In unserem Haus wird das Dachgeschoß ausgebaut. Es wurde zwar abgedichtet, aber es regnet schon massiv herein, sodass die Bausubstanz gefährdet wird. Der Bauträger tut nichts und daher will die Verwaltung jetzt Dichtungsmaßnahmen setzen. Der Bauträger sagt, er übernimmt diese Kosten sicher nicht und wir sollen abwarten, es würde schon fertig werden. Handelt die Verwaltung richtig? Wer zahlt am Ende die 20.000 Euro fürs Abdichten?

Peter Hauswirth: Wenn der Bauträger die Arbeiten nicht fachgerecht ausführen hat lassen, sodass die Substanz des Hauses beschädigt wird und ein ernster Schaden des Hauses vorliegt, ist die Verwaltung sogar verpflichtet, Maßnahmen zu setzten. Der Eigentümergemeinschaft – ich gehe davon aus, dass es sich um ein Wohnungseigentumshaus handelt – obliegt die Behebung ernster Schäden, auch im Inneren eines Wohnungseigentumsobjektes. Ist dieser ernste Schaden des Hauses vom Bauträger schuldhaft verursacht worden, so wird er auch schadenersatzpflichtig.

Unsere Anlage besteht aus 20 Reihenhäusern und mehreren Wohnhäusern mit insgesamt 26 Eigentumswohnungen. Eine Sanierung aller Objekte wurde abgelehnt. Daher haben wir in unserem Haus mit sechs Wohnungen überlegt, ob wir allein das Haus sanieren, eine neue Heizung und Fassade machen. Welche Mehrheit ist dafür notwendig? Wie sollen wir vorgehen?

Eine Eigentümergemeinschaft bildet sich immer durch die Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, unabhängig davon, wie viele Gebäude auf der Liegenschaft errichtet sind. Daher ist für die Sanierung auch nur eines Hauses die Zustimmung der Mehrheit aller Wohnungseigentümer erforderlich und nicht nur jener des betroffenen Wohnhauses.
Üblicherweise sind bei derartigen Anlagen, die aus mehreren Häusern bestehen, im Wohnungseigentumsvertrag jedoch von der gesetzlichen Regelung abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten vorgesehen. Das könnte so aussehen, dass jedes Wohnhaus eine Einheit darstellt und alle Reihenhäuser zusammen eine weitere Einheit. Ist dies vertraglich nicht geregelt, kann ein Antrag auf Festsetzung einer abweichenden Abrechnungs- und Abstimmungseinheit beim zuständigen Gericht (das ist jenes, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt) gestellt werden.

Ich habe vor drei Jahren eine Wohnung vermietet, der Vertrag läuft im April aus. Die Mieter haben Mängel an einem Abflussrohr im Bad und an der Elektrik behoben und mir jetzt eine Rechnung über 400 Euro geschickt, ohne das vorher abzusprechen. Muss ich das zahlen?

Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf Ersatz von zur Abwendung eines bevorstehenden Schadens notwendigen Maßnahmen und unter gewissen Voraussetzungen auch von für den Vermieter nützlichen Maßnahmen. Handelt es sich bei den vorgenommenen Arbeiten um die Behebung von Mängeln bzw. Schäden, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, kann der Mieter Aufwandsersatz binnen sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen. Der Mieter ist jedoch grundsätzlich angehalten, den Vermieter über allfällige Schäden zu informieren, damit dieser auch die Möglichkeit hat, selbst tätig zu werden. Die unterlassene Anzeige des Schadens bewirkt aber keinen Aufwandsersatzverlust.

In unserem Eigentumshaus gibt es eine Satelliten-Anlage für alle. Muss die Verwaltung die Eigentümer vorher fragen, wenn die Anlage auf den neuesten Stand gebracht werden soll?

Bei einer Satellitenanlage, die allen Wohnungseigentümern zur Nutzung zur Verfügung steht, handelt es sich um eine Gemeinschaftsanlage. Die Erhaltung aller, der gemeinsamen Benützung dienenden Anlagen, ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung.

Der Verwalter muss bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung grundsätzlich die Eigentümer fragen, es sei denn, es wurde vertraglich (z. B. im Verwaltervertrag) Abweichendes vereinbart. Soll die Anlage ohne Notwendigkeit auf den neuesten Stand gebracht werden, also verbessert werden, muss der Verwalter die Eigentümer befragen. Ein Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer ist aber ausreichend.

Ich bin Mieterin einer Wohnung und wollte die Räume für einen Tag einer Filmfirma für Dreharbeiten zur Verfügung stellen. Die Dreharbeiten hätten von 12 Uhr bis 23 Uhr gedauert. Ich habe bei der Verwaltung gefragt und die haben mir gesagt, ich darf das nicht. Wenn ich in dieser Weise untervermiete, wäre das sogar ein Kündigungsgrund. Stimmt das?

Ausgehend davon, dass das Mietverhältnis zumindest teilweise in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, ist die Möglichkeit zu kündigen für den Vermieter beschränkt.

Eine Kündigung wegen Untervermietung ist nur zulässig, wenn die Wohnung zur Gänze vermietet wird, oder wenn sie teilweise aber zu einem überhöhten Mietzins vermietet wird und der Mieter sie in naher Zukunft nicht benötigt. Wenn die Wohnung Ihr Lebensmittelpunkt ist und Sie auf diese zum Wohnen angewiesen sind, kann eine einmalige und kurze „Vermietung“ – hier hängt es vom Vertrag mit der Filmfirma ab, ob überhaupt eine Untervermietung vorliegt – nicht zur Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung berechtigen.

Wird durch die Dreharbeiten das Mietobjekt jedoch in Mitleidenschaft gezogen, oder führen ständige Dreharbeiten zu einer übermäßigen Beeinträchtigung der anderen Mieter, so können diese Umstände einen Kündigungsgrund darstellen.

In unserem Haus stehen keine Reparaturen an, trotzdem zahlen wir 100 Euro monatlich in den Reparaturfonds ein. Gibt es eine Obergrenze für die Einzahlung in die Rücklage? Wie können wir die Höhe ändern?

Die Höhe der (verpflichtend zu bildenden) Rücklage hängt einerseits von der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen ab, andererseits ist auf laufende Aufwendungen oder wiederkehrende Instandhaltungsarbeiten Bedacht zu nehmen. Auch auf in der Zukunft beabsichtigte Verbesserungsarbeiten ist Rücksicht zu nehmen. Eine pauschale Obergrenze bezüglich der Höhe der Rücklage gibt es daher nicht.

Die Bildung einer angemessenen Rücklage fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung. Es entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer über deren Höhe. Die Änderung der festgesetzten Höhe kann jeder Eigentümer mittels Antrag beim zuständigen Gericht erwirken. Gerichtet ist dieser Antrag gegen die anderen Wohnungseigentümer.

Meine Tochter will mit einer Freundin in eine WG ziehen. Sollen beide im Mietvertrag stehen? Was ist die beste Lösung, damit auch nur eine der beiden ausziehen kann?

Stehen sowohl Ihre Tochter als auch deren Freundin als Mieter im Vertrag, so haften sie solidarisch für den Mietzins. Möchte in weiterer Folge eine der beiden ausziehen, bleibt der Mietvertrag davon unberührt und es haften trotz des Auszuges weiterhin beide für die Miete, wenn im Vertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Eine Haftungsentlassung ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich.

Möglich wäre auch, dass der Mietvertrag nur mit Ihrer Tochter abgeschlossen wird und ihr das Recht zur Untervermietung eingeräumt wird. In diesem Fall haftet immer nur die Hauptmieterin für den Mietzins, im Innenverhältnis schuldet die Freundin als Untermieterin Ihrer Tochter einen vereinbarten Betrag. Möchte in diesem Fall die Freundin ausziehen, kann diese den Untermietvertrag kündigen. Zu beachten ist dabei jedoch, dass, wenn das Hauptmietverhältnis endet, auch der Gebrauchsanspruch der Untermieterin an der Wohnung endet.

Unsere Verwalter beauftragt immer wieder Firmen, die er kennt, statt Kostenvoranschläge einzuholen und das günstigste Angebot zu nehmen. Was kann ich tun?

Es ist grundsätzlich nichts Verwerfliches, wenn der Verwalter immer die gleichen Firmen beauftragt, wenn diese auch die jeweils bestbietenden Firmen sind.
Liegen aber günstigere Kostenvoranschläge vor und wählt der Verwalter ohne sachlichem Grund dennoch den ihm bekannten teureren Professionisten, so kann dies eine Verletzung der Verwalterpflicht darstellen. Unterlässt der Verwalter es auch bei Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und bei größeren Verbesserungsarbeiten zumindest drei Kostenvoranschläge einzuholen, verletzt er dadurch die ihm obliegende Verwalterpflicht.

Bei schuldhafter Pflichtverletzung stehen Schadenersatzansprüche zu. Bei wiederholter und grober Verletzung der Verwalterpflichten, ist auch die Antragstellung auf Auflösung des Verwaltervertrages bei Gericht denkbar.

Ich möchte gerne die Loggia meiner Eigentumswohnung verglasen. Der Mehrheitseigentümer verweigert seine Zustimmung, obwohl meine Loggia nach hinten hinausgeht und ich kein Gegenüber habe. Die anderen Miteigentümer hätten nichts dagegen. Habe ich gegen den Mehrheitseigentümer eine Chance?

Da durch die Verglasung der Loggia das äußere Erscheinungsbild der Liegenschaft beeinträchtigt werden kann, ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig. In Ihrem Fall kommt nur mehr eine gerichtliche Entscheidung im Außerstreitverfahren in Betracht. Die Judikatur stellt bei der Beurteilung, ob eine solche Verglasung „das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt“ jeweils auf den Einzelfall ab. Gibt es tatsächlich kein Visavis, ist die Terrasse von der Straße aus nicht sichtbar und unterliegt das Haus keinem besonderen architektonischen Konzept, welches durch die Verglasung gestört würde, wäre ein diesbezüglicher Antrag an das Gericht sicherlich nicht chancenlos – Sie müssen aber mit einem längeren Verfahren rechnen.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einem elf Jahre alten Haus. Wir haben 11.000 Euro in der Rücklage. Trotzdem will die Verwaltung den Beitrag zur Rücklage von 70 Cent pro Monat auf 1,62 Euro anheben. Ich will das auf keinen Fall: Kann ich mich als Einzelne dagegen wehren? Wie stehen meine Chancen?

Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden und zwar je nachdem, welche Aufwendungen zu erwarten sind. Der Verwalter ist mit deren Einhebung betraut. Gibt es für die Anhebung einen sachlichen Grund, kann diese notwendig und damit auch rechtmäßig sein. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern aber bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode eine Vorausschau zuzusenden, in der die Erhaltungs- und Verbesserungs-arbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen für die nächste Rechnungsperiode angegeben sind. Aus dieser Vorausschau können Sie erkennen, ob und wenn ja, weshalb eine derartige Erhöhung notwendig ist. Legt der Verwalter keine derartige Vorausschau, können Sie dies gerichtlich erzwingen. Auf der Basis der dadurch gewonnenen Informationen sollten Sie versuchen, einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen – diesem hat sich der Verwalter zu beugen.

Ich besitze eine Wohnung in einem Haus aus dem Jahr 1967. Die Fenster – es sind einflügelige Verbundfenster – sind kaputt und es gibt ein Gutachten, dass man sie nicht mehr wirtschaftlich reparieren kann. Trotzdem kümmert sich die Verwaltung nicht um den Fenstertausch. Wie soll ich jetzt weiter vorgehen?

Zunächst sollte man den Wohnungseigentumsvertrag überprüfen. Diesen kann man unter anderem in der Grundbuchabteilung des jeweiligen Bezirksgerichtes einsehen. Darin können sich Vereinbarungen befinden, die den einzelnen Wohnungseigentümern die Verpflichtung zur Erneuerung der Außenfenster ihrer Wohnung selbst auferlegen. Ist dies nicht der Fall, fällt eine solche Erneuerung der Außenfenster unter die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können also am zuständigen Bezirksgericht einen Antrag gegen die übrigen Miteigentümer auf Erneuerung der Außenfenster stellen. Das Gericht wird im Zuge des Verfahrens über einen unabhängigen Gutachter feststellen, ob eine Erneuerung der Fenster notwendig ist. Ist dies der Fall, muss die Hausverwaltung namens der Miteigentümer den Austausch veranlassen und die Kosten dafür aus der Reparaturreserve abdecken.

In unsere Eigentumsanlage hat ein Wohnungseigentümer im Erdgeschoß Glasplatten am Zaun anbringen lassen. Als diese gebrochen sind, hat die Hausversicherung die Erneuerung der Platten bezahlt. Ist das rechtens? Hätte das nicht seine Haushaltsversicherung übernehmen müssen?

Sind im Deckungsumfang der Hausversicherung auch Glasbruch-Schäden enthalten, spricht aus meiner Sicht nichts dagegen. Allenfalls könnte im Rahmen einer Eigentümerversammlung für die Zukunft diskutiert werden, ob ein derartiger Versicherungsumfang erforderlich ist oder nicht durch eine Einschränkung die Prämien reduziert werden könnten.

Die Fenster meiner Eigentumswohnung sind über 40 Jahre alt und müssten ausgetauscht werden. Es regnet sogar schon herein. Die Verwaltung tut aber – trotz mehrmaligen Aufforderns – nichts. Was kann ich unternehmen?

Sie haben die Möglichkeit, beim Gericht einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu stellen, wenn die Holzfenster nicht mehr dicht sind. Der Antrag ist dabei nicht gegen die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft zu richten, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Ein Anspruch auf den Austausch des Fensters besteht allerdings nicht. Solange das Fenster noch wirtschaftlich sinnvoll repariert werden kann, stellt der Austausch keine Erhaltungsmaßnahme dar, die durchgesetzt werden kann.

Ich will eine Hütte auf einem Pachtgrund kaufen. Die Gemeinde verlangt 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Warum muss ich die zahlen, wenn ich gar keinen Grund kaufe?

Grunderwerbssteuer ist lediglich der Überbegriff. Diese Abgabe ist auch in Ihrem Fall zu zahlen. Die Hütte auf dem Pachtgrund stellt rechtlich ein Superädifikat (ein Gebäude auf fremden Boden) dar. Das Grunderwerbsteuergesetz umfasst explizit auch derartige Superädifikate, weil diese den Grundstücken gleichgestellt werden.

Ich will meine möblierte Neubauwohnung vermieten. Soll ich für die Möbel-Miete einen eigenen Vertrag machen oder eine Pauschale vereinbaren?

Grundsätzlich ist es nicht erforderlich, dass Sie einen eigenen Vertrag für die Vermietung der Möbel errichten. Eine derartige vertragliche Vereinbarung kann auch im Mietvertrag enthalten sein. Dabei ist jedoch zu beachten: Vor allem im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist es ratsam, dass die Einrichtungsgegenstände, die vermietet werden, auch angeführt sind. Es besteht die Möglichkeit, den Anteil der Möbel-Miete separat darzustellen, oder einen Pauschalmietzins zu vereinbaren. Welche Variante die bessere ist, hängt von den Anforderungen im jeweiligen Einzelfall ab.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung mit einer 30 Quadratmeter großen Terrasse. Wird diese zu den Nutzwerten dazugezählt? Wo kann ich meine Nutzwerte überprüfen?

Die Terrasse und der Balkon werden aufgrund der derzeit gültigen Bestimmungen bei der Nutzwert-Ermittlung als Zuschlag berücksichtigt. Die Höhe des Zuschlages richtet sich nach dem Verhältnis der Terrassenfläche zur zugehörigen Wohnnutzfläche. Die Terrassenfläche selbst ist daher kein Teil der Wohnnutzfläche. Die Nutzwerte sind Grundlage der Wohnungseigentumsbegründung und daher liegt die Nutzwertberechnung (oder Entscheidung) auch beim Grundbuchsgericht auf.

Ich bin seit 18 Jahren Mieterin einer Genossenschaftswohnung, die ich jetzt kaufen möchte. Darf ich die Wohnung dann jederzeit weiterverkaufen oder sind dabei irgendwelche Fristen einzuhalten?

Grundsätzlich können Sie eine erworbene Wohnung unbeschränkt weiterveräußern. In manchen Fällen gibt es jedoch auch gesetzliche Veräußerungsverbote. Ein derartiges kann zum Tragen kommen, wenn die Wohnhausanlage mit Wohnbauförderung errichtet wurde und Sie die Wohnbauförderung beim Kauf übernehmen. In diesen Fällen wird ein Veräußerungsverbot eingetragen. Weiters ist an die Spekulationssteuer zu denken. So kann ein allfälliger Ertrag aus dem Verkauf einer Liegenschaft der Einkommenssteuer zu unterziehen sein, wenn die Liegenschaft innerhalb von zehn Jahren – in manchen Fällen sogar innerhalb von 15 Jahren – ab Anschaffung weiterveräußert wird. Bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die seit Anschaffung durchgehend zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben, ist eine Weiterveräußerung bereits zwei Jahre nach der Anschaffung spekulationssteuerfrei möglich.

Unser Haus soll saniert werden. Es gab eine schriftliche Abstimmung, bei der 49 Prozent dagegen waren, 30 Prozent waren dafür und die anderen haben sich enthalten. Aber es geht bei der Abstimmung nicht um Personen, sondern um Anteile, oder? Wie kann ich kontrollieren, ob dieses Ergebnis den Quadratmetern entspricht?

Die Auswertung eines Abstimmungsergebnisses erfolgt nach den gesetzlichen Bestimmungen auf Basis der Grundbuchsanteile der Wohnungseigentümer. Um die Auswertung kontrollieren zu können, können sie bei Ihrer Verwaltung die Einsichtnahme in das Abstimmungsverhalten verlangen. Den Prozentsatz können Sie überprüfen, indem Sie die Miteigentumsanteile aus dem Grundbuch erheben und diese in Prozent umrechnen. Dies erfolgt folgendermaßen: 10/50 Anteile bedeutet 20 Prozent (= 10/50). Bei jedem Wohnungseigentümer ist ein derartiger Anteil im Grundbuch ersichtlich und so können Sie leicht das Ergebnis überprüfen.

Ich bin Wohnungseigentümer und verwalte unser Haus. Bei Handwerkerrechnungen und Ähnlichem bekommt die Eigentümergemeinschaft von den 20 Prozent Umsatzsteuer zehn Prozent zurück. Bleibt dieses Geld bei der Gemeinschaft oder bekommen das die einzelnen Eigentümer?

Die Eigentümergemeinschaft ist in Angelegenheiten der Verwaltung ein Rechtssubjekt, vergleichbar mit einer Person oder Firma. Sie erhält vom Finanzamt auch eine Umsatzsteueridentifikationsnummer (UID Nummer) und ist verpflichtet, Umsatzsteuererklärungen abzugeben. Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen kommt jedoch bei der Verrechnung ein begünstigter Steuersatz von 10 Prozent zur Anwendung, sodass grundsätzlich 10 Prozent Vorsteuerabzug zusteht. Da auch die Eigentümergemeinschaft zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet ist, weil sie auch Vertragspartner ist, steht auch der Vorsteuerabzug im Ausmaß von 10 Prozent der Eigentümergemeinschaft zu und wird nicht vom Finanzamt an die einzelnen Wohnungseigentümer ausbezahlt.

Wir haben Probleme mit der Hausverwaltung und wollen sie kündigen. Bei der Eigentümerversammlung war die Mehrheit der Anwesenden dafür. Es gab aber im Vorfeld keine Einladung, sondern nur einen Aushang. Kann das ein Problem werden? Kann ich als Miteigentümerin die Verwaltung übernehmen? Müssten alle dafür sein?

Grundsätzlich sind bei einer Beschlussfassung die diesbezüglichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes einzuhalten. Bei Nichteinhaltung droht die Unwirksamkeit des Beschlusses. Eine der Grundvoraussetzung der Beschlussfassung ist, dass alle Wohnungseigentümer in die Entscheidungsfindung eingebunden werden. Daher ist es auch erforderlich, dass die Einladung zur Hausversammlung, in welcher über eine bestimmte Maßnahme – hier Kündigung des Verwalters – abgestimmt werden soll, allen Wohnungseigentümern übersandt wird. Ein Aushang erfüllt dieses Kriterium nicht, weil dadurch insbesondere alle nicht in der Anlage lebenden Personen ausgeschlossen wären. Daher reicht in Ihrem Fall das Mehrheitsquorum der Hausversammlung nicht aus. Ich empfehle, dass der Beschlussvorschlag nochmals sämtlichen Wohnungseigentümern zur Entscheidungsfindung zugestellt wird und erst danach das Beschlussergebnis bekannt gegeben wird. Es müssen nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen, die einfache Mehrheit ist ausreichend.

Ich vermiete eine Altbauwohnung. Die neue Mieterin ist vor drei Monaten eingezogen, hat aber nur für ein Monat gezahlt. Sie will jetzt ausziehen und die Kaution mit der fehlenden Miete gegenrechnen. Geht das? Soll ich zustimmen, obwohl sie eigentlich erst nach einem Jahr kündigen könnte?

Eine Befristung bindet nicht nur den Vermieter, sondern auch den Mieter. Dieser muss auf die Dauer der Befristung den Mietvertrag einhalten und auch Mietzins zahlen. Der Gesetzgeber hat dem Mieter insofern eine Erleichterung verschafft, als dieser nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen kann – unabhängig von der vereinbarten Befristung. In Ihrem Fall hat der Mieter daher keinen Anspruch auf Beendigung des Mietvertrages. Aus wirtschaftlicher Sicht wäre es jedoch zu überlegen, das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Insbesondere, wenn es Anzeichen gibt, dass der Mieter den laufenden Mietzins nicht zahlen kann. Auch hat der Mieter kein Recht, einen Mietzinsrückstand mit der Kaution gegenzuverrechnen, weil die Kaution auch zur Absicherung der ordnungsgemäßen Übergabe durch den Mieter an den Vermieter dient. Einvernehmlich kann zwischen Vermieter und Mieter freilich alles vereinbart werden.

Ich bin Mieterin in einer Genossenschaftsanlage. Weil der Fahrradraum überfüllt ist, hat die Verwaltung einen Brief und Plastikbänder geschickt. Wir sollen unsere Räder bis Ende Mai mit diesen Plastikbändern kennzeichnen. Nicht markierte Fahrräder werden dann entrümpelt. Darf die Verwaltung das?

Der Fahrradabstellraum gilt als allgemeiner Teil der Liegenschaft und dient zum Abstellen von Fahrrädern der Bewohner. Oft ist es so, dass Mieter ausziehen und Fahrräder im Fahrradabstellraum zurücklassen, was zu einer Überfüllung führen kann. Die Aufforderung zur Markierung dient vermutlich dazu, dass erkennbar wird, welche Fahrräder noch einen Eigentümer haben. Beansprucht niemand das Eigentumsrecht an einem Fahrrad, so kann dieses – unter bestimmten Voraussetzungen – als herrenlos angesehen werden. Herrenlose Fahrräder dürfen von der Verwaltung beseitigt werden.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung und eines Parkplatzes. Fünf von uns hätten gerne ein Carport. Es wäre nur unsere Parkplatzreihe betroffen und auch niemand davon beeinträchtigt. Brauchen wir trotzdem die Zustimmung aller? Was können wir tun, wenn wir die nicht bekommen?

Grundsätzlich ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer für ein derartiges Vorhaben erforderlich. Insbesondere, weil auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, um das Carport zu errichten, und weil sich das Erscheinungsbild ändert. Entspricht diese Änderung allerdings der Übung des Verkehrs und dient einem wichtigem Interesse eines Wohnungseigentümers, kann auch ein Einzelner einen Antrag beim Außerstreitgericht stellen und die Zustimmung vom Gericht ersetzen lassen.

Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Weil die Eingangstür kaputt war, habe ich einen Reparatur-Auftrag erteilt und auch die Rechnung bezahlt. Kann ich das Geld jetzt von der Hausverwaltung bzw. der Eigentümergemeinschaft zurückfordern?

Schauen Sie als Erstes in den Wohnungseigentumsvertrag. Oft ist darin geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer zur Erhaltung der eigenen Wohnungseingangstüre verpflichtet ist. Fehlt eine diesbezügliche Regelung, existiert eine Rechtsprechung, der zufolge auch die Eigentümergemeinschaft für die Erhaltung der Wohnungseingangstüre zuständig ist (in der konkreten Entscheidung wurde die defekte Türe jedoch als ernster Schaden des Hauses angesehen). Wurde die Türe bereits getauscht und haben Sie bereits die Rechnung beglichen, stellt die Refundierung dieser Kosten durch die Eigentümergemeinschaft eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung dar. Dafür wäre ein Mehrheitsbeschluss nötig.

Ich lebe mit meiner Mutter in einer Genossenschaftswohnung. Muss ich einen neuen Mietvertrag abschließen, wenn ich in die Mietrechte eintrete? Für den Parkplatz gibt es einen eigenen Vertrag. Ehepartner können aber den Stellplatz übernehmen, wenn sie in die Mietrechte des anderen eintreten. Gilt das auch für mich als Tochter?

Wenn die Voraussetzungen für den Eintritt in die Mietrechte vorliegen (z. B. Ihre Mutter zieht im Sinne des Mietrechtsgesetzes aus der Wohnung aus und Sie haben mit Ihrer Mutter mehr als zwei Jahre in einem gemeinsamen Haushalt gelebt) so können Sie in die Mietrechte eintreten. Und zwar ohne, dass Sie einen neuen Mietvertrag abschließen müssen. Ob die mietrechtlichen Bestimmungen auch für den Parkplatz gelten, hängt davon ab, ob dieser mit der Wohnung mitgemietet worden ist. Dazu ist es nicht zwingend erforderlich, dass ein einheitlicher Vertrag vorliegt.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung und lasse die Elektrik im Objekt erneuern. Der Zähler und die Sicherungen sind im Stiegenhaus. Der Elektriker hat gesagt, man müsste auch die Zuleitung zur Wohnung ändern und eine Schutzleitung einziehen lassen. Wer muss das bezahlen?

Für die Instandhaltung im Inneren der Wohnung ist jeder Wohnungseigentümer verantwortlich. Wenn es sich um die Zuleitung von der Haus-Steigleitungen zum Zähler handelt, ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Dann hat die Hausverwaltung – allenfalls nach Einholung eines entsprechenden Beschlusses – die Maßnahmen zu beauftragen.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung mit Miet-Kauf-Option. Darf ich ein Zimmer der Wohnung untervermieten? Im Vertrag ist zu diesem Thema nichts geregelt.

Wenn im Mietvertrag zu diesem Thema nichts geregelt ist, können Sie in aller Regel (vorausgesetzt, die Wohnung ist groß genug) ein Zimmer untervermieten. Sie selbst müssen jedoch weiterhin in der Wohnung wohnen bleiben. Vermieten Sie die Wohnung zur Gänze unter, oder verlangen Sie bei teilweiser Untervermietung einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins, so kann der Vermieter kündigen.

Ich wohne in Wien in einer Gemeindewohnung, möchte aber im Burgenland ein Haus bauen. Den Sommer möchte ich dann dort verbringen und den Winter in Wien. Kann ich die Gemeindewohnung behalten und trotzdem eine Wohnbauförderung im Burgenland bekommen?

Die Bestimmungen zur Wohnbauförderung werden in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Meistens ist es so, dass der Förderwerber seinen Hauptwohnsitz im geförderten Objekt haben muss. Verlegen Sie Ihren Hauptwohnsitz (Lebensmittelpunkt) in das Burgenland, könnte der Vermieter in Wien das Mietverhältnis aufkündigen, weil der Kündigungsgrund des mangelnden dringenden Wohnbedarfes verwirklicht sein kann.

Manche Wohnungen im Haus haben eine Loggia, andere einen Balkon. Gibt es hier einen Unterschied bei den Nutzwerten?

Bei der Ermittlung des Nutzwertes gibt es einen Unterschied: Von einer Loggia spricht man dann, wenn sie fünfseitig gänzlich durch Boden, Wände und Decke, also durch massive Elemente, begrenzt ist. Die Loggia zählt zur Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjektes, ihr Nutzwert beträgt 50 Prozent des Wohnungsnutzwertes. Der Balkon zählt, ebenso wie die Terrasse, nicht zur Wohnnutzfläche. Der Balkon wird bei der Nutzwertermittlung über einen Zuschlag (in der Regel zwischen 15%–25%) ermittelt. Die Höhe des Zuschlages ist abhängig vom Verhältnis der Größe des Balkons zur Nutzfläche der Wohnung.

Ich habe viele Jahre die Verwaltung unserer Wohnungseigentumsanlage selbst gemacht. Im September habe ich fristgerecht für Ende des Jahres gekündigt. Die Eigentümergemeinschaft hat mir aber noch keinen neuen Verwalter genannt, dem ich alle Unterlagen übergeben kann. Was passiert nun damit? Muss ich jetzt weitermachen? Wie soll ich weiter vorgehen?

Wenn die Kündigung des Verwaltungsvertrages rechtswirksam erfolgte, haben Sie als Wohnungseigentümer die Möglichkeit, bei Gericht einen Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters zu stellen. Solange kein Verwalter bestellt ist, vertritt die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Werden die Gelder der Eigentümergemeinschaft auf ein auf die Eigentümergemeinschaft lautendes Konto geführt, bedarf es auch hinsichtlich des Kontos keiner besonderen Übertragung. Es müsste lediglich die Zeichnungsberechtigung angepasst werden. Solange kein Verwalter bestellt ist, empfehle ich, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer einem Wohnungseigentümer Vollmacht zur Zeichnung des Kontos der Eigentümergemeinschaft erteilt.