Darf die Verwaltung Geld für die Bauaufsicht verlangen?
Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon (Tel. 01/52 65 760). Zuletzt am Apparat: Daniela Kager von Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte. Die Fragen und Antworten zum Nachlesen:
Unsere Hausverwaltung hat die Dachsanierung betreut und im Zuge der Jahresabrechnung ein Sonderhonorar für die Bauaufsicht verrechnet. Darf sie das ohne vorherige Abstimmung?
Daniela Kager: Ich rate Ihnen zu prüfen, ob es im Verwaltervertrag dazu eine Regelung gibt. Die Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet, jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Vertrages, somit auch über die Entgeltvereinbarungen und die vereinbarten Leistungen, zu geben. Es kommt häufig vor, dass ein Sonderhonorar für die administrative Abwicklung von größeren Reparaturen oder Verbesserungsarbeiten vereinbart wird. Wenn es keine vertragliche Grundlage für ein Sonderhonorar gibt, kann die Hausverwaltung dieses nicht einfach selbstständig festlegen. Ein Sonderhonorar muss mit der Wohnungseigentümergemeinschaft neu vereinbart werden. Zu Unrecht verlangte Beträge sind zurückzuzahlen.
Daniela Kager: Grundsätzlich gilt sowohl für Alt- als auch Neubauten Folgendes: Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst wird, geht dieser einmalig in einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wenn auch der dann folgende Endtermin nicht rechtzeitig wahrgenommen wird, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit verlängert. Ihr Vermieter hat Sie offenbar lediglich informiert. Jede Befristung muss jedoch schriftlich vereinbart werden. Das bedeutet auch, dass beide Seiten unterschreiben müssen. Nach Ihrer Schilderung ist es daher nicht zu einer vertraglichen Verlängerung des Mietvertrages gekommen, sondern ist die anfangs beschriebene „stillschweigende Verlängerung“ des Mietvertrages um weitere drei Jahre eingetreten. Das Mietverhältnis läuft daher noch bis 2018. Sollte auch dann der Endtermin nicht wahrgenommen werden, wird auf unbestimmte Zeit verlängert. Es besteht auch die Möglichkeit, wieder einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Dies natürlich nur, wenn sowohl Sie als auch der Vermieter einverstanden sind und darüber eine schriftliche Vereinbarung abschließen.
Daniela Kager:Als Erstes sollte im Mietvertrag geprüft werden, welche Vereinbarung über den Garten getroffen wurde. Wenn der ursprüngliche Vermieter den Garten an einen oder mehrere Mieter vermietet oder die (Mit)Benutzung erlaubt hat, kann man diese Fläche den Mietern nicht einseitig wieder entziehen. Wenn so ein Recht vereinbart wurde, kann ein Mietzinsminderungsanspruch wegen Unmöglichkeit der Benutzung des mitvermieteten Gartens gegen den Vermieter geltend gemacht werden. Der Weg zu den Sträuchern bleibt Ihnen verwehrt, wenn Sie sich gegen die Nutzungseinschränkung nicht zur Wehr setzen. Um ein Verfahren vor Gericht erfolgreich zu führen, müssen Sie die behaupteten Rechte auch beweisen können. Ich rate Ihnen daher, die vorhandenen Unterlagen, wie Mietvertrag und Korrespondenz mit dem Vermieter, oder – sofern möglich – auch die Mietverträge anderer Mieter zu prüfen, um vorab möglichst viele Anhaltspunkte zu sammeln.
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