Lärmendes Kühlgerät – weniger Miete?

Ich lebe in einer Mietwohnung. Am Dach des Nachbargebäudes befinden sich Rückkühler, die sehr laut sind. Eine von mir initiierte Schallpegelmessung hat ergeben, dass der zulässige Dezibelwert überschritten wird – die Anlage muss abmontiert werden. Steht mir für die Beeinträchtigung nachträglich eine Reduktion des Mietzinses zu? Wenn ja, wie gehe ich dabei vor?

Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) steht ein Mietzinsminderungsrecht zum Beispiel dann zu, wenn der Mietgegenstand zum bedungenen (vereinbarten) Gebrauch nicht taugt. Bei Ihnen scheint vom Rückkühlaggregat eine permanente Lärmbelästigung auszugehen. Ich rate Ihnen, einen Brief an den Vermieter zu schicken, in welchem Sie die Störungen exakt auflisten und ihn auffordern, diesen Mangel binnen einer vorgegebenen Frist zu beheben. Gleichzeitig halten Sie schriftlich fest, dass Sie den Mietzins ab sofort nur mehr unter Vorbehalt der Geltendmachung der Ihnen zustehenden Mietzinsminderungsrechte zur Einzahlung bringen werden. Sollten Sie den Zins bis dato in Unkenntnis der rechtlichen Möglichkeit einer solchen Minderung beglichen haben, können Sie dies auch rückwirkend geltend machen. Leider gibt es keinen exakten Katalog über die Höhe der Mietzinsminderungsansprüche. Die Judikatur stellt dabei immer auf den Einzelfall ab. Der Oberste Gerichtshof hat z. B. in einer Entscheidung festgehalten, dass die Obergrenze für eine bloße Lärmbelästigung 25 % beträgt. Beachten Sie auch, dass die Minderung vom Gesamtmietzins geltend gemacht wird.

Ich möchte die Nutzfläche einer Wohnung berechnen. Darf ich die Terrasse mit 30 Quadratmetern dazuzählen?

Die Nutzfläche ist immer die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen. Ein Balkon oder auch eine Terrasse ist bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen. Eine Loggia hingegen schon. Häufig unklar ist auch, ob ein Keller- oder Dachbodenraum zu dieser zählt oder nicht. Hier ist zu beachten, dass diese grundsätzlich nicht nutzflächenrelevant sind, es sei denn, sie sind zu Wohn- oder Geschäftszwecken geeignet.

Ich war Mieter einer Altbauwohnung, die ich einwandfrei zurückgegeben habe. Der Vermieter hat dies bestätigt. Seitdem warte ich auf die Auszahlung meiner Kaution, die in bar hinterlegt war – welche Maßnahmen kann ich ergreifen?

Laut den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) hat der Vermieter nach Ende des Mietvertrages dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen. Allerdings nur, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Da Sie laut eigenen Angaben die Wohnung ordnungsgemäß übergeben haben und der Vermieter dies bestätigt hat, hätte dieser innerhalb einer Woche die Kaution zurückzahlen müssen. Da dies nicht der Fall ist, können Sie bei der Schlichtungsstelle oder beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Feststellung des rückzahlbaren Kautionsbetrages einbringen. Wollen Sie nicht gleich ein Verfahren einleiten, würde ich Ihnen raten, dem Vermieter einen Brief unter Androhung amtlicher Schritte zu schreiben, in welchem Sie ihn unter Setzung einer Frist auffordern, die Kaution zu überweisen. Oft reicht schon ein solchen Schreiben und Sie könnten sich das Verfahren ersparen.

Ich bin Mieter einer Wohnung und habe noch keine Abrechnung erhalten, obwohl diese fällig war. Was kann ich tun?

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, diese bis zum 30. Juni zu legen. Hat er das im Vollanwendungsbereich des MRG, also bei klassischen Altbauwohnungen, nicht gemacht, können Sie bei der zuständigen Schlichtungsstelle oder beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Legung der Abrechnung einbringen. Dies gilt ebenso für die Mieter einer Genossenschaftswohnung.