OTTO Immobilien: Häuser- und Villenmarkt trotz Umsatzrückgangs preisstabil

Corona-bedingt oft keine Verkaufsentscheidung – Häuser- und Villenreport: Große Nachfrage im 16., 17., 21. bis 23. Bezirk.

Der Markt für Ein-, Zweifamilienhäuser und Villen in Wien musste im Corona-Jahr 2020 mit einem verbücherten Umsatz [1] von 516 Mio. Euro ein Minus von 13 Prozent im Vergleich zu 2019 hinnehmen, blieb preislich aber stabil. Dies geht aus dem neuen Häuser- und Villenreport von OTTO Immobilien hervor, der Verkäufe, Preise und aktuelles Angebot in den Wiener Bezirken 13., 14., 16., 17., 18., 19., 21., 22., und 23. erhebt und evaluiert. „Einige potenzielle Verkäufer haben aufgrund der Lockdowns ihre Verkaufsüberlegungen vertagt, um ihre Häuser und Gärten während der Reisebeschränkungen noch selbst zu nützen,“ berichtet Mag. Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien bei OTTO Immobilien. „Die Preisentwicklung war davon allerdings nicht betroffen, vor allem im hochpreisigen Segment übersteigt noch immer die Nachfrage deutlich das Angebot,“ betont Villenexpertin Mag. Michaela Orisich.

Leben, Arbeiten, Homeschooling, Kochen und Fitness – das eigene Zuhause hat besonders im letzten Jahr deutlich an Stellenwert gewonnen, das „Haus im Grünen“ wird zunehmend als Alternative zur Wohnung in den innenstadtnahen Bezirken gesehen. „Neben den traditionell stark nachgefragten Bezirken 13, 18 und 19 bemerken wir ein großes Interesse am 16. und 17. Bezirk einerseits und an den Bezirken 21 bis 23 andererseits. Die Kombination aus Wohnen im Grünen und guter Erreichbarkeit der Arbeitsstätte und der Innenstadt gewinnt nachweislich an Bedeutung,“ so Villenexpertin Sonja Kaspar.

Vom 13. bis zum 23. Bezirk: Die wichtigsten Ergebnisse des Häuser- und Villenreports

■ Im 13. Bezirk hat sich – nach einigen schwierigeren Jahren – der Markt gut entwickelt, rund 69 Mio. Euro wurden hier mit dem Verkauf von Villen umgesetzt, ein Plus von 23 Prozent. Auch die Preise haben sich in Hietzing im Vergleich zum Jahr davor leicht - um 2 Prozent – nach oben bewegt. Der mittlere Kaufpreis [2] lag mit Jahresende 2020 bei 900.000 Euro. Am Markt zum Verkauf stehen exakt 33 Häuser mit einem mittleren Angebotspreis von 2,01 Mio. Euro.

■ Der 14. Bezirk kommt 2020 auf ein hohes Transaktionsvolumen von rund 42 Mio. Euro, was im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt das zweitstärkste Jahr darstellt. Der mittlere Kaufpreis für Villen, Ein- und Zweifamilienhäuser stieg in Penzing in den letzten 4 Jahren stetig an und liegt jetzt bei 560.000 Euro – Tendenz steigend.

Den größten Teil, nämlich 80 Prozent des Angebots, stellen Häuser in der Preisklasse bis 2,5 Mio. Euro dar.

■ Einen kleinen Häuser- und Villenmarkt findet man im 16. Wiener Gemeindebezirk, wodurch auch die Verkäufe mit einem Volumen 7,7 Mio. Euro überschaubar waren. Über den mittleren Kaufpreis lassen sich aufgrund geringer Datenlage nur vorsichtige Aussagen treffen. Er hatte im 10-Jahresschnitt deutlich zugelegt und befindet sich mit aktuell 710.000 Euro auf einem sehr hohen Niveau.

■ Eine absolut stabile Entwicklung sehen die Researcher von OTTO Immobilien für den 17. Bezirk, der sich mit einem Umsatz von 34 Mio. Euro wieder auf sehr hohem Niveau halten konnte. „Sollten im 17. Bezirk noch Transaktionen für das Jahr 2020 im Nachlauf verbüchert werden, könnte 2020 das absolute Spitzenjahr seit Beginn unserer Analyse werden, “ berichtet Martin Denner BSc, Leiter Immobilien Research. Rückläufig zeigte sich 2020 allerdings der mittlere Kaufpreis von aktuell 700.000 Euro, der damit im Vorjahresvergleich um 22 Prozent nachgab. Wer sich jetzt für eine Villa, ein Ein-, oder Zweifamilienhaus interessiert, muss mit einem mittlere Angebotspreis von 1,4 Mio. Euro rechnen.

■ Für den 18. Bezirk hat sich das Jahr 2020 nicht gut entwickelt, sowohl Volumen (- 40 Prozent) als auch Preise (- 24 Prozent) sind deutlich zurückgegangen - freilich nur bis zum Stichtag der Erhebungen am Stichtag 23.3.2021. "Da einige Transaktionen aus dem Jahr 2020 noch im Grundbuch verbüchert werden, erwarten wir hier noch eine Steigerung auf rund 50 Mio. Euro", so Denner. Derzeit umfasst das relevante Häuser- und Villenangebot im 18. Wiener Gemeindebezirk exakt 13 Häuser (Stichtag 16.3.2021). Der größte Anteil an den derzeit verfügbaren Objekten befindet sich in der Preisklasse zwischen 2,5 bis 5 Mio. Euro.

■ Nach den Boomjahren 2018 und 2019 wurden in Döbling im Corona-Jahr mit einem Umsatz von 105 Mio. Euro deutlich weniger Villen verkauft – hier sieht OTTO Immobilien einen Rückgang von 37 Prozent im Vergleich zu 2019. Aufgrund des Nachlaufes könnte sich nach Meinung der Experten aber trotzdem ein Gesamtumsatz von 120 Mio. Euro ergeben, der auf dem Niveau der Jahre 2015 bzw. 2016 liegen würde. Positive Signale kommen von den Preisen, die nochmals um rund 5 % zulegten. Der mittlere Kaufpreis für Häuser- und Villen beträgt nun 2,47 Mio. Euro und ist damit der höchste in ganz Wien. Derzeit werden in Döbling exakt 54 Häuser angeboten, wobei 11 Häuser zu einem Preis von über 5 Mio. Euro am Markt sind.

■ Eine große Nachfrage zeichnet laut OTTO Immobilien den Häuser- und Villenmarkt im 21. Bezirk aus, auf dem 50 Mio. Euro umgesetzt wurden. Verglichen mit dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre kann das Jahr 2020 – noch ohne Rücklauf - schon jetzt ein deutliches Plus von 19 Prozent erzielen. Die große Nachfrage zeigt sich auch bei den Preisen - der mittlere Kaufpreis am Häuser- und Villenmarkt des 21.Bezirks hat sich in den letzten 10 Jahre mehr als verdoppelt und liegt derzeit bei 577.000 Euro - ein absoluter Höchststand. Die durchschnittliche Preissteigerung der letzten fünf Jahre liegt laut OTTO Immobilien bei 13%. Im Hinblick auf die Preiskategorien dominieren hier ganz klar die Häuser in der Klasse 0,5 bis 1 Mio. Euro. Sie bilden mit 40 Objekten mit Abstand den größten Anteil. Häuser und Villen in der Preisklasse bis 0,5 Mio. Euro sind mit 15 Objekten im aktuellen Angebot. Zu einem Kaufpreis von über 1 Mio. Euro befindet sich derzeit nur ein Objekt am Markt.

■ Einen regelrechten Boom beobachtet man für den Häusermarkt im 22. Bezirk, der mit einem Umsatz von 114 Mio. Euro das schon sehr starke Jahr 2019 nochmals um 18 % übertraf. Verglichen mit dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre konnte das Jahr 2020 ein Plus von 36 % erzielen. „Auffallend am Transaktionsvolumen im 22. Bezirk ist die enorme Steigerung seit dem Jahr 2015. Wir konnten hier fast eine Verdopplung des Transaktionsvolumens feststellen“, berichtet Martin Denner. Auch die Preise für Häuser- und Villen im 22. Bezirk sind mit 530.000 Euro auf dem höchsten Stand seit Aufzeichnungsbeginn und sind im Vergleich zu 2019 nochmals um 8 Prozent gestiegen. Derzeit umfasst das relevante Häuser- und Villenangebot im 21. Wiener Gemeindebezirk exakt 145 Häuser (Stichtag 16.3.2021). Im Hinblick auf die Preisklassen dominieren hier deutlich die Häuser in der Klasse 0,5 bis 1 Mio. Euro. Sie bilden mit 106 Objekten mit Abstand den größten Anteil.

■ Konstant zeigt sich der Markt im 23. Bezirk, der mit einem Umsatz und dem zu erwartenden Nachlauf mit derzeit 53 Mio. Euro an das Vorjahr aber auch an die durchschnittlichen Umsätze seit 2017 anschließen könnte. Die Anzahl der Transaktionen ist in diesem Bezirk eher volatil und bewegt sich zwischen 50 und 80 pro Jahr. Das Preisniveau für Häuser und Villen im 23. Bezirk lag im Jahr 2020 mit 590.000 Euro auf dem höchsten Stand seit Aufzeichnungsbeginn. Vor allem seit dem Jahr 2014 zeigt die Kurve des Preisverlaufes jedes Jahr deutlich nach oben.

Derzeit umfasst das relevante Häuser- und Villenangebot im 23. Wiener Gemeindebezirk genau 35 Häuser (Stichtag 16.3.2021), wobei die Preisklasse bis 2,5 Mio. Euro mit insgesamt 31 Objekten klar voran liegt.

Villenreport: Analyse umfasst mehr als 40.000 Häuser

„Insgesamt gibt es in den von uns analysierten Bezirken mit Stichtag 23.3.2021 exakt 40.615 Villen, Ein- und Zweifamilienhäuser laut OTTO-Definition [3], das sind 90 Prozent aller Villen und Ein- und Zweifamilienhäuser in Wien“, so Martin Denner. Davon befinden sich 4.300 (11 %) im 13. Wiener Gemeindebezirk, 5.021 (12 %) im 14. Bezirk, 862 (2%) im 16. Bezirk, 1.267 (3 %) im 17. Bezirk, 1.088 (3 %) im 18., 2.403 (6 %) im 19. Wiener Gemeindebezirk, 6.552 (16 %) im 21. Bezirk, 12.136 (30 %) im 22. und 6.977 (17 %) im 23. Wiener Gemeindebezirk.

„Nicht in der Analyse enthalten sind Objekte, welche sich auf Kleingarten- oder Siedlungsgründen befinden. Somit wurden Pachtgründe der Stadt Wien exkludiert. Als einziger Großverpächter bleibt allerdings das Chorherrnstift Klosterneuburg in unsere Analyse enthalten, was für die Bezirke 21. und 22. Relevanz hat, “ erläutert Denner.

[1] Aufgrund noch nicht verbücherter Verkäufe kann dieser Wert noch leicht steigen.

[2] Mittlerer Kaufpreis: 50 Prozent der Villen wurden unter diesem Wert verkauft, 50 Prozent darüber.

[3] Die Kriterien für Häuser- und Villen nach OTTO Definition: Ein- oder Zweifamilienhäuser (inkl. Reihen- und Doppelhäuser) Mindestens 300 m² Grundfläche, Mindestens 80 m² bebaute Fläche, keine Kleingarten- oder Siedlungsgründe, kein Wohnungseigentum.