Wie schützt das Vorzugspfandrecht?

Eine Miteigentümerin besitzt mehrere Wohnungen und schuldet der Gemeinschaft rund 10.000 Euro Betriebskosten. Ihre Wohnungen sind belastet, Erlöse aus etwaigen Verkäufen werden sofort von der Bank eingezogen. Sie plant zudem, sich in die Schweiz abzusetzen. Sind wir vor Verlusten geschützt?

Thomas Sochor: In Ihrem Fall ist das Vorzugspfandrecht gemäß § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das beste Mittel, um sich vor Zahlungsausfällen zu bewahren. Fordern Sie die Verwaltung schriftlich auf, konsequent sämtliche offenen Beträge längstens innerhalb von 6 Monaten ab Rückstand mit Klage geltend zu machen und diese im Grundbuch beim Miteigentumsanteil der Besitzerin anzumerken. Gemäß § 20 Abs. 5 WEG ist es die Pflicht des Verwalters, rückständige Zahlungen eines Eigentümers nach vorheriger Mahnung ordnungsgemäß im Sinne des § 27 WEG einzuklagen. Zweck und die Wirkung des Vorzugspfandrechts liegen darin, dem dadurch begünstigten Pfandgläubiger, demnach der Eigentümergemeinschaft, eine bevorzugte Stellung für die Befriedung seines Anspruchs zu verschaffen. Wie schon aus der Bezeichnung hervorgeht, geht dieses Recht anderen vertraglich eingeräumten Pfandrechten bevor. Es gewährt dem Begünstigten einen unabhängig vom Zeitpunkt der Geltendmachung besseren Rang und durchstößt damit das bücherliche Rangprinzip.

Thomas Sochor: Teilen Sie der Verwaltung schriftlich mit, die säumigen Eigentümer zur Bezahlung der Kosten aufzufordern und ggf. Klage gemäß § 27 WEG einzubringen sowie diese im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten zu vermerken. Diesbezüglich steht der Gemeinschaft für ihre Forderungen ein Vorzugspfandrecht zu. Sollte es zu einem Zahlungsausfall der beiden Miteigentümer kommen, würde die Solidarhaftung in Kraft treten. Hinsichtlich der Kosten für die Sanierung kommt es auf die Regelungen und den Stichtag in Ihrem Kaufvertrag an. Üblicherweise sind Kosten, die vor Übergabe der Wohnung entstanden sind, noch vom Verkäufer zu tragen, zumal Sie immer noch grundbücherlicher Eigentümer sind.

Thomas Sochor: Jede Änderung, die schutzwürdige Interessen anderer beeinträchtigen könnte (wofür schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung reicht), bedarf der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer. Falls diese nicht zu erlangen sind, ist die Genehmigung durch den Außerstreitrichter erforderlich. Zu unterscheiden sind genehmigungspflichtige und genehmigungsfähige Änderungen. Die Judikatur hat etwa die Umwidmung einer Wohnung in eine Praxis als genehmigungspflichtige Änderung beurteilt. Ohne Zustimmung besteht das Risiko, dass einer der übrigen Eigentümer eine im streitigen Rechtsweg durchzusetzende Unterlassungs- bzw. Eigentumsfreiheitsklage einbringt. Ob eine genehmigungspflichtige Änderung auch genehmigungsfähig ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten; in einem Wohnhaus wird die Umwidmung schwieriger durchzusetzen sein, als in einem Haus, in dem bereits Büros etc. mit Kundenverkehr situiert sind.VertragsverlängerungIch möchte einen befristeten Mietvertrag verlängern. Müssen zur Unterzeichnung Mieter und Vermieter persönlich anwesend sein oder kann der Vertrag auch per Post hin- und hergeschickt werden? Der befristete Vertrag muss jedenfalls wieder um drei Jahre verlängert werden. Mieter und Vermieter müssen nicht zwingend anwesend sein, theoretisch könnte der Vertrag auch per Post geschickt, jeweils unterfertigt und somit durch Anbot und Annahme rechtswirksam werden. Sicher zu stellen ist, dass die Annahme vor dem ursprünglichen Endtermin erfolgt. Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung ist die Schriftform.

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Mit Simone Maier-Hülle (Rechtsanwaltskanzlei nmh²) am Montag, 27. Juni 2016 von 10 bis 11 Uhr.

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