Profit mit Kurzzeitmieten: Tausende Wohnungen verschwinden vom Markt

Eugen Korbut schüttelt den Polster auf, Vlad Trikur hängt die frischen Handtücher auf. Das Leintuch ist blütenweiß, kein Staubkorn ist zu sehen. Dabei ist die blank geputzte Wohnung in Wien-Leopoldstadt, die die WU-Studenten für die nächsten Urlauber bereit machen, nicht ihre eigene. Eugen Korbut und Vlad Trikur sind "Airbnb-Wohnungs-Manager". Sie haben eine Marktlücke erkannt und nutzen den Boom der Vermittlungsplattformen. Ein Trend, den Hoteliers und Immobilienexperten besorgt zur Kenntnis nehmen.

Aber was machen die beiden WU-Studenten genau? Sie bieten über ihre soeben gelaunchte Homepage "betterhost.co" Personen, die ihre Wohnung über Airbnb vermieten, ihre Dienste an. Sie betreuen das Airbnb-Profil, kommunizieren mit den Gästen, regeln den Preis, organisieren die Schlüsselübergabe und die Reinigung. Dafür verlangen sie 20 Prozent des Umsatzes.

Dem Eigentümer bliebe dennoch mehr Geld übrig, als bei einer langfristigen Vermietung, sind die beiden überzeugt. Auch eine aktuelle Studie der Technischen Universität (TU) Wien kommt zu dem Ergebnis, dass die Einnahmen durch Airbnb deutlich höher, in manchen Bezirken sogar fast doppelt so hoch sein können, wie die Einnahmen durch Mieter.

Ob die beiden Wohnungs-Manager keine Sorge haben, dass dem Wohnungsmarkt immer mehr Wohnungen entzogen werden und dadurch die Mietpreise steigen? "Alles, was wir machen, ist legal", sagt Vlad Trikur. "Wir helfen den Hosts sogar, ihre Einnahmen richtig zu versteuern, die Ortstaxe abzuführen, kümmern uns um das Gästeblatt. Und es gibt ja auch nicht so viele Menschen, die das machen können, es gibt genug Wohnungen, in denen man das nicht machen darf."

Michael Pisecky, Obmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien, sieht das anders. "Wir nehmen wahr, dass mittlerweile ganze Stockwerke extra dafür gekauft werden, um die Einheiten dann touristisch zu nutzen." Derzeit sind über den verschiedenen Plattformen in Wien mehr als 8000 Wohnungen verfügbar. Laut TU-Studie werden aktuell alleine über Airbnb dem Wohnungsmarkt dauerhaft 2000 Wohnungen entzogen. "Natürlich ist das ein Segment, das auf dem Wohnungsmarkt fehlt. Und ja, ich nehme an, dass dieses Phänomen weiter zunimmt."

Bei den Zuständigen in der Wiener Stadtregierung sieht man in puncto "Wohnraumverknappung durch Online-Vermittlungsplattformen" noch keinen Handlungsbedarf. "Wir sehen derzeit keine Gefahr", heißt es aus dem Büro von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ). Im Gemeindebau und im geförderten Wohnbau sei das Untervermieten ja sowieso verboten. Und im Eigentumsbereich hätten die Miteigentümer ein Einspruchsrecht. "Vorrangig ist das Steuern- und Abgabenproblem", meint der Ludwig-Sprecher.

Erste Strafen

In puncto Ortstaxenabgabe ist die Stadt hingegen aktiv. Im Februar hat Wien strengere Regeln an die Vermittler erlassen.

Option eins: Die Plattformen übermitteln die Daten der Vermieter direkt an die Stadt (damit diese überprüfen kann, ob die Vermieter die Ortstaxe ordnungsgemäß abführen). Das haben acht der insgesamt 16 Plattformen mittlerweile getan. Option zwei: Die Plattformen einigen sich mit der Stadt auf eine Vereinbarung, bei der die Plattform die Ortstaxe gesammelt abführt. Hier ist die Stadt mit zwei Plattformen in Gesprächen. Eine davon ist Airbnb, die mit diesem Vorschlag schon 2016 auf die Stadt zugekommen ist.

Sechs Plattformen haben Gespräche bis dato verweigert oder eine Abgabe dezidiert abgelehnt. Gegen sie sind nun erste Strafen ergangen. Die Höchststrafe pro Verfahren beträgt 2100 Euro. Es ist anzunehmen, dass die Bescheide von den Plattformen beeinsprucht werden.

In der Stadt Salzburg ist die private Vermietung von Wohnungen durch Buchungsplattformen wie Airbnb, wimdu und 9flats längst nicht nur der Hotellerie ein Dorn im Auge. Die Hunderten Immobilien, die über derartige Portale angeboten werden, gelten nämlich auch als Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt.
Besserung erhoffen sich die Verantwortlichen in der Stadt vom neuen Raumordnungsgesetz des Landes, das am 1. Jänner in Kraft tritt. Ab dann ist die Vermietung der eigenen Wohnung nur noch legal, wenn diese als Hauptwohnsitz gewidmet ist. Auch Ortstaxe und Steuern müssen künftig abgeführt werden.
BeschränkungenEine weitere Beschränkung durch das Gesetz erschwert die Vermietung zusätzlich. Bisher war die touristische Nutzung von Bauten mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagt. Im neuen Gesetz wurde diese Grenze auf drei Wohneinheiten heruntergesetzt. In der Stadt Salzburg gab es diesbezüglich auch Forderungen, das Limit bei einer Wohneinheit zu setzen. Damit wäre de facto nur noch die Vermietung von Einfamilienhäusern möglich gewesen.
Bisher konnte sich die Stadt großteils nur dann gegen die illegale Vermietung wehren, wenn Nachbarn dies beim Magistrat angezeigt hatten. Im Vorjahr wurden in diesem Zusammenhang rund 20 Strafverfahren geführt. Theoretisch reicht die Strafhöhe für die illegale Vermietung bis zu 25.000 Euro. Ausgeschöpft wurde dieser Rahmen bisher aber bei weitem nicht.

Zwei europäische Tourismus-Metropolen haben bezüglich Airbnb die mit Abstand strengsten Gesetze. Seit Anfang des Jahres gibt es dort eine Obergrenze, die regelt, an wie vielen Tagen Privatpersonen eine Unterkunft vermieten dürfen. In der englischen Hauptstadt ist das nur bis zu 90 Tage erlaubt, in Amsterdam sogar nur 60 Tage pro Jahr.
Der Hintergrund ist laut europäischem Verbraucherzentrum die wachsende Zahl von kommerziellen Unternehmen, die sich als Privatpersonen ausgaben und Wohnungen vermieteten. Somit ersparten sich die Firmen die wesentlich höheren Steuern die Pensions-, und Hotelbetreiber abtreten müssen.
Auch in den USA musste sich Airbnb in den vergangenen Jahren vielen Widerständen stellen. Die Stadt San Francisco hatte einen Erlass erwirkt, wonach nur angemeldete Wohnungen als Airbnb-Unterkünfte vermietet werden dürfen. Das Unternehmen klagte gegen seine Heimatstadt mit dem Argument, dass es lediglich eine Plattform und deshalb nicht für die Inhalte der Nutzer verantwortlich sei. Ein Gericht ließ diese Argumentation jedoch nicht gelten, weshalb Airbnb seit Ende 2016 sicherstellen muss, dass alle Privatanbieter ausschließlich angemeldete Wohnungen zur Miete anbieten.