Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer, gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.
Ich bin Mieterin. In unserem Haus ist die Hausbesorgerin in Pension gegangen. Nun wurde uns Mietern die Abfertigung der Hausbesorgerin über die Betriebskosten verrechnet. Ist das rechtens?
Die aufgewendeten Beträge zur Abfertigung eines Hausbesorgers zählen zum Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, den ein Vermieter als Betriebskostenausgabe verrechnen darf. Die Abfertigung darf daher in dem Jahr, in dem sie anfällt, als Ausgabe in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden. Sollten Beträge für die Abfertigung angespart worden sein, sind diese in der Betriebskostenabrechnung als Einnahmen auszuweisen.
Wir sind Wohnungseigentümer in einem Genossenschaftsbau, der neu errichtet wurde. Im ersten Winter haben wir festgestellt, dass die Heizung laute Geräusche verursacht. Auch andere Eigentümer sind betroffen. Wir haben den Bauträger wiederholt auf den Mangel aufmerksam gemacht. Dieser hat uns vertröstet, da man den Lärmpegel erst im Winter messen kann. Nun ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen. Was können wir jetzt noch tun?
Gewährleistungsmängel bei unbeweglichen Sachen sind innerhalb von drei Jahren ab Übergabe gerichtlich geltend zu machen. Ist die Gewährleistungsfrist bereits überschritten, könnte überprüft werden, ob sich der Gewährleistungsverpflichtete vertraglich zu einer späteren Behebung des Mangels verpflichtet hat. Unabhängig von der Gewährleistung kommen Schadenersatzforderungen in Betracht. Schadenersatz kann binnen drei Jahren ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers gefordert werden, setzt aber ein Verschulden voraus. Ansonsten zählt die ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft zur ordentlichen Verwaltung. Notwendige Erhaltungsarbeiten an einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage gehören daher zu den Angelegenheiten, für welche die Eigentümergemeinschaft aufzukommen hat. Zu veranlassen hat die Arbeiten die Hausverwaltung, welche ja die Eigentümergemeinschaft vertritt. Finanziert werden die Maßnahmen gewöhnlicherweise aus der Rücklage. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann in einem außerstreitigen Verfahren eine gerichtliche Entscheidung beantragen, dass notwendige Erhaltungsarbeiten binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden.
Ich bin Eigentümerin einer Wohnung, die ich vermietet habe. Der Verwalter verrechnet neuerdings für jede noch so kleine Erhaltungsarbeit im Haus ein Extra-Honorar von fünf Prozent der Investitionssumme. Ist seine Leistung nicht bereits durch das Verwaltungshonorar gedeckt?
Grundlage dafür, was dem Verwalter an Honorar geschuldet wird, ist der Verwaltervertrag. Um beurteilen zu können, für welche Tätigkeiten dem Verwalter welches Entgelt zukommt, sollten Sie sich den Verwaltervertrag besorgen. Im Falle von Unklarheiten sollte die Eigentümergemeinschaft eine klare Entgeltvereinbarung mit dem Verwalter treffen. Bei großen Reparaturen gebührt dem Verwalter üblicherweise eine gesonderte Entschädigung.
Ich vermiete ein Einfamilienhaus. Die Mieter wollen eine Zwischenwand entfernen. Mir ist das recht, allerdings habe ich Angst, dass dies statisch ein Problem ist. Wie kann ich vorsorgen, dass mir aus diesem Bauvorhaben keine Nachteile erwachsen?
Sie können eine Bauberatung in Anspruch nehmen, einen Sachverständigen zu Rate ziehen und Erkundigungen bei der Baupolizei einholen. Alle Punkte, die bei der geplanten Veränderung für Sie von Bedeutung sind, sollten Sie als Auflagen in die Zustimmungserklärung aufnehmen.
Der Wärmezähler in unserem Haus arbeitet nicht korrekt, das habe ich nachgerechnet. Der Eigentümergemeinschaft ist daraus bereits ein Schaden von 60.000 Euro entstanden. Kann ich den Energielieferanten zwingen, den Zähler auszutauschen?
Generell sollten Sie das Problem mit der Hausverwaltung besprechen. Primär vertritt die Verwaltung die Eigentümergemeinschaft und hat daher Ansprüche wahrzunehmen, die dieser gegen Vertragspartner wie dem Energielieferanten zukommen. Dabei wird zum einen der Ausgleich des bereits entstandenen Schadens und zum anderen die Vermeidung zukünftiger Schäden etwa durch einen Zählertausch zu berücksichtigen sein.
DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760 25.8.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung