Darüber spricht man in der Immobilienbran­che

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Foto: Fotolia/Marco2811

Moderatere Preissteigerungen, kompliziertere Steuerbestimmungen, neue Gebührenberechnung: Was im Jahr 2013 auf Käufer, Mieter und Hausverwalter zukommt.

Haben Sie Ihr Horoskop für 2013 schon gelesen? Rund um den Jahreswechsel wird bei vielen die Neugier auf die Zukunft größer.

Auch die Immobilienwirtschaft zieht Bilanz und wagt eine Prognose – über die Entwicklung der Preise, über die Auswirkungen neuer Gesetze, über die Anforderungen der Bewohner an ihre Hausverwaltung. IMMO fasst zusammen, was die Immobilienbranche nächstes Jahr beschäftigen wird.

Preisentwicklung

Der große Ansturm scheint vorbei zu sein. Und damit auch die extremen Preissteigerungen der vergangenen Jahre. Hier ein kurzer Rückblick und Ausblick auf die Immobilienpreise: Auch 2012 standen Häuser und Wohnungen hoch im Kurs. Mit der Nachfrage haben auch die Preise kräftig angezogen. Sie sind für Eigentumswohnungen in Wien innerhalb der vergangenen zwölf Jahre um 80 Prozent gestiegen. Für eine gebrauchte Eigentumswohnung musste man in der Bundeshauptstadt heuer durchschnittlich 2700 Euro pro Quadratmeter hinlegen, eine neue Wohnung kostet derzeit durchschnittlich 3800 Euro pro Quadratmeter. „Damit schließt Wien an das Preisniveau vergleichbarerer Städte in Deutschland an“, relativiert Andreas Wollein, Geschäftsführer von Realpartners und Vorstand des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Margret Funk, Chefin von Immobilien Funk und ebenfalls im ÖVI-Vorstand wagt den Blick in die Zukunft: „Das Interesse an Immobilien ist ungebrochen, aber der große Ansturm, wie wir es in den letzten Jahren erlebt haben, dürfte vorüber sein.“Auch in den Landeshauptstädten pendeln sich die Preise allmählich ein, nachdem sie in den vergangenen Jahren angezogen haben.

Die Mieten sind im selben Zeitraum weniger stark gestiegen: innerhalb der letzten zwölf Jahre um rund 25 Prozent. Vor allem im Neubaubereich fehlen allerdings günstige Wohnungen. Denn durch die Budgetkonsolidierung und die Verlagerung der Förderungsmittel in die Sanierung ist der geförderte Neubau in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen.

Hausverwaltung

Ein wichtiger und oft zu wenig beachteter Faktor der monatlichen Ausgaben fürs Wohnen ist die Höhe der Betriebskosten. „Das ist auch ein unterschätzter Preistreiber in der aktuellen Mieten-Diskussion“, sagt Ronald Höller, Prokurist und Leiter der Abteilung Wohnimmobilien bei der Wiener Hausverwaltung Otto Immobilien. „Dabei sind durch eine gezielte Analyse der Betriebskostenentwicklungen der letzten Jahre oft große Einsparungen zu erzielen. Wir haben gemeinsam mit externen Beratern rund 100 Häuser aus unserer Verwaltung über die letzten fünf Jahre analysiert. Das Ergebnis: teilweise sind nur 30 Prozent der Betriebskosten Fixkosten, die restlichen 70 Prozent sind durchaus optimierbar.“ Höller rät daher, die Kosten für Reinigung, Aufzugservice und Versicherungen durch Soft-Storno-Verträge mit Lieferanten und Handwerkern, die schon nach zwölf Monaten oder noch kurzfristiger kündbar sind, flexibel zu halten um jederzeit günstigere Lieferanten beauftragen zu können.

Einsparungspotenzial gebe es außerdem, wenn der Hausverwalter regelmäßig mehrere Angebote für die Lieferung von Strom und Gas für die Beleuchtung von allgemeinen Teilen und den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie den Aufzügen und von Gaszentralheizungen einholt.

Auch das Thema Sicherheit wird für Hausverwalter immer wichtiger. Eine Möglichkeit wäre, die vielfach kopierten und bereits überall erhältlichen „Postschlüssel“ für Gegensprechanlagen durch programmierbare Karten zu ersetzen. „Wir haben begonnen, die bisherigen Schlösser gegen moderne Zutrittssysteme für Einsatzkräfte und Postzusteller auszutauschen, die sogenannte Begeh-Card wurde speziell für die Anwendung an der Sprechanlage entwickelt“, berichtet Höller. Nur wer ein berechtigtes Interesse am Zutritt in Hauseingänge und Stiegenhäuser nachweist, kann mit dieser individuell programmierbaren Begeh-Card passieren. Sie wird in Absprache mit der Verwaltung so programmiert, dass abgesehen von Mietern oder Eigentümern nur wirklich Berechtigte wie Post oder Pflegedienste ein Haus betreten können.

Gute Erreichbarkeit wird in Zukunft noch mehr zu einem Qualitätskriterium für Hausverwaltungen werden. Im Notfall sollte immer ein Mitarbeiter erreichbar sein, der sich am besten direkt mit dem zuständigen Handwerker in Verbindung setzt. „Für nächstes Jahr planen wir zusätzlich die Einführung eines SMS-Dienstes, der Mieter und Wohnungseigentümer schnell und einfach über Störungen und Betriebsunterbrechungen sowie den Behebungszeitpunkt informieren wird. So ist sichergestellt, dass die Hausbewohner in Echtzeit etwa über Störungen beim Aufzug informiert werden – zusätzlich zum Schwarzen Brett“, so Höller.

Steuer

Auf Hausverwalter kommt mit der nächsten Abrechnung mehr Arbeit zu. Denn das Stabilitätsgesetz 2012 brachte nicht nur Änderungen bei der Spekulationsbesteuerung von Immobilien, sondern auch zum Teil schwierig zu administrierende Änderungen im Umsatzsteuerbereich. „Bis 31. 8. 2012 konnte man, ausgenommen bei Wohnungsnutzung, immer 20 Prozent Umsatzsteuer seitens der Gemeinschaft in Rechnung stellen. Damit war die Wohnungseigentümergemeinschaft vorsteuerabzugsberechtigt“, erklärt Wirtschaftstreuhänder und Steuerberater Walter Stingl. Seit 1. 9. 2012 darf eine Gemeinschaft bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Objekten keine Umsatzsteuer mehr in Rechnung stellen, wenn der Nutzer „nicht nahezu ausschließlich vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze“ in dem Objekt nachweisen kann. Dies dann, wenn Wohnungseigentum verkauft, vererbt, verschenkt oder neu begründet wird. „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleidet dadurch Vorsteuerverluste, die sie an den Verursacher weiter verrechnen wird“, sagt Stingl. Dieses Thema betrifft auch die Nutzer von Garagen oder Abstellplätzen, die im Regelfall privat genutzt werden. „Wenn beispielsweise eine von vielen Garagen verkauft wird, können ab diesem Zeitpunkt dem neuen Eigentümer keine 20 Prozent Umsatzsteuer mehr in Rechnung gestellt werden. Es sind vielmehr von den Aufwendungen des Hauses beziehungsweise der Garage die zuzuordnenden Vorsteuern zu kürzen und dem Nutzer, durch den dies verursacht wurde, anzulasten“, erklärt Stingl.

Wenn die Gemeinschaft als Vermieter von Allgemeinflächen auftritt, ist ähnlich vorzugehen. Nur im Falle der Vermietung von Objekten zu Wohnzwecken – häufig betrifft das die ehemalige Hausbesorgerwohnung – sind zehn Prozent Umsatzsteuer vorzuschreiben und abzuführen. Bei Vermietung von Abstellplätzen und Garagen durch die Gemeinschaft sind 20 Prozent Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Klingt kompliziert? Ist es auch. „Eine Mehrarbeit für den Hausverwalter ist mit dieser neuen Regelung jedenfalls verbunden“, meint auch der Steuerexperte.

Grundbuch

Änderungen gibt es ab Jänner auch, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Für manche wird die Eintragung der Eigentumsrechte an einer Liegenschaft ins Grundbuch teurer, für andere günstiger. Bisher wurde diese Eintragungsgebühr unterschiedlich berechnet: Beim Kauf wurde für diese Gebühr der sogenannte Verkehrswert (Kaufpreis) herangezogen, bei Schenkungen und Erbschaften der viel günstigere Einheitswert. Das soll nun vereinheitlicht werden. Ab 1. 1. 2013 wird die Eintragungsgebühr nach einer Schenkung oder Erbschaft ebenfalls vom Wert des einzutragenden Rechtes (in der Regel vom Kaufpreis) berechnet.

„Für Schenkungen, die nicht begünstigt sind, wird es also teurer“, sagt der Wiener Notar Michael Raeser. „Innerhalb der Familie gibt es eine Ausnahme: Hier ist für die Eintragungsgebühr weiterhin der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, maximal jedoch 30 Prozent des einzutragenden Rechtes. Damit wird die Eintragungsgebühr für Kaufverträge zwischen Begünstigten sogar günstiger als früher.“ Zu den Begünstigten gehören Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Nichten und Neffen.

(kurier) Erstellt am
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