Ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten. Kann ich den Kaufpreis abschreiben? Kann ich die Umsatzsteuer von der Maklerprovision geltend machen?

Walter Singl: Wenn Sie die Eigentumswohnung vermieten, können Sie auch die Anschaffungskosten steuerlich verwerten, wenn Sie der Finanz gegenüber die Einkunftsquelle nachweisen. Dies erfordert, insbesondere bei einer hohen Fremdfinanzierungsquote, die Vorlage einer Prognoserechnung, aus der die Finanz erkennen kann, dass Sie innerhalb der nächsten 20 Jahre einen Gesamtüberschuss ermitteln werden.

Wenn die sogenannte "Liebhabereiprüfung" positiv erledigt ist, werden Sie als Unternehmer anerkannt und können die Umsatzsteuer aus der Maklerprovision als Vorsteuer geltend machen. Wenn Sie einen Netto-Umsatz unter 30.000 Euro aus der Vermietung dieser Wohnung erzielen und darüber hinaus auch keine andere unternehmerische Tätigkeit ausüben, müssten Sie den Antrag auf Regelbesteuerung stellen. Wenn Sie unter der oben genannten Umsatzgrenze bleiben, würden Sie als Kleinunternehmer eingestuft: Sie müssten dann zwar keine Umsatzsteuer von den Mieteinnahmen abführen, haben aber auch keine Vorsteuerabzugsberechtigung.

Mein Vater hat meiner Tochter sein Haus vererbt. Ich habe aber lebenslanges Wohnrecht in diesem Haus. Kann ich Investitionen – zum Beispiel neue Fenster – steuerlich geltend machen?

Wenn Sie ein eingetragenes Wohnrecht haben, wird dieses in der Regel auch die Verpflichtung zur Erhaltung des Hauses beinhalten, sodass die von Ihnen bezahlte Fensterreparatur auch als Sonderausgabe unter den sogenannten "Topf-Sonderausgaben" steuerlich verwertet werden kann. Zu beachten ist jedoch, dass es sich um keine laufenden Wartungsarbeiten oder Reparaturen handelt, vielmehr muss es sich um einen Austausch von wesentlichen Gebäudeteilen handeln. Hierbei sollte eine Verbesserung der Wärmedämmung oder des Schallschutzes nachgewiesen werden.

Ich hatte viele Jahre eine Eigentumswohnung und diese vermietet. Nun musste ich aus persönlichen Gründen überraschend verkaufen und konnte nicht den vom Finanzamt geforderten Gesamtüberschuss über 20 Jahre erzielen. Was kann mir passieren?

Wenn Sie vor Erreichung eines Gesamtüberschusses aus persönlichen Gründen verkaufen müssen, wird dies von der Finanz in zweierlei Hinsicht geprüft. Zunächst wäre zu untersuchen, ob Sie, wenn Sie weiter vermietet hätten, den der Finanz versprochenen Gesamtüberschuss zustande gebracht hätten. Wenn dies der Fall wäre, müssten Sie darüber hinaus nachweisen, dass Sie nicht von Anbeginn der Vermietung die Absicht hatten, befristet zu vermieten. Wenn es triftige persönliche Gründe gibt, die erst jetzt aufgetreten sind, wird Ihnen das gelingen.

Maßgeblich ist darüber hinaus, ob vom Finanzamt sogenannte "vorläufige Bescheide" ergangen sind. In diesem Fall ist die Problematik der Nichtanerkennung der Verluste einerseits und der Vorsteuerabzugsberechtigung andererseits viel höher als bei bereits rechtskräftigen Bescheiden. Bei "vorläufiger Veranlagung" ist die Finanzverwaltung berechtigt, jederzeit abgeänderte Bescheide dann zu erlassen, wenn Sie keinen Nachweis bezüglich der Einkommensquelleneigenschaft beibringen können.

Ich möchte mein Einfamilienhaus vermieten und habe über einen Makler einen Mieter gefunden, der den von mir gewünschten Mietzins zahlen würde. Der Makler teilte mir jedoch mit, dass von der auf der Liegenschaft befindlichen Garage 20 Prozent Umsatzsteuer fällig wären. Kann das sein?

Grundsätzlich ist die Vermietung eines Einfamilienhauses zu Wohnzwecken mit 10 Prozent Umsatzsteuer verrechenbar. Nach Meinung der Finanzverwaltung – welche jedoch kritisch gesehen werden kann – ist von einem einheitlichen Entgelt der auf der Nutzungsüberlassung der Garage oder des Abstellplatzes entfallene Entgeltsanteil im Schätzungswege zu ermitteln und dem Normalsteuersatz zu unterwerfen. Dieser Entgeltanteil muss neben den Errichtungskosten der Garage auch die anteiligen Betriebskosten einschließlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen und Verwaltungskosten beinhalten.

Ich habe in meiner Wohnung für mehr als 3000 Euro die Fenster erneuert. Darf ich diese Ausgabe beim Steuerausgleich verwenden?

Die Fenstererneuerung fällt unter den Begriff der Wohnraumsanierung und ist grundsätzlich sonderausgabenabzugsfähig, unabhängig vom Rechtstitel, unter dem die Benutzung des Wohnraumes erfolgt. Daher kann der Sanierungsaufwand u. a. bei Eigenheimen, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen oder auch Genossenschaftswohnungen geltend gemacht werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Sanierungsaufwendungen, zusammen mit den Kranken-, Unfall- und Lebensversicherungen als sogenannte "Topf-Sonderausgaben" mit einem Höchstbetrag von 2920 Euro im Jahr gedeckelt sind.

Ich möchte eine freifinanzierte Eigentumswohnung kaufen und sie an meine Tochter vermieten. Unter welchen Umständen kann ich das mit steuerlicher Wirksamkeit tun? Wie ist das dann mit dem Vorsteuerabzug?

Die Vermietung an Angehörige wird von der Finanzverwaltung sehr kritisch gesehen. Die Überlassung einer Wohnung an die Tochter stellt in der Regel eine klassische private Verwendung im Rahmen der Lebensführung dar, ein Vorsteuerabzug würde daher nicht zustehen.

Nur unter der Voraussetzung, dass die Vermietung jedem Fremdvergleich standhält, besteht Aussicht auf Anerkennung. Dies bedeutet unter anderem, dass ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen und vergebührt werden muss, die Mietzinshöhe jener entspricht, die bei Vermietung an fremde Personen angesetzt worden wäre, die Betriebskosten verrechnet werden und die Zahlung seitens der Tochter nicht nur nachgewiesen werden kann, sondern auch aus eigenem Einkommen resultiert. Es ist nicht möglich, verpflichtende Unterhaltsleistungen der Eltern, die zivilrechtlich für eine entsprechende Wohnversorgung eines Kindes aufzukommen haben, für die Mietzahlung zu verwenden.
Es muss auch sichergestellt werden, dass, wie bei jeder vermieteten Eigentumswohnung, innerhalb der künftigen 20 Jahre ein Gesamtüberschuss ermittelt werden kann. Nur unter dieser Voraussetzung besteht auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges.

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung und zahle einen Verwohnungsbeitrag und Steuern dafür. Ist das normal?

Grund- und Baukostenbeiträge (Finanzierungsbeiträge) sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, dies jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Entrichtung, sondern erst nach Maßgabe der "Verwohnung".
Nach dem WGG ist eine jährliche Abschreibung der Finanzierungsbeiträge mit einem Prozent vorgesehen, sodass von dieser auch Umsatzsteuer verrechnet werden muss. Die Vorschreibung erfolgte daher zu Recht.

Ich habe eine 17 Jahre alte Wohnung gekauft und nütze sie selbst. Kann ich diese Ausgaben in der Arbeitnehmerveranlagung unterbringen?

Sonderausgabenfähig sind u. a. Ausgaben zur Wohnraumschaffung oder zur Wohnraumsanierung. Es muss sich jedoch um ein neu errichtetes Eigenheim oder eine neu errichtete Eigentumswohnung handeln, welche nach Fertigstellung zumindest zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wird. Die von Ihnen angeschaffte, gebrauchte Eigentumswohnung ist daher leider nicht als Sonderausgabe steuerlich verwertbar.

Ich bin Wohnungseigentümerin. Die Verwaltung schreibt in einem Brief von "der noch nicht der Umsatzsteuer unterliegende Teil der Rücklage". Was bedeutet das? Wieso gibt es bei der Einzahlung in die Rücklage überhaupt eine Umsatzsteuer?

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind nicht umsatzsteuerbar. Dies bedeutet, dass bei Dotierung der Rücklage Umsatzsteuer nicht ausgewiesen werden darf. Umsatzsteuerpflichtig ist nach Meinung der Finanzverwaltung der Nettoaufwand. Bei Wohnungsnutzung besteht die Möglichkeit, bei diesem anteilig, im Zuge der Einzelabrechnung, den begünstigten Umsatzsteuersatz von zehn Prozent zur Anwendung zu bringen – bei gleichzeitiger Vorsteuerabzugsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft.