Drei Hotspots: Hier lohnt sich jetzt eine Immobilieninvestition
Von Julia Beirer
Wien wächst. Das betrifft nicht nur die Einwohnerzahl, die 2027 laut Prognosen der Stadt Wien erstmals die Zwei-Millionen-Marke knacken soll, sondern auch das öffentliche Verkehrsnetz. Der Ausbau der Linie U2 und der Neubau der U5 sind bereits in vollem Gange. Die erste Station – der Frankhplatz im Alsergrund – soll bereits ab 2025 eröffnet und befahren werden.
Darauf freuen sich nicht nur Anrainer des 17. Bezirks (Endstation U5 Elterleinplatz) und Büroarbeiter in Favoriten (Endstation U2 Wienerberg), auch Investoren und Anleger haben den U-Bahnausbau im Blick. „Preisentwicklungen von Zinshäusern, Miet- und Eigentumswohnungen werden ab der Eröffnung neuer U-Bahn-Stationen spürbar.
Die Linie U2 wird aus der Seestadt Aspern kommend nicht mehr am Rathaus in Richtung Karlsplatz abbiegen, sondern die Neubaugasse (U3) sowie Pilgramgasse (U4) anfahren. Zudem hält sie in den neuen Stationen Reinprechtsdorfer Straße, Matzleinsdorfer Platz (Eröffnung 2027), Gußriegelstraße und Wienerberg.
Die Linie U5 fährt vom Karlsplatz über Museumsquartier und Volkstheater zum Rathaus. Weiter zu den Stationen Frankhplatz (Fertigstellung: 2025) und Arne-Karlsson-Park über Michelbeuern AKH bis zum Elterleinplatz.
Wenn die Menschen sehen, dass es funktioniert, steigt der Wert der umliegenden Immobilien“, erklärt Richard Buxbaum von Otto Immobilien. Ein weiterer preistreibender Faktor ist der Standort des neuen Verkehrsknotenpunkts. „Innerhalb des Gürtels sind die Preise bereits hoch, daher ist hier keine große Steigerung zu erwarten, außerhalb des Gürtels sieht das anders aus.“
Um herauszufinden, wo sich eine Investition nicht nur lohnt, sondern auch bezahlt macht, hat der KURIER mit vier Immobilienexperten über zukünftige Hotspots in Wien gesprochen.
1. Hotspot: Hernois is ois
Was die Fußballfans vom Wiener Sport-Club schon lange wissen, dämmert auch Immobilienexperten seit geraumer Zeit: der 17. Bezirk ist im Aufschwung. „Hernals entwickelt sich im Windschatten vom 18. und 19. Bezirk zu einem attraktiven und in Relation günstigen Hotspot“, erklärt Immobilienexperte Paul Zödi.
„Generell ist eine bauliche Verdichtung in der Nähe von U-Bahn-Stationen immer attraktiv für Immobilienentwickler, da die Standortqualität steigt und Investitionsmöglichkeiten entstehen“, erklärt Emilia Bruck, Stadt- und Mobilitätsforscherin an der TU Wien. Aus ihrer Sicht reiche die rein bauliche Dichte aber nicht aus, um einen Standort aufzuwerten.
Damit attraktiver öffentlicher Raum entsteht, der von Stadtbewohnern auch genutzt wird, müssen gewisse Kriterien erfüllt werden, die urbane Qualitäten fördern. Emilia Bruck erklärt diese anhand des Matzleinsdorfer Platzes: „Hier ist es wichtig, nicht nur den Ort an sich durch funktionale Vielfalt und attraktive Freiräume aufzuwerten, sondern auch eine gute Anbindung an die umliegenden Quartiere zu schaffen.
Das heißt, dass Anrainer hier sicher und unkompliziert mit dem Fahrrad, zu Fuß oder auch mit anderen Verkehrsmitteln in die erweiterte Nachbarschaft kommen.“ Dies gestaltet sich wegen der Lage an der Triester Straße, den Gleisanlagen der ÖBB sowie der unmittelbaren Nähe zum Gürtel als besonders schwierig.
Hier sei die Stadt gefragt, ein integriertes Gestaltungskonzept zu entwickeln, das diese Stationen nicht nur als Verkehrsinfrastruktur umsetzt, sondern auch ihr Umfeld als leicht zugänglichen urbanen Lebensraum stärkt.
Der Außenbezirk biete eine gute Mischung aus Urbanität und Grünflächen mit den Weinbergen und dem angrenzenden Wienerwald. „Die zukünftige Endstation der U5 am Elterleinplatz wird diesen Trend noch verstärken.“
Und bereits jetzt ist der Elterleinplatz ein interessantes Drehkreuz. Immerhin führen die Straßenbahnen 43 und 9 direkt zur Hauptuniversität und dem Westbahnhof. „Es tut sich bereits viel in dieser Gegend. An der Hernalser Hauptstraße findet derzeit ein großer Neubau nach Abbruch statt. Eine bessere Anbindung kann sich nur positiv auf die Preise auswirken“, weiß auch Georg Fichtinger von CBRE.
2. Hotspot: der Wienerberg
Geheimtipp Nummer zwei befindet sich in Favoriten, ebenfalls einem Randbezirk und ebenfalls Heimat eines Fußballvereins – der Wiener Austria. Konkret haben Experten das Grätzel rund um den Wienerberg und damit die zukünftige Endstation der U2 im Auge.
Was für die Gegend spricht, ist die Lage außerhalb des Gürtels. Diese verstärkt das finanzielle Entwicklungspotenzial. Laut Paul Zödi belegen zudem aktuelle Umfragen, dass Favoriten der am stärksten nachgefragte Mietbezirk ist.
Generell gilt: Eine U-Bahn-Station in unmittelbarer Nähe ist ein gutes Verkaufsargument. Georg Fichtinger: „Das trifft bei Anlegern sowie privaten Wohnungssuchenden zu und eine gute öffentliche Anbindung hat auch positiven Einfluss auf die Preisbildung.“ Er empfiehlt daher, das gewünschte Objekt öffentlich anzufahren und von dort aus auch den Arbeitsweg zurückzulegen. „So bemerkt man schnell, ob die Lage passt.“
Richard Buxbaum empfiehlt zudem, die Mikrolage rund um die Immobilie zu Fuß abzugehen. „Gibt es verkehrsberuhigte Zonen, Geschäfte und Lokale, die einem individuell zusagen und wie sich die Gegend weiterentwickeln wird, ist ebenfalls entscheidend.“ Hier ist etwas Recherche hilfreich. Eventuell gibt es bereits veröffentlichte Infos zum Ausbau des Grätzels bei der Stadt oder dem Bezirksamt.
Wer sich bereits für eine Lage entschieden hat, sollte sich den Grundriss der Wohnungen gut anschauen. Dieser macht 60 Prozent der Entscheidung für oder gegen einen Wohnungskauf aus. Bei Anlegerwohnungen empfehlen Experten zudem eine Größe von 30 bis 40 Quadratmetern. Außerdem ist eine Loggia, Balkon oder Garten ein positives Verkaufskriterium.
Auch Martin Müller von JP Immobilien stimmt zu: „Die Miete liegt im 10. Bezirk derzeit bei durchschnittlich elf Euro pro Quadratmeter. Das wird sich mit den neuen U-Bahn-Stationen ändern.“ Dadurch wird auch die Nachverdichtung in diesem Gebiet steigen. Da diese laut Müller aber nur in die Höhe möglich ist, werden in den kommenden Jahren auch Dachausbauten in B und C Lagen rentabel sein.
Für eine baldige Aufwertung dieser Gegend spreche aber auch das Erholungsgebiet des Wienerbergsees. „In Metropolen wie Paris oder New York zahlt man für spezifische Wasser- und Parklagen mit Ausblick exorbitant mehr als für Wohnungen zwei Straßen weiter hinten liegend. Diese hohe Preisdiskrepanz ist in Wien noch nicht gegeben“, erklärt Zödi.
Diese speziellen Mikrolagen hätten wienweit perspektivisch ein attraktives Wertsteigerungspotenzial. „Am Park oder Wasser können tendenziell höhere Mieten verlangt werden und auch das Leerstandsrisiko ist geringer als an einem Ort, an dem nur Beton zu sehen ist.“
3. Hotspot: Matzleinsdorfer Platz
Steigende Preise zeichnen sich auch in Wien-Margareten rund um die zukünftigen U2-Haltestellen Reinprechtsdorfer Straße und Matzleinsdorfer Platz ab. Paul Zödi: „Die Preise im fünften Bezirk sind in Relation zu den anderen Bezirken innerhalb des Gürtels noch am günstigsten.“ Daher sei dies ein beliebtes Gebiet für Kapitalanleger.
Auch Zödi selbst hat in dieser Gegend investiert: „Durch die U-Bahn werden die Preise steigen und auch die geplante S-Bahn am Matzleinsdorfer Platz wird diese Mikrolage noch einmal anheizen.“ Sein Tipp: Nicht an der Hauptstraße, sondern lieber in den kleinen Seitengassen nach Kaufoptionen suchen.
Auch Georg Fichtinger ist sicher, dass diese noch „nicht ganz exklusive Ecke“ vom U-Bahn-Ausbau profitiert. Allerdings werde nicht der öffentliche Verkehr allein der große Preistreiber sein, sondern die künftige Wahrnehmung der Nähe zur Innenstadt. „Die Stadt wird größer und wächst in die Breite. Stadtzentrumsnahe Lagen werden somit zentraler gesehen. Davon können Investoren am Matzleinsdorfer Platz langfristig profitieren.“