Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Haus mit acht Parteien. Ich möchte, dass ein neues Schloss beim Hauseingang angebracht wird. Welche Mehrheit ist dafür notwendig?

Christian Boschek: Für Beschlüsse über Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen erforderlich. Ist allerdings ein Wechsel des Schlosses aus Erhaltungsgründen notwendig, zählt dies zur ordentlichen Verwaltung, welche die Hausverwaltung für die Eigentümergemeinschaft zu besorgen hat. Allerdings können auch in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung die Wohnungseigentümer der bestellten Hausverwaltung mit Mehrheit eine Weisung erteilen.

Ich vermiete eine Wohnung. In der Wohnung darunter wird seit Wochen umgebaut und mein Mieter fühlt sich durch den Lärm extrem gestört. Kann er eine Mietzinsminderung geltend machen?

Dem Mieter kommt eine Mietzinsminderung zu, wenn er den Mietgegenstand nicht wie im Vertrag vereinbart nutzen kann. Für die Dauer und in dem Ausmaß, wie der Wohnungsgebrauch beeinträchtigt ist, schuldet ein Mieter nur einen der Beeinträchtigung entsprechenden geringeren Mietzins. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Von Bedeutung ist daher, ob und wie lange einzelne Räume nicht genützt werden können, ob die Nachtruhe gestört wird und ob der Wohnungsgebrauch auf andere Weise beeinträchtigt wird.

In unserem Haus will ein Eigentümer die Terrasse in die Wohnfläche integrieren. Wenn neu parifiziert wird, könnten dadurch meine Betriebskosten steigen?

Wenn die Gesamtzahl der Nutzwerte ansteigt und dadurch der Anteil der anderen Eigentumsobjekte geringer ausfällt, ist nicht damit zu rechnen, dass durch die Veränderung Ihre Betriebskosten steigen, im Gegenteil: Der geringere Nutzwert- und Miteigentumsanteil bewirkt auch einen geringeren Anteil an den Aufwendungen für die Liegenschaft, sodass die auf Ihre Eigentumswohnung entfallenden Betriebskosten vergleichsweise sinken sollten.

Meine Schwester und ich besitzen je zur Hälfte eine Wohnung. Nun soll ihr Sohn, also mein Neffe, einziehen. Ich würde gerne einen Mietvertrag mit ihm abschließen. Wie gehe ich da am besten vor, mir gehört ja nur die Hälfte der Wohnung?

Nachdem im Falle einer Eigentümerpartnerschaft nur beide Partner gemeinsam über die Eigentumswohnung verfügen können, sollten Sie und Ihre Schwester gemeinsam auf der Vermieterseite den Mietvertrag unterzeichnen. Grundsätzlich sind zwar auch mündliche Mietverträge gültig, aber aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Mietvertrag empfehlenswert. Außerdem ist gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einem dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Mietverhältnis eine gültige Befristung auf mindestens drei Jahre und schriftlich abgeschlossen werden muss.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. In unserem Haus ist laut Hausordnung die Tierhaltung verboten. Ein Eigentümer hat seine Wohnung vermietet und der Mieter hat einen Hund, den er ständig frei im Stiegenhaus laufen lässt. Der Verwalter hat zwar schon mit beiden gesprochen, aber es hat nichts genutzt. Jetzt sagt er, dass ich den Eigentümer klagen muss. Stimmt das?

Die Einhaltung von Bestimmungen der Hausordnung kann nicht unmittelbar erzwungen werden. Bei gravierenden Verstößen kann die Möglichkeit von Unterlassungs- und Ausschlussklagen geprüft werden. Eine Ausschlussklage kommt in Betracht, wenn ein Eigentümer oder seine Mitbewohner sich rücksichtslos, anstößig oder grob ungehörig gegenüber den anderen Bewohnern oder Wohnungseigentümern verhalten. Eine Ausschlussklage kann als letztes Mittel von der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer eingebracht werden. Fühlt sich nur ein Eigentümer in seinen Interessen verletzt oder durch ein rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten belästigt, so muss er den Belästiger vorerst auf Unterlassung klagen. Wird der Klage stattgegeben und setzt der verurteilte Wohnungseigentümer trotz Vollstreckung des Urteils sein Verhalten beharrlich fort, kann der belästigte Wohnungseigentümer die Ausschlussklage auch allein einbringen.

Ich bin vor einem Monat aus einer Mietwohnung ausgezogen. Der Vermieter hat die Kaution einbehalten, weil er sagt, er muss den Boden herrichten lassen. Ich habe aber in den drei Jahren den Boden nicht beschädigt. Was kann ich tun?

Die Kaution stellt für den Vermieter eine Sicherheitsleistung für Forderungen dar, die ihm gegen den Mieter zukommen. Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass der Vermieter dem Mieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich nach dem Ende des Mietvertrages zurückzustellen hat. Nur dann, wenn Sie den Boden beschädigt oder übermäßig abgenützt hätten, hätte der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz. Sollte der Vermieter die Rückzahlung der Kaution trotz Aufforderung verweigern, können Sie die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags in einem außerstreitigen Verfahren, in Wien bei der Schlichtungsstelle bei der MA 50, feststellen lassen.

In unserer Eigentumsanlage gab es einen Umlaufbeschluss. Etwa ein Drittel der Eigentümer hat gar nicht abgestimmt, von den anderen waren über 50 Prozent dafür. Gilt das dann als Mehrheit?

Die Einstimmigkeit oder Mehrheit muss anhand aller Wohnungseigentümer der Liegenschaft berechnet werden, nicht nur anhand der bei einer Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer oder anhand der Eigentümer, die einen schriftlichen Umlaufbeschluss zurücksenden. Ein Beschluss, der eine einfache Mehrheit erfordert, kann also auch dann nicht zustande kommen, wenn zwar alle sich beteiligenden Wohnungseigentümer dafür gestimmt, aber weniger als die Hälfte der Wohnungseigentümer – gerechnet nach Miteigentumsanteilen – an der Abstimmung teilgenommen haben. Soll daher beispielsweise eine Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft beschlossen werden, muss die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen für diese Änderung stimmen.

Wir sind Mieter einer Altbau-Wohnung und wollen das Mietrecht auf unser Enkelkind übertragen. Wie geht das?

Zieht der bisherige Mieter aus der Wohnung aus, kann er seine Mietrechte an nahe Angehörige abtreten – und zwar ohne Zustimmung des Vermieters und sogar gegen dessen Willen –, wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Eine Abtretung ist nur an Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (daher auch Enkelkinder), Adoptivkinder und Geschwister, nicht aber an andere Verwandte möglich. Verwandte in gerader Linie müssen mindestens die letzten zwei Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit ihm im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Der bisherige Mieter muss die Wohnung tatsächlich verlassen. Die Mitteilung an den Vermieter kann mit einem einfachen Schreiben erfolgen, das am besten vom bisherigen und vom eintretenden Mieter unterschrieben wird.

Mangelt es an einer der Voraussetzungen (zum Beispiel am mindestens zweijährigen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung), bleibt nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter über eine Vertragsänderung oder über einen neuen Mietvertrag zu einigen.

Ich bin seit 1997 Mieterin einer damals neu errichteten Genossenschaftswohnung. Per 1. Juni soll der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag massiv, und zwar um fast 200 Prozent, angehoben werden. Kann das sein? Wie hoch darf der EVB sein?

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist der Bestandteil des monatlichen Entgelts bei Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), welcher zur Finanzierung von notwendigen Erhaltungs- und nützlichen Verbesserungsarbeiten dient. Unabhängig vom Alter des Gebäudes und daher schon mit der allerersten Monatsmiete kann die GBV im Rahmen des monatlichen Entgelts den Grundbetrag (derzeit 0,41 €/m² ) verlangen. Dieser Grundbetrag steht dem Haus für eventuelle Erhaltungsarbeiten immer zur Verfügung, bis er bestimmungsgemäß verbraucht wurde.

Liegt der Erstbezug des Gebäudes mindestens zehn Jahre, aber noch nicht 20 Jahre zurück, kann ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von insgesamt (unter Einrechnung des Grundbetrages) maximal 1,08 €/m² verlangt werden. Sind seit dem Erstbezug mindestens 20 Jahre vergangen, darf die GBV insgesamt (unter Einrechnung des Grundbetrages) maximal 1,62 €/m² und Monat als EVB verlangen.

Ich wohne in einer Wohnung im obersten Stockwerk. Seit fünf Monaten wird der Lift erneuert und ich muss mehr als 200 Stufen steigen. Ich habe bei der Verwaltung um ein Drittel Mietzinsminderung angesucht, sie wollen mir aber nur zehn Prozent gewähren. Wie viel steht mir zu? Soll ich mich auf dieses Angebot einlassen? 

Kann ein Mieter seine Wohnung nicht mehr so wie vereinbart gebrauchen, weil sie ganz oder teilweise mangelhaft wird, so ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses ganz oder teilweise befreit. Die Mietzinsbefreiung tritt in dem Ausmaß ein, in dem die Wohnung unbrauchbar ist. ...

Wenn ein Aufzug, zu dessen Benützung ein Mieter laut Mietvertrag berechtigt ist, nicht zur Verfügung steht, kann dies eine Beeinträchtigung des Wohnungsgebrauchs darstellen. Besonders in höheren Stockwerken bewirkt der Ausfall eines Aufzugs über einen längeren Zeitraum eine erschwerte Erreichbarkeit des Mietgegenstandes. Das Ausmaß der Mietzinsminderung hängt von den Umständen des Einzelfalles und von Dauer und Intensität der Beeinträchtigung ab. Wenn es nicht gelingt, das Ausmaß der Mietzinsminderung auf dem Verhandlungsweg zu klären, könnte darüber nur gerichtlich entschieden werden.

Bei meiner Betriebskostenabrechnung ist der Verteilungsschlüssel falsch, da die Nutzfläche für meine Mietwohnung in Wirklichkeit geringer ist. Wie lange zurück kann ich das geltend machen?

Der Anspruch auf Rückforderung der entgegen den Bestimmungen des Mietrechtgesetzes vereinnahmten Leistungen, verjährt in drei Jahren. Sie können daher noch die innerhalb von drei Jahren gelegten Betriebskostenabrechnungen überprüfen lassen.

Wann liegt ein Hauptmietverhältnis vor und wann ein Untermietverhältnis?

Das Mietrechtsgesetz bestimmt, dass Hauptmiete dann vorliegt, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer, dem Fruchtnießer der Liegenschaft oder mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses geschlossen wird, ebenso bei einem Mietvertrag mit einem Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber. Ansonsten liegt Untermiete vor. Insbesondere liegt daher ein Untermietverhältnis vor, wenn ein Hauptmieter die von ihm gemietete Wohnung oder einzelne Räume weitervermietet.

Mein Vermieter hat den Mietzins für meine Altbauwohnung mit der Begründung erhöht, dass die Kategoriebeträge angehoben worden sind. Darf er das?

Aufgrund des Überschreitens der Fünf-Prozent-Schwelle beim Verbraucherpreisindex wurden die im Mietrechtsgesetz festgelegten Kategoriebeträge durch die Kundmachung des Justizministeriums ab 1. August angehoben. ...

Der Kategoriebetrag für die Ausstattungskategorie A beläuft sich seitdem auf 3,25 Euro pro Quadratmeter² und Monat, für die Ausstattungskategorie B auf 2,44 Euro, für die Kategorie C und D brauchbar auf 1,62 Euro und für die Kategorie D unbrauchbar auf 0,81 Euro. In der Regel wird bei Mietverträgen mit Kategoriemietzins eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen, sodass der vereinbarte Hauptmietzins jedes Mal nach der gesetzlichen Verlautbarung und im gesetzlich vorgesehenen Ausmaß erhöht werden kann. Nach dem Mietrechtsgesetz kann der Vermieter den aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung erhöhten Hauptmietzins aber erst dann verlangen, wenn er dem Mieter in einem Schreiben die Erhöhung spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin bekannt gegeben hat. Wertsicherungserhöhungen dürfen daher nicht rückwirkend verlangt werden.

Ich habe vor vielen Jahren eine Eigentumswohnung und einen Stellplatz gekauft. Der Parkplatz, den ich bekommen habe, ist aber kleiner, als er laut Plan sein sollte. Was kann ich tun?

Der Verkäufer hat dafür einzustehen, dass das Kaufobjekt die vertraglich zugesicherten und die gewöhnlicherweise vorausgesetzten Eigenschaften aufweist. Allerdings beträgt die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Sachen lediglich drei Jahre ab Übergabe.

Ich möchte eine Wohnung vermieten. Die Elektrik ist etwas veraltet, es gibt nicht einmal einen FI-Schalter. Bin ich verpflichtet, vor der Vermietung die Elektrik erneuern zu lassen? 

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand im brauchbaren Zustand zu übergeben. Die Brauchbarkeit richtet sich dabei nach dem Vertragszweck. Wenn der Mietgegenstand als Wohnung vermietet werden soll, gehört dazu auch eine funktionierende und sichere Elektroanlage. Sie sollten daher vor einer Vermietung die Elektroanlage durch eine Fachfirma überprüfen lassen.

Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Derzeit wird das Haus gedämmt und die Fenster werden ausgetauscht. Die Mieterin will wegen des Baulärms die Miete reduzieren. Steht ihr das zu? Schließlich wird sie durch geringere Heizkosten von den Maßnahmen profitieren.

Eine Mietzinsminderung kommt der Mieterin dann zu, wenn sie den Mietgegenstand nicht, wie im Mietvertrag vereinbart, nutzen kann. Für die Dauer und in dem Ausmaß, wie der Wohnungsgebrauch beeinträchtigt ist, schuldet ein Mieter nur einen der Beeinträchtigung entsprechend geringeren Mietzins. Solche Beeinträchtigungen des Wohnungsgebrauches können auch durch Bau- und Erhaltungsarbeiten bewirkt werden, sind aber nicht zwangsläufig mit ihnen verbunden. Es kommt bei der Mietzinsminderung auf die Umstände des Einzelfalles an. Maßgeblich ist, ob und wie lange im konkreten Fall etwa ein Aufenthalt in einzelnen Räumen unmöglich wird, ob es auch zu Unterbrechungen der Energiezufuhr kommt, ob durch Arbeiten die Nachtruhe gestört wird, beziehungsweise welche der Wohnfunktionen vielleicht sonst noch in Mitleidenschaft gezogen wird.

Ich möchte einen Balkon an meiner Eigentumswohnung anbauen lassen. Wie muss ich vorgehen? Wer muss zustimmen?

Will ein Wohnungseigentümer Änderungen durchführen, welche die schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer verletzen, die äußere Erscheinung des Hauses beeinträchtigen oder eine Gefährdung der Sicherheit von Personen oder Sachen bedeuten, braucht er vorher die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer. Nach der Rechtsprechung verpflichtet schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Eigentümer dazu, die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder die Genehmigung durch das Gericht einzuholen. Erhält man keine Zustimmung aller Eigentümer, kann man nur versuchen, über einen Antrag beim Bezirksgericht feststellen zu lassen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Maßnahme zu dulden haben. Sollen für Änderungen allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden (wie die Fassade für den Anbau des Balkons), muss die Änderung auch der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.

Ich habe meine Wohnung bereits an meine Erben übergeben, aber das Fruchtgenussrecht behalten. Kann ich die Wohnung vermieten?

Unter Fruchtgenuss versteht man das Recht, eine fremde Sache ohne jede Einschränkung, aber unter Schonung der Substanz zu gebrauchen. Der zum Fruchtgenuss Berechtigte hat auch das Recht, die Wohnung zu vermieten.

Mir erscheinen die Verwaltungskosten in unserer Eigentumsanlage zu hoch: Darf eine Genossenschaft, die ein Haus verwaltet, ein höheres Honorar verlangen als eine gewöhnliche Hausverwaltung?

Die Höhe des Verwaltungshonorars bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag und unterliegt bei gewerblichen Immobilienverwaltern keiner Begrenzung. Nur bei gemeinnützigen Bauvereinigungen gibt die Entgeltrichtlinienverordnung Obergrenzen für Verwaltungskosten vor: Unter anderem darf netto nicht mehr als 248,40 Euro pro Eigentumswohnung verrechnet werden. Wenn die Honorarhöhe nicht ausdrücklich vereinbart wurde, wird dem Verwalter nach der Rechtsprechung ein "angemessenes" Entgelt geschuldet.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung mit einem kleinen Gartenanteil. Auf der ganzen Liegenschaft, also im Gemeinschaftsgarten und in den privaten Gärten, gibt es einen alten Baumbestand, um dessen Pflege und die Kosten sich immer die Allgemeinheit gekümmert hat. Nun muss ein Baum in meinem Garten gerodet werden und bei einer Hausversammlung, bei der ich leider nicht war, wurde beschlossen, dass ich die Hälfte davon zahlen soll. Ist das rechtmäßig?

Die Festlegung eines neuen Verteilungsschlüssels bei der Aufteilung der Kosten würde eine einstimmige schriftliche Vereinbarung zwischen sämtlichen Wohnungseigentümern voraussetzen. Ohne die Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers kann kein neuer Verteilungsschlüssel festgelegt werden.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Die Elektrozählerkästen befinden sich in unsrem Haus am Gang. Nun wären Arbeiten an den Abdeckungen notwendig? Wer muss das zahlen?

Für Erhaltungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen des Hauses, etwa im Stiegenhaus oder am Gang, ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Solche Arbeiten hat die Hausverwaltung im Rahmen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft zu veranlassen.

Unser Hausverwalter schickt die Protokolle der Eigentümerversammlung nicht aus und hängt sie auch nicht im Haus aus. Was kann ich tun?

Der Verwalter hat nach dem Wohnungseigentumsgesetz über die Teilnehmer und über das Geschehen bei der Eigentümerversammlung eine Niederschrift aufzunehmen und jedem Wohnungseigentümer zur Kenntnis zu bringen. Dies hat durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und durch Übersendung an die Wohnungseigentümer zu erfolgen. Sie sollten den Hausverwalter zunächst auffordern, dieser gesetzlichen Verpflichtung nachzukommen.

Ich habe eine Eigentumswohnung an eine Botschaft vermietet. Die Kaution habe ich in Form eines Sparbuchs bekommen. Kann ich das Sparbuch zurückgeben und das Geld in bar verlangen?

Ob und in welcher Form der Mieter eine Sicherstellungsleistung zu erbringen hat, ist zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren. Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass die Kaution dem Vermieter in Gestalt eines Sparbuchs oder als Geldbetrag übergeben wird, den der Vermieter auf einem Sparbuch zu veranlagen hat. Andere Veranlagungsarten sind zulässig, wenn sie gleich gut verzinst sind, eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bieten und im Fall der Insolvenz des Vermieters eine Absonderung ermöglichen.

Bei unseren Eigentümerversammlungen wird mit Handzeichen abgestimmt. Bestimmt sich das Abstimmungsergebnis jetzt nach Köpfen oder nach Anteilen?

Als Grundregel gilt bei Wohnungseigentum, dass die Mehrheit nicht nach Köpfen oder Objekten berechnet wird, sondern nach den Miteigentumsanteilen.

In unserem Eigentumswohnhaus wird bei der Aufteilung der Betriebskosten nicht berücksichtigt, dass in manchen Wohnungen mehr Personen leben als in anderen und die größeren Familien natürlich auch höhere Kosten – etwa durch mehr Wasserverbrauch – verursacht werden. Kann man die Kostenaufteilung ändern?

Eine Änderung des Verteilungsschlüssels kann durch eine einstimmige schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Dies wird in der Praxis bei einer bestehenden Wohnhausanlage jedoch nur sehr schwer zu erreichen sein. Wenn einzelne Aufwendungen wie etwa beim Kaltwasser vom Verbrauch abhängig sind, können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach Verbrauchsanteilen festlegen. Dazu müssen aber die Anteile der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können.

Ich bin Eigentümerin einer recht großen Wohnung, in der ich allein lebe. Heizung und Warmwasser werden bei uns nach Quadratmetern abgerechnet. Wir haben eine Ölzentralheizung und keine Messeinrichtungen. Ich zahle daher mehr als andere, obwohl in kleineren Wohnungen mehr Personen leben, die natürlich auch mehr verbrauchen. Kann man die Abrechnungsmodalitäten ändern?

Wenn Heizung und Warmwasser über eine zentrale Wärmeversorgungsanlage bereitgestellt werden, sind die Kosten des Betriebes dieser Gemeinschaftsanlage, sofern nichts anderes rechtswirksam vereinbart wurde, genauso wie die übrigen Bewirtschaftungskosten auf die Wohnungseigentümer aufzuteilen. Das Heizkostenabrechnungsgesetz sieht zwar bei Gebäuden mit mindestens vier Nutzungsobjekten vor, dass die Betriebskosten einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage zum überwiegenden Teil verbrauchsabhängig auf die einzelnen Abnehmer aufgeteilt werden. Doch dazu müssen Vorrichtungen zur Ermittlung der jeweiligen Verbrauchsanteile vorhanden sein oder zumindest eine Verpflichtung zu deren Anbringung bestehen. Nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz kann jeder Bewohner eines Hauses mit gemeinsamer Wärmeversorgungsanlage die Ausstattung mit Messvorrichtungen verlangen. Voraussetzung dafür ist, dass der einzelne Wärmeabnehmer einen entsprechenden Einfluss auf den Energieverbrauch hat. Außerdem muss eine Kosten-Nutzen-Rechnung beigebracht werden, aus der sich die Wirtschaftlichkeit der Ausstattung mit Messeinrichtungen ergibt.

Die Eingangstür zu meiner Eigentumswohnung ist schon sehr alt und jetzt zieht es extrem herein. Die Verwaltung sagt, dass ich das bezahlen muss. Was soll ich tun?

Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses zählen zu der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Sie obliegen nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Eigentümergemeinschaft. Als allgemeine Teile des Hauses gelten auch Wohnungseingangstüren, insbesondere auch die Türstöcke. Wenn die Mehrheit bzw. die Hausverwaltung untätig bleibt, obwohl Erhaltungsarbeiten notwendig wären, kann jeder einzelne Eigentümer eine gerichtliche Entscheidung darüber verlangen, dass die Arbeiten binnen einer angemessenen Frist durchzuführen sind. Zur Abklärung der Frage, ob und welche Erhaltungsarbeiten notwendig sind, sollte ein Fachmann zurate gezogen werden.

In unserem Haus wurden alle Fenster ausgetauscht und von der Eigentümergemeinschaft bezahlt. Ein Eigentümer hat auch Rollläden machen lassen. Vorher gab es die nicht und er hat die anderen auch nicht gefragt. Muss die Allgemeinheit die Rollläden zahlen?

Die Eigentümergemeinschaft müsste für die Kosten der Rollläden nur dann aufkommen, wenn dies im Rahmen ihrer Erhaltungszuständigkeit für allgemeine Teile des Hauses notwendig gewesen wäre. Darüber hinausgehende Veränderungen bzw. Verbesserungen an allgemeinen Teilen des Hauses erfordern einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Nur dann wären die Kosten von dieser zu übernehmen.

Ich bin Wohnungseigentümer und würde gerne wissen, wer sich um die Vertretung des Hausbesorgers kümmert, wenn dieser auf Urlaub geht oder krank ist. Muss das die Verwaltung machen?

Das Gesetz sieht vor, dass der Hausbesorger für den Fall seiner Verhinderung für eine Vertretung durch eine andere geeignete Person zu sorgen hat. Bei Dienstverhinderung wegen Krankheit, Unfall oder Urlaub sind ihm die Vertretungskosten zu ersetzen. Wegen der Information an die Wohnungseigentümer, wann eine Verhinderung vorliegt und wer mit der Vertretung beauftragt ist, sollten Sie sich an die Hausverwaltung wenden.

Ich habe im Herbst eine Wohnung gekauft, bin aber erst jetzt eingezogen. Ich habe – auch im Hinblick auf das Inventar – das Gefühl, dass ich zu viel bezahlt habe. Was kann ich tun?

Grundsätzlich ist der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren. Neben dem Wucherverbot gäbe es nur die Möglichkeit, den Kaufvertrag wegen der Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes anzufechten. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Wert der Wohnung weniger als die Hälfte des vereinbarten Kaufpreises beträgt. Diese Anfechtung zielt auf die Aufhebung des Vertrages ab. Der Verkäufer kann die Aufhebung abwenden, wenn er die Differenz zum gemeinen Wert zurückerstattet.