Fachgeschäfte gegen Filialisten

Die Inhaberin des kleinen, feinen Knopfgeschäftes in der Wiener Innenstadt wird von ihren Kunden hoch geschätzt. Bei ihr finden sie die immer seltener werdende Beratung, Zeit für einen Plausch und den jüngsten Tratsch aus der Nachbarschaft.

Dennoch wird es für alteingesessene Betriebe immer schwieriger, sich an ihrem Standort zu behaupten. Immobilieninvestoren stehen Schlange, um ihnen die Mietrechte abzulösen, sie bieten hohe Summen, um die Mieter zum Auszug zu bewegen. Der Hintergrund: In guten Lagen würde ein internationaler Konzern ein Vielfaches der Miete bezahlen. Im goldenen U zwischen Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt, der besten Adresse Österreichs, gibt es einfach nicht genug freie Geschäftslokale für all die internationalen Ketten, die hier präsent sein wollen. Rund 460 Unternehmen sind derzeit aktiv auf der Suche nach geeigneten Filialstandorten. Die Krux: Viele Luxusmarken wollen in Bestlagen nicht nur deshalb vertreten sein, um ein gutes Geschäft zu machen, sondern vor allem, um sich im Umfeld von anderen Luxus-Ketten präsentieren zu können.

Für hochfrequentierte Standorte in Bestlage in der Wiener City zahlen Geschäftsmieter bis zu 400 Euro pro Quadratmeter im Monat. Der Kohlmarkt rangiert auf Platz 10 der teuersten Shoppingmeilen der Welt. Hierher kommen die Reichen und Schönen, Touristen zieht die Luxusmeile magisch an. Doch Tradition und Flair der alteingesessenen Betriebe sucht man hier vergeblich. Freilich auch die andere Seite der Medaille. Ehemals stolze Einkaufsstraßen in den Bezirken, wo die alten Fachgeschäfte von Handyshops, Wettlokalen, Ramschläden und Imbissbuden verdrängt wurden. Dazwischen leere Geschäfte, die Scheiben verklebt.

Befristung

Doch wie leicht ist es, das Geschäftslokal freizubekommen, um es teurer neu vermieten zu können? "Rechtlich gesehen nicht so einfach", sagt Alexander Fenzl, Immobilienexperte von Otto Immobilien. An die vereinbarte Befristungsdauer muss sich der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (darunter fallen Geschäftslokale in Gebäuden, die vor 1953 errichtet wurden) halten. "Üblich ist in sehr guten Lagen eine Befristung von zehn Jahren, in weniger guten Lagen werden die Verträge auch auf ein bis fünf Jahre abgeschlossen", sagt Fenzl. Unbefristet wurden Geschäftslokale früher vermietet, davon gibt es noch einige wenige Altlasten.

Die Miethöhe orientiert sich an dem für die Branche üblichem Umsatz. Dieser ist für Apotheken und Bekleidungsgeschäfte höher als für den Lebensmittelhandel, in einem Fastfood-Laden höher als in einem gehobenen Restaurant.

Generationenwechsel

Doch das eigentliche Problem für traditionelle Geschäfte ist der Generationswechsel. Denn geht das Geschäft des Inhabers auf Söhne oder Töchter über, dann darf der Vermieter den Mietzins über 15 Jahre verteilt an die angemessene Marktmiete, sprich oft auf ein Vielfaches, anheben. Veräußert ein Mieter sein Unternehmen, geht es noch schneller. Der Nachfolger tritt in den Vertrag ein und in diesem Fall darf der Vermieter die Miete binnen sechs Monaten auf den angemessenen Mietzins anheben: Das ist jener Betrag, der zum heutigen Zeitpunkt für die konkrete Lage angemessen ist.

Ablöse

Allerdings gibt es für Immobilieninvestoren noch andere Möglichkeiten, Standorte in guten Lagen frei zu bekommen, um sie teurer vermieten zu können. "Es werden hohe Ablösezahlungen angeboten, damit ein Mieter seine Mietrechte aufgibt", betont Fenzl.

Er nennt ein Beispiel: Für ein 100 Quadratmeter großes Geschäftslokal in der Kärntner Straße beträgt der aktuelle Mietzins zehn Euro pro Quadratmeter, die tatsächliche Marktmiete liegt aber bei 300 Euro pro Quadratmeter. Die Differenz: 290 Euro pro Quadratmeter, das sind in Summe für das Geschäftslokal 29.000 Euro im Monat, die der Mieter aus Sicht des Vermieters zu wenig zahlt. Der Mieter geht davon aus, dass es das Geschäft noch mindestens 20 Jahre geben wird, der Vermieter rechnet mit zehn Jahren. Wenn man sich darauf einigt, dass das Geschäft noch 15 Jahre bestehen wird, ergibt das den Betrag von 435.000 Euro. Das ist der Ausgangspunkt für oft langwierige Verhandlungen zwischen Mieter und Immobilieninvestor.