Darf der Vermieter in die Wohnung?

Ich bin seit 30 Jahren Mieterin einer Wohnung. Weil im Vorjahr das Haus verkauft wurde, hat der neue Eigentümer eine Begehung aller Wohnungen gemacht. Das verstehe ich, aber jetzt will er die Wohnung schon wieder besichtigen. Muss ich da auch zustimmen?

Sie sollten zunächst rückfragen, aus welchem Grund der Vermieter Zutritt zu der Wohnung verlangt. Ein Mieter hat das Betreten des Mietgegenstands durch den Vermieter oder durch eine von diesem beauftragte Person zu dulden, wenn wichtige Gründe vorliegen. Beispiele dafür sind etwa die Vorbereitung oder Durchführung von Erhaltungsarbeiten oder die Ablesung von Messgeräten zur Verbrauchserfassung. Die Begehung ist, außer bei Gefahr im Verzug, entsprechend anzukündigen (ein bis zwei Wochen vorher) und mit dem Mieter abzustimmen. Bei Gefahr im Verzug könnte sich der Vermieter aber jederzeit Zutritt verschaffen.

Ich habe kürzlich eine neu sanierte Wohnung angemietet. Meine Wohnungseingangstür schaut genauso aus, wie die Türen im Inneren der Wohnung. Muss die Eingangstür nicht besondere Eigenschaften aufweisen?

In welchem Zustand der Vermieter den Mietgegenstand schuldet, ergibt sich primär aus den Vereinbarungen im Mietvertrag. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass der Mietgegenstand die ausdrücklich vereinbarten und gewöhnlicherweise vorausgesetzten Eigenschaften aufweist. Sollte daher der zu Wohnzwecken vermietete Mietgegenstand nicht über eine geeignete Wohnungseingangstür verfügen, sollten Sie den Vermieter zur Mängelbehebung und Verbesserung auffordern.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung im obersten Stockwerk. Nun soll ein Nutzwertgutachten gemacht werden. Welche Unterschiede ergeben sich eigentlich zwischen Nutzflächen- und Nutzwertschlüssel?

Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen besteht die Möglichkeit der Kostenaufteilung nach dem Verhältnis der Nutzwerte der Mietgegenstände, so wie es bei Eigentumswohnungen der Regelfall ist. Beim Nutzflächenschlüssel ist der Anteil der Nutzfläche des einzelnen Mietgegenstandes an der Gesamtnutzfläche maßgeblich. Als Nutzfläche gilt dabei die gesamte Bodenfläche des Miet- oder Nutzungsgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Nischen.

Bei der Ermittlung des Nutzwertes wird zwar auch von der Nutzfläche ausgegangen, aber je nach Qualität des Mietgegenstandes werden Zu- bzw. Abschläge vorgenommen. Berücksichtigt werden dabei die Zweckbestimmung, die Stockwerkslage, die Lage innerhalb des Stockwerks, die Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft wie Balkon, Terrasse, Keller, Dachbodenraum, Garten oder Kfz -Abstellplatz und eine bessere Ausstattung oder Grundrissgestaltung.

Die Aufteilung der Kosten nach dem Verhältnis der Nutzwerte ist insbesondere für geförderte Bauten nach dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz wichtig, da in diesem Gesetz die Aufteilung der Herstellungskosten bzw der Darlehenskosten nach dem Nutzwert zwingend vorgesehen ist. Daher wird bei den in Wien gebauten Genossenschaftswohnungen in der Regel in den Mietverträgen vorgesehen, dass die Kosten nach Nutzwerten verteilt werden.

Braucht man für eine Hausordnung in unserem Eigentumswohnungshaus die Einstimmigkeit oder reicht die Mehrheit?

Die Hausordnung wird von der Mehrheit der Miteigentümer beschlossen. Jeder einzelne Miteigentümer kann aber eine Entscheidung des Gerichtes im außerstreitigen Verfahren darüber beantragen, dass diejenigen Bestimmungen in der Hausordnung aufgehoben oder geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder die ihm nach billigem Ermessen unzumutbar sind.