Wirtschaft | Immobiz
22.08.2017

Darf die Verwaltung Geld für die Bauaufsicht verlangen?

Wohnrechtsexperten beantworten Leserfragen am KURIER-Wohntelefon. Nächster Termin: 21. August 2017

Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon (Tel. 01/52 65 760). Zuletzt am Apparat: Daniela Kager von Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte. Die Fragen und Antworten zum Nachlesen:

Unsere Hausverwaltung hat die Dachsanierung betreut und im Zuge der Jahresabrechnung ein Sonderhonorar für die Bauaufsicht verrechnet. Darf sie das ohne vorherige Abstimmung?
Daniela Kager: Ich rate Ihnen zu prüfen, ob es im Verwaltervertrag dazu eine Regelung gibt. Die Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet, jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Vertrages, somit auch über die Entgeltvereinbarungen und die vereinbarten Leistungen, zu geben. Es kommt häufig vor, dass ein Sonderhonorar für die administrative Abwicklung von größeren Reparaturen oder Verbesserungsarbeiten vereinbart wird. Wenn es keine vertragliche Grundlage für ein Sonderhonorar gibt, kann die Hausverwaltung dieses nicht einfach selbstständig festlegen. Ein Sonderhonorar muss mit der Wohnungseigentümergemeinschaft neu vereinbart werden. Zu Unrecht verlangte Beträge sind zurückzuzahlen.

Ich bin seit 2010 Mieterin einer Altbauwohnung. Mein Vertrag war auf fünf Jahre befristet. Ich habe 2015 vom Vermieter die schriftliche Information bekommen, dass der Vertrag um drei Jahre verlängert wird. Ich bin geblieben, habe aber nichts unterschrieben. Muss ich 2018 ausziehen oder ist ein unbefristeter Vertrag entstanden, weil ich nichts unterzeichnet habe?
Daniela Kager:
Grundsätzlich gilt sowohl für Alt- als auch Neubauten Folgendes: Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst wird, geht dieser einmalig in einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wenn auch der dann folgende Endtermin nicht rechtzeitig wahrgenommen wird, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit verlängert. Ihr Vermieter hat Sie offenbar lediglich informiert. Jede Befristung muss jedoch schriftlich vereinbart werden. Das bedeutet auch, dass beide Seiten unterschreiben müssen. Nach Ihrer Schilderung ist es daher nicht zu einer vertraglichen Verlängerung des Mietvertrages gekommen, sondern ist die anfangs beschriebene „stillschweigende Verlängerung“ des Mietvertrages um weitere drei Jahre eingetreten. Das Mietverhältnis läuft daher noch bis 2018. Sollte auch dann der Endtermin nicht wahrgenommen werden, wird auf unbestimmte Zeit verlängert. Es besteht auch die Möglichkeit, wieder einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Dies natürlich nur, wenn sowohl Sie als auch der Vermieter einverstanden sind und darüber eine schriftliche Vereinbarung abschließen.
Ich bin schon 30 Jahre Mieterin einer Wohnung in einem Haus mit einem großen Garten, den immer alle Bewohner gemeinsam genützt haben. Um die Pflege habe vor allem ich mich gekümmert. Vor ein paar Jahren wurde das Haus verkauft. Der neue Eigentümer hat zwei ebenerdige Wohnungen neu vermietet, Stücke des Gartens abgetrennt und mitvermietet. Darf er das? Der neue Mieter will mich nicht mehr zu den Himbeersträuchern lassen, die ich gepflanzt habe, weil er sagt, dieser Teil gehört zu seiner Wohnung. Was kann ich unternehmen?
Daniela Kager:Als Erstes sollte im Mietvertrag geprüft werden, welche Vereinbarung über den Garten getroffen wurde. Wenn der ursprüngliche Vermieter den Garten an einen oder mehrere Mieter vermietet oder die (Mit)Benutzung erlaubt hat, kann man diese Fläche den Mietern nicht einseitig wieder entziehen. Wenn so ein Recht vereinbart wurde, kann ein Mietzinsminderungsanspruch wegen Unmöglichkeit der Benutzung des mitvermieteten Gartens gegen den Vermieter geltend gemacht werden. Der Weg zu den Sträuchern bleibt Ihnen verwehrt, wenn Sie sich gegen die Nutzungseinschränkung nicht zur Wehr setzen. Um ein Verfahren vor Gericht erfolgreich zu führen, müssen Sie die behaupteten Rechte auch beweisen können. Ich rate Ihnen daher, die vorhandenen Unterlagen, wie Mietvertrag und Korrespondenz mit dem Vermieter, oder – sofern möglich – auch die Mietverträge anderer Mieter zu prüfen, um vorab möglichst viele Anhaltspunkte zu sammeln.