Kann ich die Mietbefristung kürzen?

Ich habe ein Einfamilienhaus geerbt. Das Haus ist auf 20 Jahre befristet vermietet, es sind erst zwei davon vergangen. Muss ich mich daran halten? Kann ich diese Befristung wenigsten kürzen?

Da der Mietvertrag vor zwei Jahren abgeschlossen wurde und es sich um ein Einfamilienhaus handelt, ist das Mietrechtsgesetz nicht anwendbar, es gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach tritt der Erbe im Fall der Gesamtrechtsnachfolge (nicht bei einem Vermächtnis) zur Gänze in den Mietvertrag ein. Ein besonderes Kündigungsrecht zu den gesetzlichen Terminen und Fristen ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Mietdauer wird beiden Parteien und ihren Rechtsnachfolgern nur beim Tod des Mieters eingeräumt. Eine frühere Vertragsbeendigung oder Verkürzung der Befristung ist daher nur einvernehmlich möglich.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung und werde von einem anderen Bewohner tyrannisiert. Er entwendet nicht nur unsere Zeitungen, sondern randaliert auch im Stiegenhaus und uriniert sogar gegen unsere Tür. Die Genossenschaft hat ihn zwar schon gekündigt, aber bisher ist er nicht ausgezogen. Können wir eine Mietzinsminderung geltend machen oder Reinigungskosten weiterverrechnen?

Die Genossenschaft ist als Vermieter verpflichtet, für eine ungestörte vertragsgemäße Nutzung Ihrer Wohnung Sorge zu tragen. Da offenbar anders keine Abhilfe zu schaffen war, ist die Genossenschaft durch die Kündigung als stärkstes Mittel grundsätzlich ihrer Verpflichtung nachgekommen. Da vom Einbringen der Kündigung bis zur zwangsweisen Räumung üblicherweise einige Zeit vergeht, können Sie die Genossenschaft ersuchen, die Reinigung im Rahmen der allgemeinen Reinigung durch den Hausmeister zu veranlassen. Sollte diese dazu nicht bereit sein, kann eine Mietzinsminderung wegen eingeschränkter Gebrauchsmöglichkeit angedroht werden. Die voraussichtliche Höhe einer gerichtlich erreichbaren Mietzinsminderung ist schwer abschätzbar. Ich empfehle auf jeden Fall, bei der Genossenschaft abzuklären, in welchem Stadium die Aufkündigung ist und wann mit einem Räumungstermin gerechnet werden kann. Wenn bald mit einer Räumung gerechnet werden kann, ist auch zu überlegen, eine Anzeige bei der Polizei wegen Sachbeschädigung oder gefährlicher Drohung zu machen. Wenn es noch länger dauert, ist davon eher abzuraten, weil eine Anzeige eine weitere Eskalation bewirken könnte. Da der andere Mieter als Verursacher der Schäden feststeht, haben Sie auch einen Schadenersatzanspruch gegen ihn persönlich.

Ich habe meine Wohnung auf fünf Jahre befristet vermietet. Diese Frist läuft bald ab. Ich würde die Wohnung dann gerne selbst nützen. Der Mieter will aber nicht ausziehen, weil im Vertrag steht: „Der Mieter erhält die Option, die Wohnung auf weitere fünf Jahre zu mieten.“ Bin ich daran gebunden? Kann ich wenigstens die Miete erhöhen?

Diese Formulierung bedeutet grundsätzlich, dass der Mieter das Recht hat, den Mietvertrag durch einseitige Erklärung (Ausübung der Option) zu den gleichen Bedingungen auf weitere fünf Jahre zu verlängern, und eine Erhöhung der Miete damit (abgesehen von einer allenfalls vereinbarten Inflationsanpassung) nicht zulässig ist. Eine abschließende Beurteilung der Wirksamkeit dieser Option ist aber nur nach Prüfung des ganzen Vertrages möglich. Ebenso müsste man sich im Detail anschauen, ob möglicherweise einer der gesetzlichen Kündigungsgründe (Eigenbedarf) vorliegt.

In unseren Wohnungseigentumsverträgen steht, dass jeder seine Türen und Fenster selbst zahlt. Gilt so eine Vereinbarung auch für die Dachflächenfenster in den Dachgeschoßwohnungen? In der Abrechnung habe ich nämlich gesehen, dass ein solches Fenster von der Allgemeinheit bezahlt wurde. Wie soll ich jetzt vorgehen?

Wenn im Wohnungseigentumsvertrag oder in späteren rechtswirksamen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist, dann gilt für die Dachflächenfenster der Dachgeschoßwohnungen dasselbe wie für die Fenster aller anderen Wohnungen. Ist vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer für die Erhaltung seiner Fenster aufzukommen hat, gilt dies auch in diesem Fall. Die Hausverwaltung sollte schriftlich aufgefordert werden, die Abrechnung so zu korrigieren, dass die Kosten der Dachflächenfenster nicht von der Allgemeinheit, sondern vom Eigentümer der betroffenen Dachgeschoßwohnung zu tragen sind, und auch für die Zukunft dafür Sorge zu tragen ist, dass dies korrekt abgerechnet und der Wohnungseigentumsvertrag eingehalten wird.

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