Darf die Hausverwaltung das Gehalt des Hausbesorgers erhöhen?

Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon. Diesmal: Rechtsanwältin Sigrid Räth - Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

In bin Wohnungseigentümerin in einer Anlage mit 180 Einheiten. Wir haben eine Hausbesorgerin, die 30 Stunden beschäftigt war. Aufgrund einiger Unstimmigkeiten hat sie angekündigt, das Dienstverhältnis zu kündigen. Um das zu verhindern, bietet ihr die Hausverwaltung einen 40-Stunden-Vertrag an, in dem derselbe Leistungsumfang definiert ist, aber die Bezahlung eine höhere ist. Darf die Verwaltung das?

Grundsätzlich ist die Beauftragung der Hausreinigung und -betreuung eine Sache der ordentlichen Verwaltung und der Verwalter ist daher berechtigt ohne Mehrheitsbeschluss derartige Aufträge zu vergeben. Der Verwalter ist aber verpflichtet, die Interessen sämtlicher Miteigentümer zu wahren und auch im Sinne der Sparsamkeit mit den Geldern der Miteigentümer umzugehen. Wenn für dieselbe Leistung mehr Honorar bezahlt wird, muss die Verwaltung begründen können, dass ihre Tätigkeit trotzdem die Interessen der Miteigentümer wahrt. Sollte sich herausgestellt haben, dass der Leistungsumfang in der zur Verfügung stehenden Zeit nicht bewältigt werden kann, ist eine Erhöhung an der Stundenanzahl mit Erhöhung des Honorars wohl gerechtfertigt.

Ich wohne in einer Anlage mit 18 Eigentumswohnungen. Der Wasserverbrauch wird über die Wohnfläche abgerechnet. Wir besitzen die zwei größten Wohnungen, haben aber in der einen Einheit keinen Wasserverbrauch. Wir hätten gerne, dass Zähler eingebaut werden. Wie müssen wir vorgehen?

Für die Nachrüstung sollte zuerst die technische Möglichkeit abgeklärt werden. Wenn die Möglichkeit besteht, wäre die Zustimmung der Miteigentümer einzuholen. Eine Nachrüstung und Abrechnung nach Verbrauch bedarf einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer nach grundbücherlichen Anteilen.

Ich bin Miteigentümerin einer Privatstraße, an der unsere Häuser liegen. Es gibt auch Anrainer, die diese Straße mitbenutzen, um zu ihren Häusern zu gelangen. Einige haben ein Servitutsrecht, andere nicht. Nun muss die Straße saniert werden. Muss das von den Eigentümern alleine getragen werden?

Wenn das Servitut des Fahrrechtes eingeräumt wird, haben sowohl der Eigentümer als auch der Servitutsberechtigte für die Erhaltung der Straße aufzukommen. Wenn einigen Liegenschaften nicht ausdrücklich ein Servitutsrecht eingeräumt wurde, ein solches aber ausgeübt wird, ist davon auszugehen, dass auch diese betreffenden Liegenschaftseigentümer an der Erhaltung mitzutragen haben.

Welches Zeitlimit muss die Verwaltung bei Einberufung der vorgesehenen zweijährigen Hausversammlung einhalten?

Zwischen Einladung zur Eigentümerversammlung und Abhaltung der Eigentümerversammlung muss mindestens eine 14-tägige Frist zur Vorbereitung eingehalten werden. Diese dient der Meinungsbildung zu den in der Tagesordnung genannten Themen. Sollte die Frist kürzer sein und es zur Fassung von Mehrheitsbeschlüssen in der Eigentümerversammlung kommen, könnten diese Beschlüsse aus formellen Gründen angefochten werden. Das hat innerhalb eines Monats ab Verlautbarung beim zuständigen Bezirksgericht zu erfolgen, wenn formelle Gründe geltend gemacht werden.

Der Vertrag meines Mieters endet. Dieser zieht aber nicht aus. Was muss ich tun?

Wenn ein Mieter mit Ende des befristeten Vertrages die Wohnung nicht zurückstellt, muss der Vermieter innerhalb von 14 Tagen tätig werden (Räumungsklage einbringen), da ansonsten eine Vertragsverlängerung eintritt. Diese beträgt beim ersten Mal drei Jahre. Wenn dann wiederum nicht zurückgestellt wird, verlängert sich der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Die Kündigung eines unbefristeten Vertrags ist nur bei Vorliegen der Kündigungsgründe, die im MRG genannt sind, möglich.

30. Oktober 2017 von 10-11 Uhr Sandra Cejpek, RechtsanwältinTel. 01/52 65 760