Tücken und Fallen der neuen Immobilien-Steuer

Vor wenigen Tagen wollte Frau S. ihre Unterschrift unter den Verkaufsauftrag ihrer Wohnung setzen. Jetzt ist sie unsicher geworden und wartet lieber ab. Der Grund: Ab 1. April werden Gewinne bei der Veräußerung von Grundstücken und Liegenschaften besteuert. "Das bremst den Markt und tut uns Maklern weh, wir werden weniger Umsätze machen", befürchtet der Geschäftsführer des Verbands der Immobilientreuhänder, Anton Holzapfel.

Tatsächlich führt die neue Immobilien-Steuer, die dem Staat bis 2015 rund zwei Milliarden Euro einbringen soll, vorerst zu großen Verunsicherungen von Käufern und Verkäufern. Noch gibt es keine Regierungsvorlage, Details sind sogar in Expertenkreisen noch unklar.

Wertzuwachs

Fest steht, dass künftig der Wertzuwachs von Wohnungen besteuert wird. Allerdings gibt es Ausnahmen. Wer eine Wohnung verkauft, die die letzten beiden Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat (oder fünf der letzten zehn Jahre), zahlt keine Steuer. Auch beim Verkauf eines selbst errichteten Einfamilienhauses fällt keine Steuer für das Gebäude an, wohl aber für das Grundstück.

Wer nicht unter die genannten Ausnahmen fällt, zahlt vom Verkaufsgewinn (Differenz zwischen ursprünglichen Ankaufs- und Verkaufspreis) 25 Prozent Steuer. Bisher mussten Gewinne aus Immobiliengeschäften nur versteuert werden, wenn sie innerhalb einer Spekulationsfrist von zehn Jahren lukriert wurden. "Die Inflation wird immerhin berücksichtigt", sagt Holzapfel. Und das verringert die Steuerlast. Sind zwischen An- und Verkauf mehr als zehn Jahren verstrichen, verringert sich die Berechnungsbasis (Verkaufspreis) um jährlich 2,5 Prozent (maximal 50 Prozent).

Vorgesehen ist, dass die Steuer auf den Verkauf von Immobilien selbst zu berechnen ist, erläutert Udo Weinberger, Makler in Wien. Er fürchtet, dass dies zu gröberen Fehlberechnungen und in Folge Strafen führen könnte. Weinberger wünscht sich einfachere Berechnungsmethoden.

Umwidmung

Besteuert werden künftig auch Umwidmungsgewinne. Für einen Wertzuwachs aus einer Umwidmung sind 15 Prozent des Verkaufspreises abzuführen. Vor allem Bauern, Forstwirte und Gemeinden sind davon betroffen, wenn sie Agrar- oder Grünland in Bauland umwidmen. "Ein paar werden sich ärgern, aber im Grunde bleibt trotz Steuer bei einer Umwidmung genug übrig", sagt der Wiener Immobilienunternehmer Georg Spiegelfeld. Kein Wunder. Durch Umwidmung kann der Wert eines Grundstücks nicht selten verzehnfacht werden. Unklarheiten im Ablauf gibt es auch hier. Spiegelfeld: "Wir hoffen, dass die Steuerlast erst dann zustande kommt, wenn das Grundstück verkauft wird und nicht bereits bei der Umwidmung."

Beispiele: Das zahlen Sie künftig an Steuern

Wie wirkt sich die Immo-Steuer auf Ihre Immobiliengeschäfte aus? Ein Überblick. Beispiel 1: Ein Anleger, der sich aufgrund der Finanzkrise 2009 eine Vorsorgewohnung um 200.000 Euro gekauft hat. Ab dem 1. April 2012 sind alle Gewinne aus Immobilien- und Grundstücksgeschäften mit 25 Prozent zu versteuern, wenn die Anschaffung nach dem 1. April 2002 erfolgte. Wird um 250.000 Euro verkauft, ergibt das einen Gewinn von 50.000 Euro. Künftig fallen 12.500 Euro Steuern an. Herstellungsaufwand – etwa für eine nachträglich eingebaute Sauna – kann abgezogen werden. Ab dem zehnten Jahr nach der Anschaffung – hier also 2019, werden jährlich 2,5 Prozent Inflationsabschlag abgezogen, bis maximal 50 Prozent (voraussichtlich vom Verkaufswert, noch offen) . Die Einhebung der Steuer obliegt vermutlich Anwalt oder Notar. Beispiel 2: Eine Leserin aus Graz hat sich 1997 eine Wohnung als Pensionsvorsorge gekauft. Jetzt erwägt sie einen Verkauf. Bisher war der Verkauf nach zehn Jahren Spekulationsfrist steuerfrei. Neu ist: Wer vor dem 1. April 2002 gekauft hat, zahlt nun 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös für die Wohnung. Beispiel 3: Nach der Scheidung soll das gemeinsam gebaute Haus im Grünen verkauft werden. Der Verkauf belastet die Brieftasche nicht: Hauptwohnsitze und selbst errichtete Gebäude sind von der Steuer ausgenommen.

Beispiel 4: Eine Leserin aus Wien hat mit ihrem Mann 1998 eine Wohnung gekauft und zehn Jahre darin gelebt. Seit 2008 wird die Wohnung vermietet. Jetzt wird ein Verkauf angedacht. Auch hier ist der Verkauf steuerfrei. Die Steuerbefreiung greift hier, wenn die Wohnung in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf zumindest fünf Jahre lang Hauptwohnsitz war.Beispiel 5: In einer Landgemeinde wird eine Gewerbegebiet geschaffen. Dafür wurde 2011 Ackerland umgewidmet. Hat der Bauer das Grundstück nach 2002 gekauft, werden beim Verkauf 25 Prozent auf den Gewinn fällig. Hat er das Grundstück vor 2002 gekauft und wird es nun umgewidmet, sind 15 Prozent fällig. Achtung: Bei Umwidmungen wird ein Wertgewinn von 60 Prozent unterstellt – fällt er geringer aus, kann die Steuer auf Antrag vermindert werden. Beispiel 6: Nachdem ihre Eltern verstorben sind, hat Frau S. 2011 ein Haus in ihrer Heimatgemeinde geerbt samt fünf Hektar Grund. Die Steuer fällt nur bei einem Verkauf an. Wurde das Haus selbst gebaut, ist es steuerfrei, sonst mit 3,5 Prozent zu versteuern. Wurde der Grund vor 1.1.1988 in Bauland umgewidmet, fallen 3,5 Prozent Steuer auf den Grundanteil an, ab 1988 15 Prozent. Beispiel 8: Herr P. hat 1993 ein Ferienhaus mit großem Grund gekauft. Jetzt urlaubt er lieber auf Mallorca – und will verkaufen. Verkauft Herr P. das vor 2002 erworbene Haus samt Grund, werden für den Gewinn auf das Grundstück und auf das Haus 3,5 Prozent fällig. Will er einen Teil des Grundes umwidmen und separat verkaufen, wird dieser mit 15 Prozent versteuert.

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