Darf ich ein Vogelhaus aufhängen?

Ich möchte gerne meine Eigentumswohnung vermieten. An welche Kündigungsfristen muss ich mich als Vermieter halten?

Für Sie ist zunächst die Frage wichtig, ob Sie Ihre Eigentumswohnung unbefristet oder befristet vermieten wollen. Entscheiden Sie sich für ein befristetes Mietverhältnis müssen Sie beachten, dass aufgrund der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) die Befristung mindestens auf drei Jahre erfolgen muss. Hier hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres das Recht, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu jedem Monatsletzten aufzukündigen.

Sie als Vermieter können den Mietvertrag aber nur aus wichtigen Gründen kündigen. Wichtige Gründe sind etwa wenn der Mieter seinen Mietzins nicht bezahlt, wenn er vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht oder durch sein rücksichtloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhaltens den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet. Weitere Kündigungsgründe finden Sie im § 30 MRG. Wichtig ist auch, dass Sie als Vermieter den Mietvertrag nur gerichtlich unter Angabe der Kündigungsgründe aufkündigen können. Der Mieter kann seine Kündigung entweder gerichtlich oder schriftlich ohne Angaben machen.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis kann man eine Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbaren. Wird nichts vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, die bei Wohnungsmieten einen Monat beträgt. In beiden Fällen kann aber der Vermieter nicht ohne Grund kündigen. Er ist (ebenso wie bei einem befristeten Mietvertrag) an die im MRG aufgelisteten Kündigungsgründe gebunden.

Bei Erstellung einer Betriebskostenabrechnung ist zu beachten, dass zunächst alle in diese Abrechnung Eingang gefundenen Rechnungen um die darin jeweils erhaltene Umsatzsteuer entlastet werden müssen. So sind etwa Wasserkosten mit 10 Prozent Umsatzsteuer belastet, Kosten für den allgemeinen Strom sind mit 20 Prozent Umsatzsteuer belastet. In der Abrechnung selbst dürfen zunächst nur Nettobeträge anteilig weiterverrechnet werden. Das Ergebnis der Abrechnung, also Ihr Anteil an den Betriebskosten, wird dann mit einer 10-prozentigen Umsatzsteuer wieder belastet und Ihren Einzahlungen gegenübergestellt. Richtig ist also, dass auch Positionen, die ursprünglich keine Umsatzsteuer enthalten (wie zum Beispiel die Grundsteuer) im Gesamtergebnis mit 10 Prozent Umsatzsteuer belastet werden.

Zunächst ist festzuhalten, dass gem. §1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Wird die Wohnung jedoch während der Mietdauer ohne Schuld des Mieters derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, so ist der Mieter für die Dauer der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

Die Höhe wird immer auf den Einzelfall abgestellt; es gibt in Österreich keinen fixen Mietzinsminderungskatalog. Selbstverständlich steht Ihnen auch ein Entschädigungsanspruch für Aufwendungen und Beeinträchtigungen zu, die Sie in diesem Zusammenhang erlitten haben. Sollten Sie sich über die Höhe Ihrer Ersatzansprüche nicht mit dem Vermieter einigen, müssten Sie den Klagsweg beschreiten.

Ich bin Mieter einer Wohnung und habe seit vielen Jahren ein Vogelhäuschen an der Fassade vor meinem Fenster hängen. Ein neuer Bewohner ist dagegen und hat sich bei der Verwaltung beschwert. Diese verlangt nun, dass ich das Vogelhäuschen entferne. Kann ich mich dagegen wehren?

Da Sie Mieter einer Eigentumswohnung sind, kann die Eigentümergemeinschaft das Aufhängen eines Vogelhäuschens verbieten, wenn es an der Außenfassade angebracht ist. Grundsätzlich können Sie aber auf Ihrem Balkon ein Häuschen aufstellen, sofern Sie die Fassade nicht anbohren müssen. In diesem Zusammenhang müssen Sie beachten, dass kein Vogelkot oder Futterreste (Schalen, etc.) auf den Balkon Ihres Nachbarn darunter fallen.