Ist eine Pauschalmiete erlaubt?

Ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten: Ist eine Pauschalmietzinsvereinbarung zulässig?

Die Vereinbarung eines Pauschalmietzinses, der sämtliche Mietzinsbestandteile umfasst, ist grundsätzlich rechtswirksam und daher gültig.

Zu prüfen ist jedenfalls, ob durch die pauschale Vereinbarung nicht die zulässige Höhe des Mietzinses überschritten wird. Problematisch ist auch, dass hohe Risiko des Vermieters, dass die Betriebskostenanteile gegenüber der Wertsicherung unverhältnismäßig hoch ansteigen können. Im Zweifel ist auch darauf zu achten, dass eine Pauschalmietzinsvereinbarung grundsätzlich keine Umsatzsteuer enthält.

Das Begehen eines Flachdaches ist prinzipiell nicht gestattet. Da hilft auch das Argument nicht, dass es bis jetzt „immer geduldet war“. Festzuhalten ist auch, dass meistens bei derartigen Flachdächern keine geeignete Absturzsicherung und dergleichen mehr vorhanden ist. Die Wartung sollte also von einem konzessionierten Unternehmen durchgeführt werden, das auch die nötige Ausrüstung für die Durchführung hat. Eine sorgsame Verwaltung dürfte diese Eigenwartung durch den Mieter nicht erlauben.

Ein Mieter zahlt seinen Mietzins grundsätzlich erst in der zweiten Monatshälfte. Kann ich gegen ihn vorgehen?

Es verhält sich grundsätzlich so, dass der Mietzins am 1. eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten ist. Zu beachten sind Regelungen in Mietverträgen, die eine Respiro-Regelung beinhalten. Die Respiro-Frist ist eine kurze Nachfrist von einigen Tagen, innerhalb welcher eine verspätete Zahlung noch ohne Rechtsfolgen wie Verzugszinsen o.ä. angenommen wird. Da der Mieter zur rechtzeitigen Zahlung des Hauptmietzinses verpflichtet ist, ist es auch nicht möglich, durch verspätete Zahlungen das Zahlungsziel eigenmächtig nach hinten zu verschieben.

Die Kündigungsgründe sind im Mietrechtsgesetz verankert und nicht erweiterbar. Zu prüfen ist in Ihrem Fall der „dringende Bedarf“ an dieser Wohnung, wobei der Eigenbedarf auch nicht selbst verschuldet werden darf. Danach kommt es zu einer Interessenabwägung. Eine Durchsetzbarkeit des Kündigungsgrundes „Eigenbedarf“ ist in den meisten Fällen aber nicht gegeben.

Es gibt im Mietrechtsgesetz die grundsätzliche Pflicht, einen Kündigungsgrund sofort, ohne unnötigen Aufschub geltend zu machen. Die Folge eines längeren „Zuschauens“ könnte die Unterstellung eines stillschweigenden Verzichtes auf den jeweiligen Kündigungsgrund sein.

So ein stillschweigender Kündigungsverzicht ist dann gegeben, wenn das Vermieterverhalten nach Heranziehung aller Umstände des Falles und der Rücksichtnahme auf die Gewohnheiten im redlichen Verkehr den zwingenden Schluss zulassen, er wolle sein Kündigungsrecht aufgeben.

In Ihrem Fall liegt aber ein Dauertatbestand vor und da ist nach der Judikatur ein besonders strenger Maßstab anzulegen. Ein gewisses Zuwarten, vielleicht aus sozialen Überlegungen, ist sicher noch kein Verzicht auf das Kündigungsrecht.

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