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15.09.2013

Der Weg vom Rohdachboden zum Wohnungsjuwel

Es gibt wieder mehr Spielraum beim Dachgeschoßausbau in den Wiener Gründerzeithäusern. IMMO erklärt, was möglich ist und worauf man achten sollte.

In manchen Altbauten ist er eine Rumpelkammer, in anderen ein Trockenraum für die Wäsche, in wieder anderen eine Behausung für Fledermäuse: der Dachboden.

Schade, denn die Nachfrage nach Wohnraum im Dachgeschoß ist seit Jahren ungebrochen. Tausende Gründerzeithäuser in Wien hätten noch Ausbau-Potenzial. Die Umsetzung war allerdings in den vergangenen Jahren nicht so einfach. Denn beim Dachbodenausbau im Gründerzeithaus war eine Zusatzbelastung von 720 Kilo pro Quadratmeter Grundfläche die Obergrenze.

Ab Jänner ist dieser sogenannte „Dachbodenausbau leicht“ Geschichte. Derzeit gibt es eine Übergangsphase, in der man sowohl nach der alten als auch nach der neuen Regelung einreichen kann. „Es gibt jetzt eine andere Berechnungsmethode: Dadurch sind die Statiker stärker gefordert, aber die Architekten haben mehr Freiheiten. Man muss das Objekt noch genauer überprüfen als bisher. Aber wenn man nachweisen kann, dass das Haus hält, hat man mehr Spielraum bei der Gestaltung“, erklärt der Zivilingenieur und Sachverständige Falko Ducia.

„Die Gebäude werden wieder gesamtheitlich betrachtet. Wir können freier agieren und kreativer an die Sache herangehen“, sagt auch Jakob Pesendorfer, Leiter des Bereichs Bauplanung und Baumanagement in der Rustler Gruppe: „Ich glaube zwar nicht, dass mehr Rohdachböden in Wien ausgebaut werden, aber es wird interessantere Projekte geben.“ Auch Hannes Kirschner, Bautechniker der MA 37 (Baupolizei), rechnet nicht damit, dass mehr Bauvorhaben eingereicht werden: „Aber es wird die eine oder andere Idee, die bisher nicht umgesetzt werden konnte, machbar sein. Denn sowohl von der Kubatur als auch vom Ausmaß der Nutzfläche ist jetzt mehr möglich.“

Dennoch bleibt der Dachausbau ein aufwendiges Projekt mit vielen Beteiligten: Zuerst muss eine genaue Bestandsaufnahme gemacht werden. Dieser Ingenieurbefund wird gemeinsam mit der Planung bei der MA 37 eingereicht. Wie hoch gebaut werden darf, ist im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan geregelt. Hier kann man auch nachlesen, ob das Haus in einer Schutzzone steht. Wenn das so ist, sind die Gestaltungsmöglichkeiten an der straßenseitigen Fassade sehr eingeschränkt. Auch die MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung) hat ein Wörtchen mitzureden. Die Magistratsabteilung ist zuständig für das äußere Erscheinungsbild des Hauses.

Wer eine Baubewilligung hat, muss in Wien innerhalb von vier Jahren mit den Arbeiten beginnen. Nach Baubeginn hat man weitere vier Jahre für die Fertigstellung Zeit.

Bevor es losgeht, müssen auch rechtliche Fragen geklärt werden: Gibt es einen Alleineigentümer, darf dieser den Dachboden jederzeit ausbauen, schließlich gehört ihm das ganze Haus. Schwierigkeiten kann es trotzdem geben: Nützen zum Beispiel die Mieter den Platz zum Wäscheaufhängen, muss der Vermieter einen Ersatzraum zur Verfügung stellen. „Außerdem kann es sein, dass die Mieter aufgrund des Baulärms eine Mietzinsminderung geltend machen“, warnt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Anders ist die Situation, wenn das Haus parifiziert ist und es mehrere Eigentümer gibt. Dann ist der Dachboden ein allgemeiner Teil des Hauses. Wer ihn ausbauen will, muss allen anderen diese Fläche abkaufen – und das geht nur, wenn alle einverstanden sind. „Man braucht für jede Tätigkeit, angefangen von der Einreichplanung bei der MA 37 bis zur Umsetzung der statischen Maßnahmen die Zustimmung sämtlicher Eigentümer“, betont auch der Wiener Rechtsanwalt Christoph Obermayer.

Oft wird im Zuge des Dachausbaus das ganze Haus saniert: Die Steigleitungen werden nicht nur verlängert, sondern erneuert. Gibt es keinen Lift, wird einer eingebaut. „Wer sich eine Wohnung im Dachgeschoß leistet, legt auch großen Wert auf das Entree. Oft wird daher der Eingangsbereich saniert und neu beleuchtet. Das steigert den Wert des Hauses und das ist im Interesse von allen Eigentümern“, sagt Pesendorfer.

Sanierungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen werden von der Eigentümergemeinschaft bezahlt. In der Praxis übernimmt häufig der Dachgeschoß-Eigentümer einen gewissen Teil der Kosten. Besonders schwierig ist es, andere Bewohner von Umbaumaßnahmen in deren Wohnung zu überzeugen. Wurden aber tragende Wände entfernt, müssen neue aufgestellt oder ein Stahlrahmen eingezogen werden. Schließlich muss das Haus das Gewicht des Ausbaus tragen können.