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06/10/2016

Der Weg zum eigenen Bauland

Der Erwerb einer Liegenschaft ist für die meisten Menschen eine einmalige Investition im Leben. Davor gibt es einige wichtige Punkte abzuklären. Drei Experten erläutern, worauf es beim Kauf ankommt.

Wer sich den Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchte, braucht zuerst ein geeignetes Stück Land. Darüber, ob auf der Parzelle tatsächlich gebaut werden darf oder nicht, sollte man sich auf dem jeweiligen Gemeindeamt (in Wien bei der MA 21) vergewissern. Hier liegt der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zur allgemeinen Einsicht auf. Ist der Grund als Grünland gewidmet, ist die Errichtung eines Eigenheims darauf nicht erlaubt. "Ich kann zwar eine Umwidmung bei der Gemeinde beantragen, gerade im städtischen Bereich ist es aber unwahrscheinlich, dass ein Individualantrag angenommen wird", sagt Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte Peter Hauswirth. Der Bebauungsplan legt zudem die Höhe des Gebäudes sowie die Form des Daches fest, aber auch wie viel Fläche des Grundstückes verbaut werden darf.

Des Weiteren sollte man sich in der Gemeinde erkundigen, ob sich das Areal in einem Hochwasser- oder Naturschutzgebiet liegt, Lawinen und Muren sind potenzielle Gefahrenquellen. In seltenen Fällen kann es sogar sein, dass Gemeinden an den Verkauf Bedingungen knüpfen. Etwa dass innerhalb einer bestimmten Zeit darauf ein Haus errichtet werden muss, um das Horten von Baugrundstücken zu vermeiden. Zudem kann man in der Gemeinde auch in Erfahrung bringen, ob etwa freie Flächen in nächster Zeit als Bauland gewidmet werden.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Ist die Liegenschaft noch nicht erschlossen, kommen zum Kaufpreis weitere Kosten hinzu. "Bereits im Vorfeld sollten sich Käufer deshalb über vorhandene Wasser-, Strom- und Kanalanschlüsse informieren, um später keine bösen Überraschungen zu erleben", rät Hauswirth. Und auch eventuelle Anliegerleistungen, wie beispielsweise die unentgeltliche Abtretung der Grundfläche für öffentliche Verkehrsflächen, sollten noch vor einem Vertragsabschluss geklärt werden. "Derartige Verpflichtungen schmälern natürlich den Wert des Baugrundstücks."

Versteckte Kosten lauern aber auch in anderen Bereichen. Notwendige Rodungen von Bäumen, vorgeschriebene Ersatzpflanzungen oder der Abbruch bestehender Gebäude und der damit verbundene Abtransport von Bauschutt sind kostenintensiv. Ebenso, wenn das Bauland geteilt oder die Grundstücksgrenze verlegt werden muss. Für den sogenannten Teilungsplan muss ein Vermessungsbüro beauftragt werden, dadurch entsteht ein weiterer Posten im Budget.

Vorsicht bei Altlasten

Ob das Grundstück mit Altlasten, wie chemisch verunreinigtem Erdreich, versehen ist, kann man beim Umweltbundesamt (www.umweltbundesamt.at) erfragen. Tritt dieser Fall ein, muss meist der Eigentümer für die Entsorgung und Sanierung aufkommen. "Allerdings sind noch nicht alle Altlasten im Altlastenkataster vollständig erfasst. Deshalb empfiehlt es sich zusätzlich eine Bestätigung vom Verkäufer oder Vertragserrichter einzuholen", sagt Rechtsanwältin Simone Maier-Hülle von der Wiener Rechtsanwaltskanzlei nmh2. Ein Blick ins Grundbuch noch vor dem Kauf ist in jedem Fall empfehlenswert.

Einen Auszug erhält man beim Bezirksgericht, bei Notaren und Rechtsanwälten oder im Internet (z. B. www.firmenbuchgrundbuch.at). Denn neben der Größe der Liegenschaft und ihrem Eigentümer sind darin auch eventuelle Pfandrechte und Dienstbarkeiten vermerkt. Letztere könnten beispielsweise bedeuten, dass der Nachbar einen Weg auf dem Grund mitbenutzen darf. "Sind Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen, müssen sie vom Käufer übernommen werden und können nur einvernehmlich mit dem Begünstigten verändert werden", erklärt Hauswirth.

Doch nicht alle Servitute sind amtsbekannt und somit automatisch eingetragen: "Gerade im ländlichen Bereich kommt es vor, dass der Nachbar den Weg schon seit vielen Jahren benutzt hat, ohne dass dies ausdrücklich vermerkt ist", erklärt die auf Liegenschafts- und Immobilienrecht spezialisierte Wiener Anwältin Christina Drösler (Mitglied der Rechtsanwaltskooperation Northcote Recht). Deshalb sollte schon bei der Besichtigung der Liegenschaft nach etwaigen Indizien Ausschau gehalten werden. "Fallen einem bereits zu diesem Zeitpunkt Fahrspuren oder Fußwege auf, sollte man dies sofort ansprechen."

Selbst wenn das Grundstück allen persönlichen Bedürfnissen und Anforderungen entspricht, darf die nähere Umgebung nicht außer Acht gelassen werden. Neben der bestehenden Infrastruktur und der Verkehrsangebundenheit sollten auch benachbarte Parzellen unter die Lupe genommen werden. Ist um das zu verkaufende Grundstück beispielsweise ein Gewerbegebiet geplant, darf man sich nicht wundern, wenn ein paar Jahre später ein Unternehmen nebenan einen Standort baut.

Ist eine Entscheidung gefallen, wird der Vertrag aufgesetzt.

Darin sollten alle wichtigen Punkte wie Kaufgegenstand, Preis sowie Art und Weise der Zahlungsabwicklung enthalten sein. "Üblicherweise wird dem Käufer die Wahl des Anwalts oder Notars für die Vertragsaufsetzung überlassen, weshalb er auch meist die Kosten zu tragen hat", sagt Simone Maier-Hülle. "In manchen Fällen, wie zum Beispiel bei einem Kauf von Bauträgerobjekten, kann das aber auch anders geregelt sein." Grundsätzlich kommt ein Vertrag bereits mit der Unterzeichnung des Kaufangebotes zustande, welches sowohl Käufer als auch Verkäufer an die darin verzeichneten Vereinbarungen bindet. "Allerdings ist erst mit der notariell beglaubigten Unterschrift auf dem Kaufvertrag die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch möglich", sagt Hauswirth.

Rechtmäßiger Besitzer einer Liegenschaft ist man also erst, wenn dies im Grundbuch eingetragen ist. Die Kosten dafür betragen 1,1 Prozent vom Verkaufspreis des Grundstücks. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die in der Regel 3,5 Prozent des Liegenschaftswertes ausmacht. "Liegt ein Grundstück im Zuständigkeitsbereich eines Maklers, muss natürlich auch die Provision berücksichtigt werden", sagt Christina Drösler. Für die Zahlungsabwicklung ist ein anwaltliches oder notarielles Treuhandkonto ratsam. "Dabei wird der Betrag erst dann ausbezahlt, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen oder die Verbücherung sichergestellt ist", erklärt Maier-Hülle. Danach kann der Käufer die Liegenschaft sein Eigen nennen und sein Traumhaus dort errichten.

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