Der Wegweiser für die Wohnungssuche

Manche tun es alle paar Jahre, andere nur ein oder zwei Mal im Leben: Umziehen. Die Suche nach einer neuen Bleibe wirft viele Fragen auf: Haus oder Wohnung, Kauf oder Miete, Stadt oder Land?

Ob Kauf oder Miete hängt vor allem von der persönlichen Lebenssituation ab. Beides hat Vor- und Nachteile: Mieter können kündigen, sind flexibler und mobiler. Sie müssen sich über Schäden am Haus keine Sorgen machen. Andererseits ist die bezahlte Miete weg. Wer zumindest 30 Prozent des Kaufpreises gespart hat, kann eine Eigentumswohnung in Betracht ziehen, sollte aber bedenken, dass Eigentümer auch bei jeder Reparatur an allgemeinen Teilen des Hauses mitzahlen müssen.

Ist das Budget geklärt, kann man sich bei der Wiener Immobilienmesse einen Überblick verschaffen, Zeitungsinserate lesen (die größte Auswahl gibt es jeden Samstag im IMMO-KURIER), Online-Plattformen durchstöbern (zum Beispiel kurier.at/immo) und sich im Bekanntenkreis umhören.

Die Besichtigung

Oft ist es Liebe auf den ersten Blick. Um ganz sicher zu gehen, sollte man aber einen zweiten riskieren. Im Idealfall besichtigt man die Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten, damit man sich ein besseres Bild von den Lichtverhältnissen machen kann. Vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei: Daher bringt man zum zweiten Termin am besten jemanden mit. Für die Besichtigung sollte man sich Zeit nehmen und sich genau überlegen, ob man die Räume so einrichten kann, wie man möchte. Smartphone-Besitzer können sich vor dem Termin mit passenden Apps eindecken: Die Angebote reichen von der Wasserwaage über den Lautstärkemesser bis zur Anwendung zum Planen und Einrichten.

Der Makler

Viele Makler möchten, dass man einen Besichtigungsschein unterschreibt. Das kann man ohne Bedenken tun. Man bestätigt damit nur, dass man das Objekt gesehen hat und die Provision zahlt, falls ein Mietvertrag zustande kommt.

Anders ist es bei einem Mietanbot: Wer so etwas unterzeichnet, bestätigt, dass er die Wohnung zu den entsprechenden Konditionen mieten will. Jetzt kann der Vermieter entscheiden, ob er mit diesem Interessenten einen Mietvertrag abschließen will oder nicht. Und wenn er das nicht tut? Dann findet man bestimmt eine noch bessere Wohnung.

Auch wenn man sich auf den ersten Blick in die Wohnung verliebt hat, sollte man den Vertrag genau unter die Lupe nehmen. Zuerst ist zu klären, welche gesetzliche Grundlage gilt: Kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung, gibt es wenig Gestaltungsspielraum bei den Inhalten des Mietvertrages. Altbauwohnungen (vor 1945 errichtet) fallen in den Vollanwendungsbereich des MRG. Hier gibt es gesetzliche Obergrenzen für die Miete und Regelungen zur Befristung. Teilweise gilt das MRG auch für Neubauwohnungen, Dachboden-Ausbauten und Zubauten. Eine große Ausnahme sind vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser: Hier kann man von der Miethöhe bis zu den Erhaltungspflichten fast alles frei vereinbaren.

Ein Mietvertrag kann unbefristet oder nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Dann muss allerdings eine Befristung von mindestens drei Jahren vereinbart werden. „Eine darunter liegende Befristung ist rechtlich nicht durchsetzbar. Befristet man kürzer, wird damit in Wirklichkeit automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis begründet“, erklärt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes. Bei einem befristeten Vertrag kann der Mieter erst nach Ablauf eines Jahres, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, kündigen. „Möchte der Mieter schon im ersten Jahr eine Kündigungsmöglichkeit haben, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden“, sagt Walzl-Sirk. Einvernehmlich kann man natürlich jederzeit kündigen.

Endet ein befristeter Mietvertrag, kann man ihn mit einer schriftlichen Vereinbarung verlängern. Wird eine Befristung vereinbart, muss diese wieder mindestens drei Jahre betragen. Wollen zwei Personen gemeinsam einen Mietvertrag abschließen, gehen sie eine Solidarhaftung ein. „Das bedeutet, dass die beiden Mieter nur gemeinsam über das rechtliche Schicksal des Mietvertrages entscheiden können“, erklärt Sirk. „Bei Lebensgemeinschaften ist das oft ein Problem, weil bei einer Trennung der ausziehende Partner nicht automatisch von den vertraglichen Verbindlichkeit entbunden ist. Die beiden Mieter müssten gemeinsam den Mietvertrag aufkündigen oder mit dem Vermieter gemeinsam eine Vereinbarung treffen.“

Nebenkosten bedenken

Mit dem Abschluss eines Vertrages sind auch Kosten verbunden: Die Spesen für die Vergebührung muss meist der Mieter tragen. Hat man die Wohnung über einen Makler gefunden, kommt die Vermittlungsprovision (bis zu zwei Monatsmieten) dazu. Auch der Vertrag selbst kann den Mieter einiges kosten. Im Vollanwendungsbereich des MRG, also bei Altbauwohnungen, dürfen die Mietvertragserrichtungskosten nicht auf den Mieter überwälzt werden. Bei allen anderen Verträgen ist es Vereinbarungssache.

Wie hoch sind die Miete, die Betriebskosten und die Heizkosten? Womit wird geheizt? Wie viel muss ich noch extra für Strom rechnen? Wie hoch ist die Kaution, die ich zahlen muss? Sind Einrichtungsgegenstände oder Investitionen des Vormieters abzulösen? Wie hoch sind die Kosten für die Vertragserrichtung und die Vergebührung?Kann ich sofort einziehen? Was muss ich selbst machen? Muss man zum Beispiel noch ausmalen?Was darf ich verändern? Darf ich die Wände während meiner Mietzeit auch kunterbunt streichen?Ist die Küche möbliert? Welche Geräte sind vorhanden? Sind andere Einrichtungsgegenstände vorhanden? Muss ich dafür extra eine Möbelmiete zahlen? Gibt es einen Breitband-Kabelanschluss (etwa für Internet, TV, etc.)?Gibt es ein Kellerabteil, eine Waschküche, einen Fahrradabstellraum oder vielleicht sogar einen Fitnessraum und eine Sauna im Haus? Gibt es einen Parkplatz oder Garagenplatz? Wenn ja: muss ich dann für den Parkplatz extra zahlen?Wie sieht die Infrastruktur in der Umgebung aus? Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es? Wie sieht die öffentliche Verkehrsanbindung aus?Wenn die Wohnung sehr groß ist: Darf ich ein Zimmer untervermieten? Darf ich vielleicht sogar eine WG daraus machen?Darf ich Haustiere halten? Gilt für diese Wohnung das Mietrechtsgesetz? Für wie lange wird der Mietvertrag abgeschlossen? Kann er nach Ablauf der vereinbarten Dauer auch verlängert werden? An welche Kündigungsfristen muss ich mich halten?