Die Wohnfläche meiner Eigentumswohnung ist kleiner als im Kaufvertrag. Was kann ich tun?

Hand holds the magnifying glass in front of an open newspaper with paper houses. That could mean rent, search, purchase real est… © Bild: Getty Images/iStockphoto/SvetaZi/IStockphoto.com

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Nicole Neugebauer-Herl. Nächster Termin: 5. März 2018.

Ich habe eine Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft und erst nach der Übergabe bemerkt, dass die Wohnfläche kleiner ist als in der Vertragsbeilage im Grundriss angegeben. Was kann ich tun, um Geld zurückzubekommen?

Zunächst wären die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen im Hinblick auf allenfalls vereinbarte Gewährleistungsausschlüsse oder Toleranzklauseln zu prüfen. Wenn sich die Größe der Wohnung erkennbar in der Kaufpreisvereinbarung niedergeschlagen hat und die Wohnung erheblich kleiner ist als im Kaufvertrag vereinbart, ist der Kaufpreis entsprechend anzupassen. Falls Ihr Verkäufer nicht freiwillig einlenkt, ist eine anwaltliche Beratung und Vertretung jedenfalls anzuraten, da eine Kaufpreisanpassung sich auch auf bereits entrichtete Steuern und Gebühren auswirkt.

Nicole Neugebauer Herl…
Nicole Neugebauer Herl © Bild: privat/Thomas Schwentner

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus. Einige Eigentümer wollen eine Entkalkungsanlage einbauen lassen, weil sie Sorge haben, dass die Rohre kaputt werden könnten. Ich sehe dafür keine Notwendigkeit. Welche Mehrheit muss für so einen Entschluss gegeben sein?

Wenn tatsächlich noch keine Schäden an den Wasserrohren durch Kalk im Wasser entstanden sind, die eine Entkalkungsanlage objektiv notwendig machen, handelt es sich beim Einbau einer Entkalkungsanlage um eine bauliche Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Diese geht über die Erhaltung und ordentliche Verwaltung der Liegenschaft hinaus. Darüber ist mit Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Allerdings beträgt die Anfechtungsfrist, innerhalb derer Sie die gerichtliche Aufhebung des Beschlusses beantragen können, drei Monate ab Anschlag des Beschlusses im Haus. Das Gericht hat einen solchen Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn Sie durch die Veränderung übermäßig beeinträchtigt sind oder die Kosten für die Maßnahme – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsmaßnahmen – nicht aus der Rücklage gedeckt werden können.

Ich lebe in einer Gemeinde-wohnung der Stadt Wien mit einem unbefristeten Mietvertrag. Im Rahmen eines Betriebskostenüberprüfungsverfahrens vor der Schlichtungsstelle wurde der Wohnraum neu vermessen und es stellte sich heraus, dass unsere Wohnung um einige Quadratmeter kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Wo und wie lange kann ich eine Rückerstattung der Betriebskosten und des Mietzinses anfordern?

Sie können den von Ihnen zu viel bezahlten Betriebskostenanteil ab dem in der Entscheidung der Schlichtungsstelle festgelegten Zeitraum von der Stadt Wien zurückverlangen. Falls der Eigentümer nicht freiwillig bezahlen sollte, müsste der Betrag gerichtlich eingefordert werden. Auf die Höhe des Mietzinses wirkt sich die neu festgestellte Nutzfläche Ihrer Wohnung nicht unmittelbar aus. Ob der von Ihnen bezahlte Mietzins zu hoch ist, muss in einem eigenen Schlichtungsverfahren überprüft werden, falls die Anfechtungsfrist dafür noch nicht abgelaufen ist.

Seit 1941 ist mein Vater Mieter einer privaten Altbauwohnung, ich haben den Mietvertrag 1982 übernommen. Ist eine Mieterhöhung in Form einer Wertsicherung zulässig?

Grundsätzlich darf der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes eine Wertsicherung des vereinbarten Mietzinses nur begehren, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Macht der Vermieter von einem gesetzlichen Mietzinsanhebungsrecht Gebrauch – in Ihrem Fall könnte ich mir vorstellen, dass der Vermieter die Wertbeständigkeit des Mietzinses, vormals Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, geltend gemacht hat –, ist eine Wertsicherung nach den gesetzlichen Bestimmungen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag zulässig. Im Zweifel können Sie die Überprüfung der Rechtmäßigkeit bei der Schlichtungsstelle beantragen.

( kurier.at , jb ) Erstellt am 04.03.2018