Ich bin Eigentümer einer Wohnung in Wien und möchte im Innenhof einen Balkon anbauen. Die Baubehörde würde die Pläne genehmigen, allerdings ist ein Eigentümer dagegen. Er wäre vom Anbau aber gar nicht betroffen, weil keiner seiner Räume in den Innenhof hinausgeht. Was soll ich jetzt tun?

Karin Sammer: Die Umsetzung Ihres Vorhabens ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz genehmigungspflichtig und bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer. Sollte es Ihnen nicht gelingen, die Einwände des einen Wohnungseigentümer zu entkräften, könnten Sie allenfalls noch versuchen, über einen Antrag im Außerstreitverfahren die fehlende Zustimmung über den Außerstreitrichter ersetzen zu lassen.

Hierfür müssten folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Änderung darf weder eine Schädigung des Hauses, noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer und keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und keine Sicherheitsgefährdung darstellen. Darüber hinaus muss die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. Die Fensterstöcke sind komplett morsch und der Eigentümer weigert sich, diese zu reparieren oder zu ersetzen. Wie muss ich vorgehen? Kann ich auch die Miete reduzieren?

Grundsätzlich steht Ihnen ein Recht auf Mietzinsminderung zu, soweit diese Mängel die Gebrauchsfähigkeit und Tauglichkeit Ihres Mietobjekts beeinträchtigen. Schwieriger ist die Bemessung der Höhe der Mietzinsminderung, da sich diese nach dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung richtet und von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Jedenfalls sollten Sie eine schriftliche Mängelanzeige an Ihren Vermieter machen und ihn zur Behebung des Schadens auffordern. Unter der Annahme, dass Ihr Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, könnten Sie auch einen Antrag bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht stellen, Ihrem Vermieter die Instandsetzung Ihrer Fenster aufzutragen.

Ich habe eine Eigentumswohnung mit einem kleinen Garten gekauft, in dem vier alten Fichten stehen. Was passiert, wenn ein Baum, etwa durch einen Sturm, einen Schaden anrichtet? Wer zahlt das?

Sollte infolge eines heftigen Sturms ein an sich gesunder Baum umstürzen und einen Schaden anrichten, wird dies als höhere Gewalt keine Haftung begründen. Solange kein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten vorliegt, wird auch niemand zur Verantwortung gezogen werden können. Sollte sich jedoch herausstellen, dass der Baum schadhaft war und der Grundeigentümer dies bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen müssen, und kann er weiters nicht beweisen, dass er alle notwendigen Vorkehrungen zur Schadensabwehr getroffen hat, dann kann ein Geschädigter daraus eine Haftung des Grundeigentümers für die entstandenen Schäden geltend machen.

Unser Haus wird thermisch saniert. Muss ich im Zuge dessen Arbeiten auf meiner Dachterrasse dulden? Es soll sogar der Belag auf der Terrasse entfernt werden? Muss dieser wiederhergestellt werden?

Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten und die Benutzung des Wohnungseigentumsobjekts zu gestatten, soweit dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und der Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. Was den Umfang der Erhaltungspflicht im Zusammenhang mit zusammenhängenden Nacharbeiten in Folge von Durchführung von Erhaltungsarbeiten betrifft, ergeben sich in der Praxis mitunter Abgrenzungsfragen. Überwiegend wird jedoch die Meinung vertreten, dass die Eigentümergemeinschaft auch eine Behebungspflicht hinsichtlich der mit Erhaltungsarbeiten verbundenen Folgeschäden (Wiederherstellung der Bodenbeläge, etc.) trifft.

Ich bin Wohnungseigentümer und würde gerne Einsicht in die Polizze der Gebäudeversicherung nehmen – die Verwaltung weigert sich aber. Darf sie das?

Nein, natürlich haben Sie als Wohnungseigentümer das Recht, Einsicht in die Belege zu bekommen, wozu auch die Polizze der Gebäudeversicherung gehört. Auf Wunsch des Eigentümers sind gegen Kostenersatz auch Kopien der Belege anzufertigen.

Ich möchte eine Garage im Innenhof eines alten, etwas baufällig wirkenden Wohnhauses kaufen. Die Garage hat 180 Quadratmeter, die monatlichen Betriebskosten inklusive Reparaturrücklage wären 540 Euro. Mir erscheint das sehr hoch, kann das stimmen? Gibt es Möglichkeiten, diesen Beitrag zu senken?

Die Höhe der Vorschreibung und der von Ihnen geschilderte Erhaltungszustand lässt zunächst vermuten, dass wohl mit einem höheren Reparaturaufwand zu rechnen ist. Zunächst wäre zu prüfen, in welchem Verhältnis die Aufwendungen der Liegenschaft verteilt werden.

Sofern nicht ein rechtswirksam vereinbarter, vom Gesetz abweichender Aufteilungsschlüssel vorliegt, hätten Sie sich auch als Eigentümer einer Garage im Verhältnis der Grundbuchanteile an den Bewirtschaftungskosten (das sind sowohl die Hausbetriebskosten als auch die Reparaturkosten der gesamten Liegenschaft) zu beteiligen. Die Festsetzung eines anderen Aufteilungsschlüssels bedürfte entweder einer schriftlichen Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer (was nachträglich in der Praxis schwer zu erzielen ist) oder Sie könnten versuchen, eine gerichtliche Entscheidung auf Festsetzung eines Verteilungsschlüssels aufgrund erheblich unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten zu erwirken. Die Ungewissheit des Ausgangs eines solchen Verfahrens sollten Sie jedenfalls bei Ihrer Kaufentscheidung einkalkulieren.

In unserer Eigentumsanlage gibt es einen Mehrheitseigentümer. Alle anderen würden die Hausverwaltung gerne abberufen, da sie sich schon viele Verfehlungen zu Schulden kommen ließ. Der Mehrheitseigentümer ist aber dagegen. Was können wir als Minderheit tun?

Die Kündigung der bestellten Verwaltung kann durch einen Mehrheitsbeschluss oder gerichtlich im Außerstreitverfahren auf Antrag auch nur eines Wohnungseigentümers erfolgen. Voraussetzung dafür ist, dass nachweislich grobe Vernachlässigungen der Verwalterpflichten vorliegen müssen. Die Gründe müssen insgesamt so schwerwiegend sein, dass sie Bedenken hinsichtlich seiner Treue- und Interessenwahrungspflicht hervorrufen und die Wahrnehmung der Interessen aller Wohnungseigentümer nach allgemeiner Verkehrsauffassung nicht mehr gesichert scheint.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Ein Eigentümer hat seine Wohnung vermietet und die Mieterin hat im Frühling eine Sat.-Schüssel an der Fassade montiert. Die Verwaltung hat sie daraufhin aufgefordert, diese zu entfernen, das ist aber bis jetzt nicht passiert. Was können die nächsten Schritte sein? Kann ich als Einzelne den Eigentümer oder die Mieterin klagen?

Bei der Anbringung einer Satellitenschüssel an der Fassade handelt es sich zwar grundsätzlich um eine genehmigungsfähige Maßnahme, gleichzeitig ist sie aber genehmigungspflichtig, das heißt, dass hierfür entweder die Zustimmung sämtlicher Eigentümer eingeholt werden muss oder aber eine Ersetzung der Zustimmung über den Außerstreitrichter zu erfolgen hätte. Werden bewilligungspflichtige Änderungen ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bzw. ohne Genehmigung durch das Gericht vorgenommen, steht jedem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer ein im streitigen Rechtsweg durchzusetzender Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch zu. Diese Eigentumsfreiheitsklage kann nicht nur gegen den Wohnungseigentümer, sondern auch gegen den Mieter eingebracht werden.