Der Weg zum Liegenschaftsbesitz geht über das Grundbuch
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, sollte zuerst einen Blick in das Grundbuch werfen. Das ist ein öffentliches Register, in das alle Grundstücke und die an ihnen bestehenden Rechte eingetragen werden.
Es wird von den Bezirksgerichten geführt. „Jeder hat das Recht, Einsicht zu nehmen. Bei Notaren, bei Gericht, aber auch elektronisch“, betont Herbert Gartner, Rechtsanwalt in Wien. Einsichtnahmen und Abfragen sind beim zuständigen Bezirksgericht während der Amtsstunden möglich. Die Kosten dafür betragen 13,70 Euro pro Auszug. Über vom Justizministerium autorisierte Verrechnungsstellen (wie Jusline und IMD) ist die Abfrage auch über das Internet möglich. Für einen aktuellen Grundbuchauszug (Vollabfrage einer Einlagezahl) fallen 3,36 Euro an. Hinzu kommen Kosten, die die Verrechnungsstelle verlangt. Notare, die mit der Erstellung eines Auszugs betraut werden, haben Anspruch auf das Gerichtsentgelt (13,70 Euro pro Auszug).
Einlagezahl
Für jede Liegenschaft gibt es eine so genannte Einlage, die je nach Katastralgemeinde mit der Einlagezahl genau bezeichnet ist. Der Grundbuchauszug besteht aus einem A-Blatt (Gutsbestand), einem B-Blatt (Eigentum) und dem C-Blatt (Lasten). Im A-Blatt sind die zur Einlage gehörigen Grundstücke eingetragen, die Anschrift und die Fläche der Liegenschaft (in Quadratmeter). Das B-Blatt beinhaltet den Namen und die Anschrift des Eigentümers. Beschränkungen und Belastungen wie Pfandrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote und Dienstbarkeiten sind im C-Blatt eingetragen.
Rangordnung
Die Anmerkung der Rangordnung bietet dem Käufer die Sicherheit, dass eine Veräußerung an einen Dritten oder eine Belastung der Liegenschaft durch den Eigentümer nicht möglich ist. Ergänzend zum Grundbuch gibt es die Urkundensammlung. Die nach Kalenderjahren geordnete Sammlung enthält alle Urkunden (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, etc.), für die eine Eintragung vorgenommen wurde. Bei vielen Eintragungen findet man eine „Tagebuchzahl“ vorangestellt. Die Zahl (zum Beispiel 1099/2000) nennt die Nummer und das Jahr der Urkunde, auf die sich die nachfolgende Eintragung bezieht. Mit Hilfe dieser Zahl gelingt es, in der Urkundensammlung des Gerichts in die betreffende Urkunde Einsicht zu nehmen.
Plombe
Spannend wird es, wenn man im Grundbuch auf eine so genannte Plombe trifft. „Scheint das Wort Plombe auf, ist das so etwas wie ein Rufzeichen. Achtung, hier passiert etwas“, erläutert Gartner. Eine solche Eintragung weist auf Anträge hin, die noch in Arbeit sind, wie zum Beispiel die Eintragung eines Pfandrechts. Umstände, die einmal eingetragen wurden, können sich ändern. Will man diese Änderung sichtbar machen, muss man einen entsprechenden Antrag an das zuständige Gericht stellen. Das gilt zum Beispiel für den Kredit, der vor Jahren für die Finanzierung eines Hauskaufs aufgenommen wurde. Die Bank hat sich abgesichert, indem sie ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen hat lassen, heute ist der Kredit aber bereits zurückgezahlt. In diesem Fall sollte man das Pfandrecht löschen lassen.
Flächenwidmung
Ähnliches gilt für Flächenwidmungen, sie sind im Grundbuch meist nicht konkret vermerkt. „Man kann sich mit der örtlichen Gemeinde in Verbindung setzen und dort die Flächenwidmungen sowie die lokalen Bauvorschriften erfragen“, rät Gartner.
Besitz in das Grundbuch eintragen
Ist die Traumwohnung schließlich gefunden, geht es nun daran, den Besitz in das Grundbuch einzutragen. „Mit der Erstellung des Kaufvertrags sollte ein Profi beauftragt werden“, empfiehlt Markus Kaspar, Notar in Wien. Denn dieser überprüft, ob die Liegenschaft belastet ist und ob eventuell Auflagen wie zum Beispiel ein Wegerecht mit dem Objekt verbunden sind. „Das Erstgespräch beim Notar ist kostenlos und unverbindlich“, betont Kaspar.„Der Anwalt oder Notar achtet auch darauf, dass der Kaufbetrag auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird“, sagt Kaspar. Der Verkäufer bekommt sein Geld erst dann, wenn der Käufer sicher in das Grundbuch kommt. Wenn all das geklärt ist, wird der Kaufvertrag unterzeichnet und der Notar kümmert sich darum, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt wird. Dann ist es so weit und die Eintragung kann beantragt werden.
GST-NR 200/1 (Gelb)
Jedes Grundstück hat einen Nummer. Die Grundstücksnummer wird aus dem Kataster übernommen.
BA (Nutzung, Orange)
Hier scheinen die im Kataster eingetragenen Benützungsarten (z.B. Baufläche, landwirtschaftlich genutzt, Garten, Wald) auf. Dies können bei einem Grundstück auch mehrere sein (Benützungsabschnitte). Achtung: Die Benützungsart gibt keine Auskunft über die aktuelle Widmung.
Baufl. (Gebäude, Rosa)
Das ist ein Hinweis auf die Nutzungsart bzw. Flächenwidmung.
Anteil 139/4144 (Hellgrün)
Die Anteile, die der Eigentümer an der Liegenschaft hält, sind hier vermerkt. In diesem Fall bedeutet das, dass die genannte Person zum Anteil von 139/4144, umgerechnet zu 3,354 Prozent, Miteigentümerin der Liegenschaft ist.
Eigentumsrecht vorgemerkt (Lila)
Eine Vormerkung ist möglich, wenn die zur Eintragung notwendigen Urkunden noch nicht vorliegen, etwa wenn die Grunderwerbssteuer noch nicht bezahlt ist. Mit der Vormerkung des Eigentumsrechts verhindert man, dass bis zur endgültigen Eintragung des Eigentumsrechts andere Personen Rechte an der Liegenschaft erwerben, die dem Rechtserwerb entgegenstehen.
B-LNR (Blassrosa)
Am linken Rand, vor der Größe des Miteigentumsanteils, steht eine Nummer. Diese fortlaufende Nummerierung des jeweiligen Eigentümers ist beim Grundbuchsgesuch anzugeben. B-LNR-29 bedeutet: Es wird ein Antrag bezüglich des im B-Blatt Nummer 29 eingetragenen Anteils gestellt.
Vereinbarung für die Aufteilung von Aufwendungen (Dunkelgrün)
Sämtliche Wohnungseigentümer können eine, von der gesetzlichen Regelung der Aufteilung der Aufwendungen für die Liegenschaft abgehende, Regelung treffen.
Pfandrecht (Blau)
Hier ist ein Pfandrecht zugunsten einer Bank vermerkt, beschränkt auf die Anteile B-LN 29 und 30.
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