mann Mieter, hätte die Ehefrau kein Recht, weiterhin im Haus zu wohnen. Aus Sicht der Mieter ist es also sinnvoll, ein Eintrittsrecht zu vereinbaren.

Die Höhe der Miete ist Verhandlungssache und hängt von Angebot und Nachfrage ab. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es ebenso wenig wie einen vorgegebenen Betriebskostenkatalog. Die Formulierung „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ genügt nicht. Als Vermieter sollte man daher darauf achten, dass genau festgehalten wird, welche Posten der Mieter übernimmt. Es ist zum Beispiel üblich, dass dieser Müllabgaben, Wasser- und Abwasser bezahlt.

Auch die Frage der Instandhaltung sollte im Vertrag geregelt werden. Laut Paragraf 1096 ABGB muss der Vermieter das Objekt in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. In der Praxis wird dieser Paragraf oft ausgeschlossen und vereinbart, dass der Mieter die Reparaturen zahlen muss. Übernimmt der Mieter die gesamten Erhaltungspflichten kann das sehr teuer werden – wenn etwa der Dachstuhl oder die Heizungsanlage erneuert werden muss. Man könnte also vereinbaren, dass der Mieter die Wartung und kleine Reparaturen übernimmt und für größere Erhaltungsmaßnahmen der Vermieter zuständig ist.

Bei der Vermietung muss ein Energieausweis vorgelegt werden. „Seit 1. Dezember gibt es für Vermieter und Verkäufer von Einfamilienhäusern eine Erleichterung: Sie müssen nicht unbedingt einen eigenen Energieausweis erstellen lassen, sondern dürfen auch den Ausweis eines vergleichbaren Gebäudes verwenden“, sagt Marth. Der Ersteller des Ausweises muss allerdings die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und Standortklima bestätigen. Das wird in der Praxis wohl eher selten vorkommen.