Neue Regeln für Genossenschaften

Es war ein ereignisreiches Jahr. Zumindest in der ersten Halbzeit sind heuer einige Änderungen für Immobilienbesitzer und -bewohner, aber auch Investoren und Bauträger zum Tragen gekommen. Neben steuerlichen Bemessungsgrundlagen sind nun auch einige für Mieter relevante Punkte gesetzlich berücksichtigt und beschlossen worden. Besonders die Novelle des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) hat Spuren hinterlassen. Einige Punkte der Reform sind bereits seit 1. Jänner 2016 schlagend, andere werden mit Stichtag 1. Juli 2016 angewendet. IMMO hat sämtliche Neuerungen, die auch auf bereits bestehende Mietverhältnisse anwendbar sind, für Sie zusammengefasst:

Erhaltungsarbeiten

Oft und viel wurde bislang darüber diskutiert, wer für die Instandhaltung oder Reparatur der Ausstattung eines Mietgegenstandes zuständig ist bzw. wer die Kosten dafür tragen muss. Nun wurde der Sachverhalt per Gesetz geklärt: Sämtliche Erneuerungen das Wohnungsinventar (Gegenstände, die bei der Vermietung zur Verfügung gestellt wurden wie Heiztherme, Badewanne, Herd, Geschirrspüler) betreffend sind vom Vermieter, also von der Genossenschaft, zu zahlen. Kleinere Arbeiten wie etwa der Wechsel eines Duschkopfes, der Tausch von Dichtungen am Wasserhahn oder eines Leuchtmittels liegen hingegen im Zuständigkeitsbereich des Mieters. Malerei- und Tapezierarbeiten zählen ebenfalls dazu. "In diesem Zusammenhang gibt es noch eine wesentliche Änderung im WGG. Mieter können nun über ein Außerstreitverfahren die Auszahlung des Kautionsbetrages, aber auch im Falle von Ungereimtheiten bei der Rückzahlung des Finanzierungsbeitrages, einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder beim zuständigen Bezirksgericht stellen. Damit kann man nun klären lassen, wie hoch der Betrag ist, den sie nach Beendigung des Mietverhältnisses, in jedem Fall zurückbekommen müssen", sagt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutz Österreich.

Spekulationsfrist/ Verkauf

Bewohner einer Genossenschaftswohnung mit Eigentumsoption konnten bisher nach zehn Jahren die Immobilie von der Vereinigung erwerben. Oft wurde dies aber auch dazu genutzt, das Objekt teurer und somit gewinnbringend weiterzuverkaufen. "Nun haben Genossenschaften ein Vorkaufsrecht. Möchte man die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist (zehn Jahre) veräußern, kann die Genossenschaft die Wohnung aufgrund des Vorkaufsrechtes zurückkaufen. Oder der frühere Erwerber zahlt den Differenzbetrag des ihm angebotenen Kaufpreises und den im WGG-Kaufvertrag festgelegten Verkehrswert an die Genossenschaft", erklärt Walzl-Sirk. Nicht zum Tragen kommt die Regel beim Verkauf an Ehepartner, Lebensgefährten sowie nahe Angehörige.

Abstimmung/ Sanierung

In die Jahre gekommene Häuser und Anlagen werden und müssen kontinuierlich revitalisiert und instand gehalten werden. Falls Genossenschaften in solchen Fällen den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) etwa für thermische Sanierungen, altersbedingte oder behindertengerechte Umbauten erhöhen wollten, mussten sie dafür die Zustimmung aller Mieter einholen. Mit der neuen Reform reicht hierfür nun eine 3/4-Mehrheit aus. Dadurch sollen notwendige Sanierungen schneller vorangetrieben werden.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

Die zeitlichen Beitragssprünge sowie die Höhe des EVB sind von der Reform, die ab 1. Juli in Kraft tritt, betroffen. Bisher haben Genossenschaft für den Beitrag in den ersten zehn Jahren einen Basiswert (EVB 1: Euro 0,43/) veranschlagt. Zwischen dem zehnten und zwanzigsten Jahr folgten weitere Erhöhungen. Ab dem zwanzigsten war der höchstzulässige EVB mit Euro 1,71/ gedeckelt. "Die neue Judikatur sieht nun vor, dass Genossenschaften in den ersten fünf Jahren zwar eine Grundstufe (max. Euro 0,50/) veranschlagen, danach aber den EVB linear pro Jahr bis zum dreißigsten Jahr anheben können. Wobei hier der Wert von maximal Euro 2,–/ nicht überschritten werden darf. Früher war man in puncto Erhöhung an die Zehnjahresregel gebunden", sagt Walzl-Sirk. Ebenfalls geklärt wurde der Sachverhalt, wenn ein Haus über ein negatives EVB-Konto verfügt: "Wenn der Vermieter in Vorlage getreten ist, kann er per Gesetz bis 31.12.2018 die EVB-Beiträge nach der alten Regelung weiter vorschreiben, um die Rücklage abdecken zu können." Im Falle eines vollen Kontos gelten natürlich die neuen Bestimmungen. Kostet eine Sanierung mehr als geplant, kann der Vermieter nun einen Antrag bei Gericht oder bei der Schlichtungsstelle einbringen, um den Betrag der Vorschreibung zusätzlich zu erhöhen. "Neu daran ist, dass diese Form der Erhöhung ursprünglich auf zehn Jahre festgelegt war, nun kann man dies auf insgesamt zwanzig umlegen", sagt Walzl-Sirk.

Vorschreibung

Mit 1. Juli kommt es auch zu einer Neuberechnung der Miete, etwa wenn kein kostendeckender Zins gewährleistet ist (der sich durch die rückzuzahlenden Kredite errechnet) und die Auslaufannuität verstrichen ist. Bisher wurde in solchen Fällen der burgenländische Richtwert minus 30 Prozent herangezogen. In dem Betrag waren sämtliche Mietzinsbestandteile enthalten. Wohnrechtsexpertin Barbara Walzl-Sirk: "Jetzt darf man die Vorschreibung mit Euro 1,75/ (wertgesichert) zuzüglich dem jeweiligen EVB berechnen. Früher lag der höchstzulässige Mietpreis im WGG bei Euro 3,44/ und nun liegt er bei Euro 3,75/."