November 2010. Es ist sechs Uhr früh. Es schneit. Um neun Uhr ist noch immer nicht geräumt und bei der Hausverwaltung Weinberger Biletti Immobilien laufen bereits die Telefone heiß.

Geschäftsführer Udo Weinberger hat daher im Sommer die Aufzeichnungen des vergangenen Winters ausgewertet: "Bei 80 Prozent aller Beschwerden wurden die Reinigungen von den Winterdienstfirmen völlig vertragskonform erledigt.

Denn wenn ein Räumungsintervall von vier oder sechs Stunden vereinbart wurde, kann natürlich Schnee liegen bleiben. Offenbar haben ganz einfach viele Verträge nicht gepasst. Die Bewohner haben anscheinend höhere Erwartungen."

Seine Interpretation: "Wenn es schneit, soll sofort jemand schaufeln – so wie früher der Hausbesorger. Daher haben wir viele Verträge angepasst, die Intervalle verringert und Termin-Räumungen vereinbart. Bei einer Liegenschaft mit Tiefgarage am Stadtrand ...

... haben wir zum Beispiel festgelegt, dass die Ausfahrt immer um sieben Uhr früh geräumt sein muss. Durch diese Umstellungen werden aber die Kosten für den Winterdienst bei vielen Liegenschaften um 20 bis 25 Prozent steigen."

Die Winterdienst-Anbieter haben diesen Trend erkannt: "Die Kunden wünschen sich maßgeschneiderte Qualität. Sie wollen sich aussuchen können, wann in der Früh mit der Räumung begonnen wird", beobachtet auch Oliver Attensam, Geschäftsführer der gleichnamigen Hausbetreuung.

Diese bietet daher neben dem Basispaket (Schneeräumung, Splittstreuung und Tauwetterkontrolle) auch ein Fairflex-Paket mit kürzeren Räumintervallen oder Termin-Räumung zur Wunschzeit an. Bei weniger als 15 Einsatztagen pro Saison (1. November bis 15. April) bekommt der Kunde 25 Prozent des Auftragswertes gutgeschrieben.

Je besser das Paket, umso teurer ist es. Die Jahrespauschale kann einige Hundert oder einige Tausend Euro kosten – je nach Größe der Liegenschaft und dem vereinbarten Räumungsintervall. Einen Zuschlag gibt es bei höher gelegenen Immobilien. Denn in höheren Lagen ist es kälter und es gibt mehr Einsatztage.

Das gilt auch innerhalb von Wien: Wohnt man auf dem Wilhelminenberg im 16. Bezirk, muss man tiefer in die Tasche greifen als innerhalb des Gürtels.

Bei der Schneeräumung geht es nicht nur um Bequemlichkeit: Die Straßenverkehrsordnung schreibt vor, dass an die Liegenschaft angrenzende Gehwege gesäubert werden.

Die Eigentümer sind täglich zwischen 6 und 22 Uhr zur Schneeräumung verpflichtet. Sie haften für die ordnungsgemäße Durchführung und für Unfälle, die wegen mangelnder Räumung passieren. Neben Verwaltungsstrafen drohen zivilrechtliche Klagen. Denn wer ausrutscht und sich verletzt, kann Schadenersatz und Schmerzensgeld einklagen.

Wird eine Firma mit dem Winterdienst beauftragt, übernimmt diese auch die Haftung. Allerdings befreien sich die Eigentümer nur dann von der Haftung, wenn zwischen 6 und 22 Uhr wirklich immer geräumt ist. Bei starkem Schneefall reicht es nicht, dass zwei Mal täglich jemand kommt.

Die Innenflächen einer Anlage (Wege, Stiegen und Höfe) unterliegen nicht der Straßenverkehrsordnung. Trotzdem muss die Hausverwaltung dafür sorgen, dass diese Flächen in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden und gefahrlos zu benützen sind.

Werden bestimmte Bereiche wie der Kinderspielplatz im Winter nicht genützt, kann die Verwaltung auch eine Wintersperre verhängen und ein entsprechendes Warnschild aufstellen.

Grundsätzlich kümmert sich die Hausverwaltung um die Schneeräumung. Sie kann eigenständig entscheiden, ob und welches Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt wird. Natürlich kann sich auch die Eigentümergemeinschaft für ein bestimmtes Unternehmen entscheiden. In der Praxis überlassen die meisten Hausgemeinschaften diese Entscheidung aber der Verwaltung.

Die Ausgaben für die Schneeräumung gehören zu den Betriebskosten und werden von den Eigentümern anteilig bezahlt. Ist eine Wohnung vermietet, kann der Eigentümer diese Kosten auf den Mieter überwälzen.

Einfamilienhaus-Besitzer schaufeln häufig selbst, können aber auch einen Winterdienst beauftragen. Attensam betreut ein Haus ab 199 Euro pro Saison – und die beginnt in zwei Wochen.

Wer die Strafe zahlt.
Eine neue Verordnung in Wien bringt Vorteile für die Eigentümer:

Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des ÖVI, fasst die neue Winterdienst-Verordnung zusammen: "Wenn es eine Schönwetterperiode gibt, muss der Streusplitt beseitigt werden. Das führte in der Vergangenheit immer wieder zu Problemen, weil manche Winterdienst-Firmen das Streugut nicht rasch genug entfernt haben. Die Verwaltungsstrafe mussten trotzdem die Eigentümer zahlen.

Neu ist: Wenn man den Winterdienst an eine Firma übertragen hat, trifft die Verwaltungsstrafe dieses Unternehmen und nicht mehr die Haus- oder Wohnungseigentümer. Außerdem kann das Magistrat der Gemeinde Wien den Streusplitt räumen und die Kosten auf den Verantwortlichen überwälzen.

Nicht geklärt ist nach wie vor, nach wie vielen schönen Tagen tatsächlich geräumt werden muss. Der Gesetzgeber sagt lapidar: wenn der Streusplitt für die Verkehrssicherheit nicht mehr erforderlich ist."