© Jürg Christandl

Wohntelefon
08/23/2013

Darf ich den Mietzins anheben?

Immobilienrechts-Experte Christian Marth gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.

Ich bin Vermieter einer Altbauwohnung und habe einen auf drei Jahre befristeten Vertrag bereits einmal um weitere drei Jahre verlängert. Nun möchte ich den Vertrag ein zweites Mal für drei Jahre verlängern. Während ich in den sechs Jahren zuvor die Miete nie erhöht habe, möchte ich jetzt den Mietzins anheben. Ist das möglich? Ich habe dem Mieter bereits ein entsprechendes Angebot unterbreitet, er hat sich dazu aber bisher noch nicht geäußert. Was kann ich tun, wenn der Mieter die Erhöhung nicht akzeptiert?

Befristete Mietverträge über Wohnungen müssen im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG mindestens drei Jahre dauern und können schriftlich beliebig oft um jeweils mindestens drei Jahre verlängert werden. Jedenfalls kann der Mietzins im Rahmen der Verlängerung einvernehmlich – also mit Zustimmung des Mieters – erhöht werden. Einseitig darf er vom Vermieter bei Vertragsverlängerung grundsätzlich nur erhöht werden, um die Geldentwertung zu kompensieren. Dieses Recht muss allerdings im bestehenden Vertrag mit einer Wertsicherungsklausel vereinbart worden sein. Es besteht aber keine Verpflichtung, Mietverträge zu verlängern. Als Vermieter können Sie nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer die Übergabe bzw. Räumung der Wohnung verlangen. Aber Achtung: Machen Sie als Vermieter den Endtermin nicht geltend – notfalls durch Räumungsklage binnen 14 Tagen nach Fristablauf –, verlängert sich das Mietverhältnis nach der ersten befristeten Mietdauer automatisch um drei weitere Jahre. Nach der zweiten befristeten Mietdauer kann sich das Verhältnis sogar in ein unbefristetes wandeln.

Ich bin Wohnungseigentümer eines Hauses, das letzten Sommer generalsaniert wurde. Dabei wurde die Elektronachtspeicherheizung mangelhaft repariert: Die Steuerung funktioniert nicht mehr und die Öfen heizen unkontrolliert. Das betrifft alle Eigentümer dieser Anlage. Wie kann ich dagegen vorgehen? Was kann ich tun, wenn die Hausverwaltung untätig bleibt?

Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft aufgrund mangelhafter Leistungserbringung sind grundsätzlich durch die Hausverwaltung geltend zu machen. Erfüllt die Hausverwaltung ihre Pflichten als Verwalter nicht, ist prinzipiell das Bezirksgericht im Verfahren außer Streit zuständig. Als schärfstes Mittel gegen die Hausverwaltung steht es jedem Wohnungseigentümer offen, bei grober Pflichtenverletzung die Auflösung des Verwaltervertrages zu beantragen.

Ich bin Wohnungsmieter in einem Haus, das vor 44 Jahren erbaut wurde. In den letzten drei Jahren hat es sieben Mal einen Eigentümerwechsel gegeben. Der neue Eigentümer beabsichtigt, dass die Mieter als Bestandteil der Betriebskosten einen Betrag als „Leerstandsrückstellung“ zahlen. Dies soll der Absicherung von Leerständen dienen. Ist das rechtens?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), der für Mietwohnungen in Gebäuden gilt, für die vor dem 8. 5. 1945 die Baubewilligung erteilt wurde, gibt es einen festgelegten Katalog jener Kosten, die als Betriebskosten gelten und vom Mieter zu zahlen sind. Von diesem Katalog darf nur zugunsten des Mieters abgewichen werden. Auch bei Mietverhältnissen, die nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, verweisen viele Mietverträge auf diese Auflistung.

Eine „Leerstandsrückstellung“ als Teil der Betriebskosten zu verrechnen, ist in diesem Fall unrechtmäßig. Zur Überprüfung von Betriebskosten kann sich der Mieter an die Schlichtungsstelle bzw. an das Gericht in Außerstreitsachen wenden.

Ich bin Wohnungseigentümer und habe einen Wohnbaukredit abgeschlossen. Die Belege zu diesem Förderdarlehen befinden sich bei der Hausverwaltung. Ich möchte gerne Einsicht nehmen, aber die Hausverwaltung verwehrt dies. Ist das rechtens?

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, den Eigentümern als Vertragspartner des Darlehensvertrages Einsicht zu gewähren und die Unterlagen in entsprechender Form zur Verfügung zu stellen. Eigentümer dürfen auch auf eigene Kosten Kopien anfertigen.

Mein Tipp an Sie wäre, einen Termin vor Ort auszumachen, um von Ihrem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
2.9. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Dr. Georg Röhsner

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