Ich bin Eigentümerin einer Wohnung und habe diese befristet vermietet. Der Mieter überweist mir die monatliche Miete nie rechtzeitig. Kann ich den Mietvertrag aufgrund dieser Versäumnisse kündigen?

Wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt, können Sie ihn mahnen und auffordern, die Zahlungen rechtzeitig vorzunehmen. Für die Zeit des Verzuges können Sie Zinsen in Rechnung stellen. Sollte die Miete mehr als eine Mietzinsperiode rückständig sein, ist es auch möglich, Mietzins und Räumungsklage bei Gericht einzubringen. Wenn die Zahlung der Mieten lediglich um wenige Tage zu spät erfolgt, wird dies als Kündigungsgrund für eine gerichtliche Aufkündigung des Vertrages höchstwahrscheinlich nicht ausreichend sein.

Manche Wohnungen im Haus haben eine Loggia, andere einen Balkon. Gibt es hier einen Unterschied bei den Nutzwerten?

Bei der Ermittlung des Nutzwertes gibt es einen Unterschied: Von einer Loggia spricht man, wenn sie fünfseitig gänzlich durch Boden, Wände und Decke begrenzt ist. Die Loggia zählt zur Nutzfläche des Objektes, ihr Nutzwert beträgt 50 Prozent des Wohnungsnutzwertes. Der Balkon und die Terrasse zählen nicht zur Wohnnutzfläche. Hier wird bei der Nutzwertermittlung ein Zuschlag (in der Regel zwischen 15 und 25 %) ermittelt. Die Höhe des Zuschlages ist abhängig vom Verhältnis der Größe des Balkons zur Nutzfläche der Wohnung.

Weil in unserem Haus neue Leitungen verlegt werden, ist das Stiegenhaus schon lange eine einzige Baustelle. Natürlich hat man den ganzen Schmutz dann auch in der Wohnung. Kann ich daher die Miete reduzieren?

Eine Mietzinsreduktion steht immer dann zu, wenn Sie in der Nutzung Ihrer Mietrechte beeinträchtigt sind. In diesem Fall müssten Sie aber berücksichtigen, dass Sie als Mieter bei Umbauarbeiten im Haus auch eine Duldungspflicht haben. Erst wenn die von Ihnen angesprochenen Beeinträchtigungen über das normale Maß der Duldungspflicht hinausgehen, können Sie eine Mietzinsminderung geltend machen. In welcher Höhe sich diese bewegen kann, ist vom Grad der Beeinträchtigung abhängig. Unabhängig davon steht Ihnen aber das Recht auf Entschädigung für die von Ihnen vermehrt aufzuwendenden Putzkosten zu. Weigert sich der Vermieter, Ihnen diesen Aufwand zu zahlen, können Sie diese Entschädigung auch über die Schlichtungsstelle oder das zuständige Bezirksgericht geltend machen.

Ich möchte gerne die Loggia meiner Eigentumswohnung verglasen. Der Mehrheitseigentümer verweigert seine Zustimmung, obwohl meine Loggia nach hinten hinausgeht und ich kein Gegenüber habe. Die anderen Miteigentümer hätten nichts dagegen. Habe ich gegen den Mehrheitseigentümer eine Chance?

Da durch die Verglasung der Loggia das äußere Erscheinungsbild der Liegenschaft beeinträchtigt werden kann, ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig. In Ihrem Fall kommt nur noch eine gerichtliche Entscheidung im Außerstreitverfahren in Betracht. Die Judikatur stellt bei der Beurteilung, ob eine solche Verglasung „das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt“, jeweils auf den Einzelfall ab. Gibt es tatsächlich kein Visavis, ist die Terrasse von der Straße aus nicht sichtbar und unterliegt das Haus keinem besonderen architektonischen Konzept, welches durch die Verglasung gestört würde, wäre ein diesbezüglicher Antrag an das Gericht sicherlich nicht chancenlos. – Sie müssen aber mit einem längeren Verfahren rechnen.

Ich habe eine Wohnung vermietet. Wie schnell muss ich die Kaution zurückgeben, wenn der Mieter auszieht? Im Vertrag stehen vier Wochen, aber ich habe gehört, dass es ein neues Gesetz gibt, wonach man die Kaution erst nach sechs Wochen zurückgeben muss. Stimmt das?

Nein, das stimmt nicht. Seit der Wohnrechtsgesetznovelle 2009 hat der Vermieter nach Ende des Mietvertrags dem Mieter die Kaution gemäß Mietrechtsgesetz unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Dies gilt auch rückwirkend für Verträge, die vor der Wohnrechtsnovelle abgeschlossen wurden. In Ihrem Fall ist die vertragliche Vereinbarung also im Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung und daher ungültig. Ihnen bleibt lediglich eine angemessene Zeit zur Besichtigung des Mietobjekts, nachdem der Mieter die Wohnung zurückgestellt hat. Üblich ist eine Rückstellung der Kaution am darauffolgenden Tag, eine Woche ist aus meiner Sicht schon als absolute Höchstgrenze anzusehen. Der Einzelfall ist aber natürlich zu berücksichtigen: Ausnahmen sind möglich, wenn umfangreiche Schäden vorliegen, die erst von Fachleuten zu bewerten sind.

Meine Partnerin möchte bei mir einziehen. Geht das einfach so oder brauche ich eine Genehmigung der Vermieterin. Muss die Wohnung eine bestimmte Größe haben?

Sie brauchen weder Ihren Vermieter informieren, noch eine Genehmigung für das Zusammenziehen mit Ihrer Freundin. Es gibt auch keine Vorschriften für eine bestimmte Wohnungsgröße. Das Recht auf ein ungestörtes Privatleben ist verfassungsrechtlich garantiert und beinhaltet eben auch das Recht, mit dem Lebenspartner in einer gemeinsamen Wohnung zu leben. Sollte eine anderslautende Klausel im Mietvertrag vorhanden sein, wäre diese unwirksam.