Immosteuer verunsichert Erben

Immobilien
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Seit 1. April gilt die neue Steuer auf Immobiliengeschäfte. Doch nicht jeder kann damit etwas anfangen, vor allem Erben sind verunsichert.

Eigentlich könnte es ganz einfach sein: Wer seit 1. April 2002 Immobilien erworben hat und diese nun verkauft, zahlt 25 Prozent vom Gewinn. Wer schon davor Immobilien erworben hat, zahlt 3,5 Prozent vom Verkaufserlös. Wurde das Grundstück umgewidmet, sind es 15 Prozent.

Doch zahlreiche Leser wandten sich diese Woche an Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (OVI). Er stand KURIER-Lesern zwei Stunden am Experten-Telefon für Spezialfragen zur Verfügung. Hier eine Auswahl der dringlichsten Fragen:

Leserin: Ich besitze ein Haus, das ich meinen Kindern vererben möchte. Den Grund haben wir 1970 gekauft und darauf ein Haus selbst errichtet. Müssen die Kinder 25 Prozent Steuer zahlen?

Anton Holzapfel: Erben ist kein entgeltlicher Erwerb, daher fällt keine Steuer an. Wenn die Kinder einmal verkaufen wollen, kommt es auf den letzten entgeltlichen Erwerb an. Da dieser vor 2002 war, zahlen ihre Erben dann 3,5 Prozent vom gesamten Verkaufspreis für Haus und Grund.

Ich habe im April 2002 in einer Kleingartensiedlung ein Grundstück gekauft. Das habe ich günstig bekommen mit der Auflage, es 10 Jahre zu behalten. Jetzt möchte ich es verkaufen. Wie hoch ist die Steuer?

Sie haben leider Pech, denn was früher steuerfrei war, müssen sie jetzt mit 25 Prozent versteuern. Steuerpflichtig ist der Verkaufsgewinn. Ab dem 11. Jahr können Sie jährlich 2 Prozent Inflationsabschlag vom Verkaufserlös abziehen.

Ich habe 2007 eine Eigentumswohnung von meiner Mutter geerbt. Sie hat seit den 60ern dort gewohnt, ich nicht. Nun habe ich die Wohnung saniert und will sie verkaufen.

Entscheidend ist der letzte entgeltliche Erwerb. Der war bei Ihnen vor 2002, daher werden 3,5 Prozent des Verkaufserlöses fällig. Die angefallenen Sanierungskosten können Sie hier nicht absetzen. Sie können aber einen Antrag auf Regelbesteuerung stellen und die Kosten abziehen. Das wird aber wohl teurer werden als die Flatrate von 3,5 Prozent.

Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Foto: ÖVI Gab Tipps: Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immotreuhänder.

2006 ist mein Mann verstorben, ich habe das Haus von ihm geerbt. 40 Jahre war es unser Hauptwohnsitz. Jetzt überlege ich, ins Seniorenheim zu gehen. Muss ich die neue Steuer zahlen?

Auch wenn das Haus zuvor Ihrem Mann gehört hat: Sie haben auf keinen Fall Schwierigkeiten mit der Steuer, weil sie das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre schon länger als fünf Jahre als Hauptwohnsitz nützen. Sie zahlen keine Steuer.

Ich habe 1974 eine Wohnung gekauft. Vor sechs Jahren, 2006, bin ich in ein Haus gezogen, jetzt wohnt mein Sohn in der Wohnung. Muss ich bei einem Verkauf Steuern zahlen?

Sie müssen innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre ihren Hauptwohnsitz dort gehabt haben. Sie haben leider nur drei Jahre. Daher werden bei einem Verkauf 3,5 Prozent des Verkaufspreises als Steuer fällig.

Ich habe 2009 und 2010 je eine Vorsorgewohnung gekauft und saniert. Wie hoch ist die Steuer bei einem Verkauf?

Sie fallen unter die neue Steuerpflicht. Ab dem 10. Jahr können Sie jährlich zwei Prozent Inflationsabschlag vom Verkaufserlös abziehen. Vom Gewinn zahlen Sie 25 Prozent Steuer.

Ich besitze seit 1990 ein Sechstel eines alten Hauses am Land. Vier Sechstel hab ich in den letzten Jahren von meinen Eltern geerbt, das letzte Sechstel habe ich im Mai 2009 von meiner Schwester gekauft. Welche Steuer zahle ich bei einem Verkauf?

Fünf Sechstel sind mit 3,5 Prozent des Verkaufserlöses zu besteuern. Für das letzte Sechstel gilt allerdings die neue Steuer: 25 Prozent vom Gewinn.

Wir wohnen in einer Familien-Villa, ein Nebengebäude ist aber vermietet. Der Mietvertrag läuft heuer aus. Kann ich das Haus steuerfrei verkaufen?

Hauptwohnsitze sind von der Steuer ausgenommen. Der vermietete Teil müsste aber fünf Jahre lang Teil ihres Hauptwohnsitzes sein, um ihn steuerfrei verkaufen zu können.

Ich besitze ein Grundstück, das schon lange im Familienbesitz ist. Allerdings war es in unsere GmbH eingebracht, 2005 habe ich es herausgekauft. Ist das ein Neuerwerb?

Wenn sie 2005 einen Kaufvertrag geschlossen haben, ja. Wenn Sie jetzt verkaufen, werden Sie 25 Prozent auf den Veräußerungsgewinn zahlen müssen.

Ich besitze seit 2007 eine Immobilie und schreibe jedes Jahr die Abschreibung (Afa) ab. Muss man bei der Steuerberechnung die Afa wieder zum Gewinn dazurechnen?

Vom Verkaufserlös können Sie Herstellungskosten und Instandhaltungskosten absetzen. Die bisher vorgenommene Abschreibung müssen Sie aber wieder dazuzählen.

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(kurier) Erstellt am
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