Ausgaben für Entrümpelung wurden über die Betriebskosten verrechnet. Es wurden aber nicht Dinge von Mietern weggeräumt, sondern Bauschutt nach der Sanierung des Hauses entsorgt. Wie können wir uns dagegen wehren?
Nadja Shah: Wenn die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt, darf Bauschutt nicht über die Betriebskosten verrechnet werden. Schreiben Sie als Erstes einen Brief an die Verwaltung. Wenn das nicht hilft, können Sie sich an die Schlichtungsstelle wenden und dort einen Antrag stellen. Sie können falsch verrechnete Betriebskosten drei Jahre rückwirkend bestreiten.

Ich bin Mieter einer Wohnung. Vor einiger Zeit wurde das Schloss meines Postkastens aufgerissen. Wer kümmert sich um eine neues und wer zahlt das? Der Vermieter sagt, das war Vandalismus und er kümmert sich nicht darum.
Ab dem Moment, ab dem die Post den Postkasten errichtet hat, geht dieser ins Eigentum des Vermieters über und damit trägt dieser auch die Erhaltungspflicht. Sie haben ein Recht auf einen Postkasten, damit Ihnen Post zugestellt werden kann. Wenn es im Haus Probleme mit Vandalismus gibt, dann wird das auch an dem zu leichten Zugang zum Haus liegen und das ist auch Sache des Vermieters. Schreiben Sie ihm einen Brief, dass Sie ein vertragliches Recht auf einen Postkasten haben und die Wiederherstellung beantragen. Tut der Vermieter das nicht, können Sie eine Vertragszuhaltungsklage einbringen.

Ich bin Hauptmieter einer Wohnung. Muss es im Haus einen Aushang geben, aus dem hervorgeht, wer die Verwaltung ist? Ich habe das in vielen Häusern gesehen, bei uns gibt es das nicht? Können wir Mieter eine andere Verwaltung verlangen? Muss es für Mieter eine Hausversammlung geben?
Sie müssen natürlich wissen, wer die Verwaltung ist. Aber es gibt keine gesetzliche Vorschrift, dass es einen Aushang im Haus geben muss. Verlangen können die Mieter einen Verwalterwechsel schon, aber sie können das nicht durchsetzen. Für die Bestellung der Hausverwaltung ist der Eigentümer zuständig. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine Hausversammlung für die Mieter zu organisieren.

Im Bild: Nadja Shah

Müssen die Mieter im Rahmen der Betriebskosten eine Glasbruch- und Sturmschadensversicherung zahlen?
Die Mieter müssen diese Kosten nur übernehmen, wenn die Mehrheit wirksam einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag zugestimmt hat. In älteren Verträgen sind diese Vereinbarungen meistens unwirksam. Wenn die Mehrheit der Mieter im Haus diese Vertragsklausel nicht korrekt abgeschlossen hat, kann der Vermieter die Glasbruch- und Sturmschadensversicherung nicht auf die Mieter überwälzen. Tut er es doch, können Sie die Betriebskostenabrechnung bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Die Steigleitungen im Haus sind aus dem Jahr 1972 und werden nun verstärkt, weil einige Wohnungen saniert werden. Die Genossenschaft sagt, die Leitungen vom Verteiler auf dem Gang bis in meine Wohnung herein muss ich auf meine Kosten verstärken lassen. Stimmt das?
Die Auskunft stimmt nur dann, wenn keine Brandgefahr von der Leitung ausgeht bzw. keine Gesundheitsgefährdung gegeben ist. Wenn Sie ein Gerät anstecken und es kommt zu einer so starken Hitzeentwicklung, dass ein Kabelbrand droht, dann liegt ein ernster Schaden vor, der seitens des Vermieters zu beheben ist. Holen Sie einen Elektrobefund ein, ob diese Gefährdungspotenziale vorhanden sind. Wenn ja, muss der Vermieter die Zuleitung erneuern.

 

Ich habe eine Eigentumswohnung in einem Altbau gekauft. Der Eigentümer über mir hört sehr laut Techno-Musik, auch nach 22 Uhr. Ich habe schon mit ihm gesprochen und es wurde besser. Nach ein paar Tagen war es wieder laut wie immer. Was kann ich tun? Hilft mir die Verwaltung?
Nadja Shah: Die Verwaltung kann nichts unternehmen, weil beide Streitparteien Eigentümer sind. Wenn Gespräche nichts bringen, müssten Sie im Störungsfall die Polizei rufen und eine Anzeige machen. Wenn das Problem dauerhaft auftritt, können Sie eine Unterlassungsklage einbringen. Aber Gerichtsverfahren sind meistens konfliktaufschaukelnd und bewirken keinen dauerhaften Hausfrieden. Sie können auch versuchen, über eine Mediation eine Lösung zu finden. Gerade bei Lärm geht es meist um ein Bewusstseinsproblem: Laden Sie den Nachbarn in Ihre Wohnung ein, damit er merkt, wie laut es bei Ihnen ist, wenn er Musik hört.

Ich habe meinen Mietvertrag gekündigt und möchte den Schlüssel zurückgeben. Aber ich kann keinen Kontakt zum Vermieter herstellen. Was soll ich jetzt mit dem Schlüssel machen?
Die Schlüsselübergabe ist notwendig, damit die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses endet. Entweder Sie geben ihn bei der Verwaltung ab oder bieten einen Termin an, bei dem der Schlüssel in der Wohnung übergeben wird. Wenn niemand kommt, müssen Sie beim Gericht einen Hinterlegungsantrag einbringen, wobei Sie gleichzeitig eine vertraute Person als Verwahrer benennen müssen. Das Gericht übernimmt keine Schlüssel, aber Sie können mit so einem Antrag öffentlich machen, dass sich der Vermieter im Annahmeverzug befindet.

Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Wie oft und wie lange darf ich die Wohnung vermieten?
Sie können die Wohnung vermieten, so oft Sie wollen und so lange Sie wollen, solange Sie eine Mindestbefristung von drei Jahren einhalten.

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Das Haus soll gedämmt werden und es sollen neue Fenster eingebaut werden. Diese Maßnahmen bringen aber eine Mieterhöhung mit sich. Muss man das als Mieter akzeptieren?
Die Genossenschaft kann Sanierungsarbeiten durchführen. Eine Mieterhöhung über das gesetzlich zulässige Ausmaß muss aber bei der Schlichtungsstelle beantragt werden. Sie können dort als Mieter Einspruch erheben, wenn die Arbeiten nicht notwendig oder die Berechnungen falsch sind. Wenden Sie sich am besten an eine Mieterschutzorganisation, die Sie dann im Verfahren vertritt.

Bild: Nadja Shah

Ich habe 1998 eine Neubauwohnung gemietet und eine Kaution in Form eines Sparbuches hinterlegt. Bekomme ich das Geld verzinst zurück?
Normalerweise bekommen Sie das Sparbuch mit den angelaufenen Zinsen ab 1998 zurück. Bis zum Jahr 2009 konnte man vertraglich eine Verzinsung der Kaution ausschließen. Seither gibt es eine Verzinsungspflicht. Prüfen Sie daher Ihren Mietvertrag, ob hier ein Verzicht enthalten ist oder nicht.

Ich bin seit 35 Jahren Mieter in einem Haus mit drei Wohneinheiten. Ich habe aber keinen Mietvertrag. Jetzt wurde durchs Schlafzimmerfenster eingebrochen. Die Hausherrin hat bei Ihrer Versicherung gefragt und die wollen nicht zahlen. Jetzt soll ich die Kosten des Fensters tragen. Ist das richtig?
Wenn Sie keinen schriftlichen Mietvertrag haben, dann gelten die gesetzlichen Regelungen. Nach diesen muss der Vermieter die Kosten der Reparatur tragen. Der Eigentümer könnte vom Verursacher des Schadens – also vom Einbrecher – Schadenersatz fordern.

Ich bin Mieter einer Altbauwohnung. Ist der Kategorie-Mietzins von 3,25 Euro pro Quadratmeter für alle Altbauwohnungen gleich? Wir haben nur einen Gas-Kamin im Wohnzimmer und können damit Küche und Kabinett nicht beheizen: Ist das überhaupt eine Kategorie-A-Wohnung? Nadja Shah: Der Kategorie-Mietzins gilt nur für Altbau-Wohnungen mit Mietverträgen, die vor März 1994 abgeschlossen worden sind. Eine Kategorie-A-Wohnung hat eine Gasetagenheizung: Sie können von einem Raum alle Zimmer beheizen. Ihre Wohnung wäre nach Ihrer Darstellung Kategorie B. Nach so vielen Jahren können Sie den Mietzins aber nicht mehr überprüfen lassen, Sie können nur die Erhöhungen, also die Wertsicherungen, prüfen lassen.

Ich bin seit 17 Jahren Mieterin eines Vierkanthofs. Einen schriftlichen Vertrag gibt es aber nicht. Seit eineinhalb Jahren wird nebenan gebaut. Außerdem wurde ein Gebäude, das immer als Sichtschutz gedient hat, abgerissen. Können wir eine Mietzinsminderung geltend machen? Mietverträge können auch mündlich abgeschlossen sein: Es reicht, dass man in einer konkret vereinbarten Wohnung wohnt und der Vermieter dafür regelmäßig Miete erhält. Der Mietzins kann gemindert werden, wenn der vereinbarte Gebrauch der Wohnung nicht oder nur zum Teil möglich ist (§ 1096 ABGB).

Der Mieter darf die Miete sofort bei Einsetzen von wesentlichen Störung mindern. Er braucht dazu keine Genehmigung des Vermieters. Allerdings gibt es im Gesetz keinen Hinweis darauf, wie viel man mindern darf. Dies ist immer im Einzelfall zu beurteilen. Es ist daher sehr wichtig, Beweise für die Störung zu sammeln. Wenn die Miete wegen Lärm und Schmutz gemindert werden soll, sollte man schriftlich festhalten, wie oft und wie laut der Lärm ist und welche Form von Schmutz entsteht. Zeugen, Fotos, unter Umständen Tonaufnahmen sind nützlich. Im Streitfall entscheidet ein Richter, ob die Höhe der Minderung berechtigt war. Dieser kann sich nur dann ein vollständiges Bild von der Beeinträchtigung machen, wenn es Beweise gibt. Es ist empfehlenswert, den Vermieter umgehend schriftlich über die konkreten Beeinträchtigungen zu informieren und festzuhalten, dass die Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt wird, da die vorbehaltlose Zahlung des gesamten Mietzinses trotz Kenntnis der genannten Mängel einen Verzicht auf Mietzinsminderung bedeuten könnte. Gegen den Wegfall des Sichtschutzes wird man normalerweise nichts machen können, da nur das Innere der Wohnung vermietet wird. In jedem Fall sollte vor einer Mietzinsminderung eine persönliche Rechtsberatung aufgesucht werden.

In der Mietzins-Vorschreibung für August wurde aufgrund der Wert-Anpassung die Miete erhöht und in der für November schon wieder. Kann es sein, dass in einem Jahr zwei Mal erhöht wird? Es ist nicht üblich, dass es mehr als ein Mal pro Jahr eine Wert-Anpassung auf Basis des Verbraucherpreisindex gibt. Sie sollten ihren Vertrag bei einer Mieterschutzorganisation, der Arbeiterkammer oder dem Verein für Konsumentenschutz überprüfen lassen, da anscheinend die Wertsicherungsklausel entweder unklar formuliert oder unter Umständen gröblich benachteiligend ist. In beiden Fällen wäre diese unwirksam.

Ich bin Wohnungseigentümer. Vor Kurzem wurden alle Fenster und Balkone des Hauses gestrichen. Mir erscheint die Maler-Rechnung überhöht. Wo kann ich das überprüfen? Wie können wir Eigentümer in Zukunft verhindern, dass die Verwaltung zu teure Firmen beauftragt? Das Streichen von Fenstern gehört zur ordentlichen Verwaltung des Hauses und kann daher vom Verwalter ohne Rücksprache mit den Eigentümern beauftragt werden. Allerdings ist er nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, drei Kostenvoranschläge einzuholen, wenn größere Instandhaltungsarbeiten oder Verbesserungsarbeiten vorgenommen werden. Sie haben das Recht, in die Kostenvoranschläge Einsicht zu nehmen. Sollte hier tatsächlich eine überhöhte Rechnung in die Abrechnung aufgenommen worden sein, können Sie die Angemessenheit der Kosten vor Gericht überprüfen lassen; gegebenenfalls ist der Betrag zu reduzieren. Zudem ist der Verwalter verpflichtet, Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Sie können daher die Verwaltung verpflichten, Anschaffungen bzw. Reparaturen ausschließlich in einem eingeschränkten Kostenrahmen selbstständig vorzunehmen. Alle übrigen Ausgaben würden dann der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vorbehalten sein.

Ich bin Mieterin einer Kategorie-C-Wohnung. Unsere Verwaltung hat meines Wissens keinen Winterdienst beauftragt. Was kann ich tun? Jeder Hauseigentümer muss sich um den Winterdienst kümmern, sonst haftet er, falls jemand ausrutscht und sich verletzt. Sie als Mieterin können nicht verhindern, dass die Verwaltung oder der Vermieter diese Aufgabe vernachlässigt. Sie können aber darauf hinweisen, dass Sie einen Winterdienst haben wollen und eine Klage auf Gehsteig-Räumung einbringen. Das Recht darauf ergibt sich aus Ihrem Mietvertrag. Allerdings ist dies ein sehr aufwendiger Weg. Eine Anzeige eines Verstoßes gegen die Straßenverkehrsordnung erscheint zielführender, sofern im Winter tatsächlich keine Schneeräumung stattfindet.

Ich besitze eine Eigentumswohnung mit Terrasse. Wird diese Fläche bei der Betriebskostenabrechnung dazugerechnet? Der Bodenbelag der Terrasse ist kaputt: Ich habe feuchte Flecken im Raum, der an die Terrasse angrenzt. Die Hausverwaltung sagt, ich muss die Reparatur bzahlen. Stimmt das? Die Betriebskosten werden normalerweise laut Wohnungseigentumsgesetz nicht nach Quadratmetern, sondern nach Nutzwerten abgerechnet. Da die Terrasse in der Nutzwertberechnung als Wert berücksichtigt wird, zahlt man über diesen Umweg auch für die Terrasse Betriebskosten bzw. in die Rücklage ein.

Wenn die Mauer durch das Eindringen von Wasser betroffen ist, handelt es sich um einen allgemeinen Teil des Haus. Für die Erhaltung der allgemeinen Teile ist die Eigentümergemeinschaft zuständig, Reparaturen werden aus der Rücklage finanziert.

Daher muss auch die Eigentümergemeinschaft die Kosten tragen. Eine andere Kostenbelastung ist nur möglich, wenn einstimmig ein abweichender Verteilungsschlüssel für die Terrassen-Erhaltung beschlossen wurde. Eine derartige abweichende Regelung muss im Kaufvertrag festgehalten sein. Eine nachträgliche Vereinbarung ist kaum möglich.

Ich bin seit zehn Jahren Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Schon jetzt müssen Reparaturarbeiten an Beton-Belägen vorgenommen werden, die wir aus dem EVB zahlen sollen. Kann das nach zehn Jahren schon sein? Könnte hier ein Baufehler vorliegen? Technisch kann ich Ihre Frage nicht beantworten. Sie müssten einen Bautechniker fragen, ob nach dieser Zeit schon so starke Abnutzungserscheinungen auftreten dürfen. Sollte der feststellen, dass derartige Mängel bei ordnungsgemäßer Ausführung innerhalb der ersten zehn Jahre nicht auftreten dürfen, scheint das Objekt von Anfang an mangelhaft übergeben worden zu sein.

Rechtlich könnten Sie dann argumentieren, dass ein versteckter Mangel vorliegt. Die Genossenschaft müsste in so einem Fall prüfen, ob es noch die Möglichkeit gibt, diesen Mangel bei der Baufirma geltend zu machen bzw. Schadenersatz einzuklagen. Nur wenn die Reparaturkosten dann nicht einbringlich gemacht werden können, darf der Betrag aus dem Erhaltungs- und Verbesserungsfonds bezahlt werden.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung in einem Haus mit 37 Wohnungen. Die Reinigungskosten sind von einem Jahr aufs andere von 3000 auf 4000 Euro gestiegen. Ist das normal? Diese Steigerung ist sicher zu hinterfragen und eher unüblich. Erkundigen Sie sich bei der Genossenschaft, ob es einen neuen Vertrag mit umfassenderen Dienstleistungen mit der Reinigungsfirma gibt. Möglicherweise geht es auch um eine Rechnung, die zum Ende des vergangenen Kalenderjahres gelegt und erst jetzt bezahlt und verrechnet wurde. Wenn Sie keine Begründung für die Erhöhung finden, können Sie die Abrechnung bei einer Mieterschutzorganisation überprüfen lassen.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. In unserem Haus gab es eine Umfrage über die Art der Finanzierung der Terrassen-Sanierung. 30 Prozent haben sich enthalten, 43 waren gegen den vorliegenden Finanzierungsvorschlag. Ich habe dagegen gestimmt und möchte nun Einspruch erheben. Wie muss ich vorgehen? Sie müssten einen Antrag am Bezirksgericht einbringen. In diesem müssen Sie vorbringen, dass der Beschluss nicht gesetzeskonform zustande gekommen ist und das auch begründen. Wenn Sie mit dem Gerichtsverfahren keine Erfahrung haben, wäre es gut, wenn Sie sich rechtlich vertreten lassen. Beachten Sie, dass Sie bei einem normalen Beschluss nur einen Monat Zeit für einen Einspruch haben – der Fristenlauf wird berechnet ab Zustandekommen des Beschlusses. In diesem Fall ist es noch wichtig zu erwähnen, dass Enthaltungen wie eine Nein-Stimme bewertet werden. Demgemäß haben hier 73 Prozent gegen den Finanzierungsvorschlag gestimmt. In Ihren Fall wäre also gar kein positiver Beschluss zustande gekommen.

Ich habe vor 1,5 Jahren mein Einfamilienhaus auf 13 Jahre befristet vermietet und damals auch die Ölheizung überholen lassen. Der Mieter hätte gerne eine neue Heizung, weil er dann geringere Heizkosten hätte. Müssen wir darauf einsteigen? Zwingen kann Sie der Mieter natürlich nicht. Aber es gibt derzeit attraktive Förderungen für energiesparende Maßnahmen. Daher wäre langfristig durchaus zu überlegen, ob Sie die Heizung erneuern. Sie hätten am Wohnungsmarkt sicherlich einen Startvorteil und würden wahrscheinlich über die Miete diese Investitionen wieder zurückbekommen. Eine weitere Möglichkeit wäre, dem aktuellen Mieter eine Kostenbeteiligung vorzuschlagen, sodass Sie und der Mieter etwas von der Investition haben.

Ich bin Mieter einer Gemeindewohnung in Wien. Der Durchlauferhitzer ist bereits 19 Jahre alt und immer wieder defekt. Man hört in letzter Zeit immer von Unfällen mit der Gastherme. Kann ich daher von der Gemeinde verlangen, dass das Gerät ausgetauscht wird? Nadja Shah: Der Vermieter ist bei Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz voll unterliegen, nicht verpflichtet, das Gerät auszutauschen. Wenn der Durchlauferhitzer kaputtgeht, haben Sie aber ein Mietzinsminderungsrecht. Soviel ich weiß, hat sich die Gemeinde Wien eine Selbstbindung auferlegt: Wenn Sie die regelmäßige Wartung nachweisen können, tauscht die Gemeinde den defekten Durchlauferhitzer aus. Wenn Ihnen beim Kundendienst von Wiener Wohnen nicht weitergeholfen wird, können Sie sich auch an das Mieterhilfetelefon der Gemeinde Wien unter der Telefonnummer 01/4000-25900 wenden.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Muss die Verwaltung ein Protokoll über die Abstimmung bei einer Versammlung führen? Muss der Verwalter die Stimmen zählen, wenn ich eine Vollmacht einer anderen Eigentümerin bekommen habe? Nadja Shah: Natürlich muss der Verwalter ein Protokoll führen. Er muss auch die Ergebnisse im Haus aushängen und den Eigentümern zuschicken. Ab dem Zeitpunkt des Aushangs hat man ein Monat Zeit, um Einspruch zu erheben, bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen hat man dafür drei Monate Zeit. Natürlich ist es auch möglich, dass ein Eigentümer einen Vertreter mit einer Vollmacht ausstattet. Der Verwalter muss diese Stimme auch berücksichtigen.

Ein neuer Eigentümer im Haus will ein neues Nutzwertgutachten machen lassen. Müssen wir anderen Wohnungseigentümer da mitmachen? Nadja Shah: Die Neufestsetzung der Nutzwerte ist jedenfalls durch einen einstimmigen und schriftlichen Beschluss möglich. Die neue Nutzwertfestsetzung erfolgt durch ein Gutachten, dem alle zustimmen müssen, und sie wird im Grundbuch eingetragen. Gib es keine Einstimmigkeit, braucht man einen gesetzlich vorgesehenen Grund, um bei Gericht die Neufestsetzung beantragen zu können: Besondere Gründe sind zum Beispiel, wenn bei der ursprünglichen Beurteilung der Nutzwerte ein gravierender Fehler gemacht wurde oder sich die Nutzwerte durch bauliche Maßnahmen wesentlich verändert haben. Im Wohnungseigentumsgesetz (§ 9 WEG 2002) finden Sie weitere Infos dazu.

Ich bin Mieter einer Dachgeschoßwohnung. Im ersten Stock sind Büros untergebracht. Weil dort ein Rauchverbot herrscht, rauchen die Mitarbeiter am Gang und der Rauch zieht zu uns nach oben. Was kann ich dagegen tun? Nadja Shah: Das ist ein schwieriges und eher neues Thema, da Raucher immer mehr aus den Räumen verdrängt werden. Man kann argumentieren, dass man nur ortsübliche Immissionen dulden muss und es am Gang normalerweise keine Immissionen durch Rauch gibt. In so einem Fall kann man dann mit einer Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Aber dann müssten Sie mit einem Sachverständigengutachten beweisen, dass es sich um eine unübliche Immission handelt. Versuchen Sie daher zuerst mit der Hausverwaltung und dem Firmenchef zu sprechen. Wenn die Büros im ersten Stock sind, könnten die Mitarbeiter schließlich auch in den Hof oder vor die Haustüre rauchen gehen.

Ich bin Mieterin einer Gemeindewohnung in Niederösterreich und mein Warmwasserspeicher ist kaputtgegangen. Wer muss die Reparatur oder Erneuerung zahlen? Nadja Shah: Eine Gemeindewohnung, die nach dem 30. 6. 1953 ohne Förderung errichtet wurde, kann ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Wenn die Wohnung voll dem MRG unterliegt, ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, den Warmwasserspeicher auszutauschen. Sie hätten aber ein Mietzinsminderungsrecht, weil Sie eine Wohnung angemietet haben, in der Ihnen warmes Wasser zugesagt wurde. Wenn die Wohnung nicht zur Gänze dem MRG unterliegt, kommt es darauf an, wie die Erhaltungspflicht im Vertrag vereinbart wurde und wie hoch der Mietzins ist. Wenn vereinbart wurde, dass der Mieter für die Erhaltung zuständig ist, und die Miete ist sehr niedrig, wird diese Klausel kaum gröblich benachteiligend sein. Ist der Mietzins sehr hoch, wird man davon ausgehen können, dass Sie damit ein Recht auf einen funktionierenden Warmwasserspeicher haben. Wenn im Vertrag zur Erhaltungspflicht nichts steht, muss der Vermieter den Warmwasserspeicher tauschen.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung und habe Einsicht in die Betriebskostenabrechnung genommen. Die Verwaltung wollte, dass ich vorher unterschreibe, dass ich in keiner Form Kopien oder Fotos mit dem Handy mache. Ist das rechtens? Nadja Shah: Wenn der Verwalter die Unterlagen nicht herausgibt, ist das sogar ein Kündigungsgrund. Denn es ist Ihr Recht als Eigentümer, Einsicht in die Belege zu nehmen und sie zu kopieren oder zu fotografieren. Sie kontrollieren schließlich Ihre Finanzen. Die Abrechnung ist nur dann ordnungsgemäß gelegt, wenn Sie die Möglichkeit haben, Einsicht in die Belege zu nehmen bzw. Kopien zu verlangen. Wenn der Verwalter die Unterlagen nicht hergibt, können Sie bei Gericht einen Antrag auf Herausgabe der Belege stellen.

Meine Gattin ist Hausbesorgerin. Wir wohnen seit 20 Jahren in einer Hausbesorgerwohnung und haben von Anfang an einen Raum, der von der Allgemeinheit nicht genutzt wird, dazugemietet. Wir haben 26 Euro pro Monat dafür Miete gezahlt. Die neue Verwaltung will einen Mietvertrag für diesen Raum machen und gleichzeitig die Miete erhöhen. Worauf müssen wir achten? Nadja Shah: Wenn Sie einen Raum für ein bestimmtes Entgelt nützen, haben Sie einen Mietvertrag. Das muss nicht schriftlich festgehalten sein. Sie sind daher nicht gezwungen, eine neue Vereinbarung abzuschließen. Solange Ihre Gattin nicht als Hausbesorgerin gekündigt wird, kann nichts passieren. Eine Hausbesorgerwohnung unterliegt als Dienstwohnung nicht dem Mietrechtsgesetz. Wenn Sie also einen neuen – nun schriftlichen – Vertrag abschließen würden, unterliegt der nicht den Schutzbestimmungen des MRG und die Miete könnte erhöht werden.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Haus mit 30 Wohnungen. Wir haben vor 15 Jahren einen Kredit für die Sanierung des Hauses aufgenommen. Ich würde gerne meinen Anteil von etwa 3000 bis 4000 Euro vorzeitig zurückzahlen. Geht das? Nadja Shah: Das kommt auf den Kredit bzw. auf die Vereinbarung an, die hier mit der Bank getroffen wurde. Wenn dieser auf das Haus als Ganzes läuft, wird es schwierig, weil ja dann auch das ganze Haus für die Schulden haftet. Bei geförderten Krediten und solchen mit einem Fixzinssatz kann man mitunter ohne Zustimmung des Gläubigers gar nicht vorzeitig zurückzahlen. Sie müssten sich also zuerst den Kreditvertrag von der Verwaltung geben lassen sowie die Information, wie viel von dem Kredit noch offen ist. Weiters müssten Sie im Grundbuchauszug überprüfen, wie der Kredit eingetragen ist. Wenn der Kreditvertrag das nicht verbietet bzw. die Gläubiger nichts dagegen einwenden dürfen, können Sie Ihren Anteil frühzeitig zurückzahlen.

Ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses und habe das Haus vermietet. Im Vertrag haben wir vereinbart, dass der Mieter für die Wartung der Gastherme zuständig ist. Er hat sie aber nicht regelmäßig warten lassen. Wer müsste jetzt die neue kaufen, wenn sie kaputt ist? Nadja Shah: Wenn, wie in Ihrem Fall, das ABGB gilt, kann man die Wartungs- und Erhaltungspflicht vertraglich vereinbaren. Wurde nichts vereinbart, ist laut § 1096 ABGB der Vermieter für die Instandhaltung zuständig. Sie haben zwar festgehalten, dass der Mieter für die Wartung zuständig ist, aber keine Vereinbarung zur Instandhaltung getroffen. Sollte die Therme kaputt gehen, weil der Mieter seiner Wartungspflicht nicht nachgekommen ist, haben Sie ihm gegenüber einen Schadenersatzanspruch. Wenn die Therme einfach aus Altersgründen kaputt geht, sind Sie als Vermieter für die Instandhaltung und damit für die Erneuerung zuständig.

Ich habe meine Eigentumswohnung an einen Botschaftsmitarbeiter vermietet. Weil der in seine Heimat zurückkehrt, möchte er die Wohnung an seinen Nachfolger weitergeben. Ist das möglich? Muss ich einen neuen Vertrag machen oder genügt ein Zusatz zum bestehenden Mietvertrag? Nadja Shah: In diesem Fall wäre es am besten, wenn Sie dem Mieter das Recht einräumen, die Wohnung an seinen Nachfolger weiterzugeben. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie keinen neuen Vertrag abschließen und damit alle bisherigen Vereinbarungen aufrecht bleiben. Außerdem werden dann keine neuen Vertragsgebühren fällig.

Meine Lebenspartnerin möchte bei mir einziehen. Geht das einfach so oder brauche ich eine Genehmigung der Vermieterin. Muss die Wohnung eine bestimmte Größe haben? Nadja Shah: Sie brauchen weder Ihren Vermieter informieren, noch eine Genehmigung für das Zusammenziehen mit Ihrer Freundin. Es gibt auch keine Vorschriften für eine bestimmte Wohnungsgröße. Das Recht auf ein ungestörtes Privatleben ist verfassungsrechtlich garantiert und beinhaltet eben auch das Recht, mit dem Lebenspartner in einer gemeinsamen Wohnung zu leben. Sollte eine anderslautende Klausel im Mietvertrag vorhanden sein, wäre diese unwirksam.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. Der Rauchfangkehrer hat gesagt, dass dringend der Kamin geschliffen werden muss. Der Eigentümer hat sich aber bis heute nicht darum gekümmert. Jetzt beginnt die Heizsaison – was kann ich tun? Nadja Shah: Wenn es gefährlich wäre, ohne Kaminschleifen zu heizen, würde der Rauchfangkehrer ein Heizverbot aussprechen. Im Magistrat der Stadt Wien gibt es eine Abteilung für Notfälle, die in solchen Situationen elektrische Heizkörper zur Verfügung stellt. Für die Zeit, in der Sie nicht heizen können, ist es möglich, eine Mietzinszinsminderung geltend zu machen. Allerdings sind Mietzinsminderungen immer mit einem gewissen Prozessrisiko verbunden, hier sollten Sie sich daher vorher ausführlich über die Folgen beraten lassen. Jedenfalls ist es sinnvoll, dass Sie dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie von der Beschwerde des Rauchfangkehrers wissen, dass die Heizsaison beginnt und er sich dringend darum kümmern soll, dass der Kamin geschliffen wird. Sie können auch darauf hinweisen, dass im Falle eins Heizverbots das Recht auf Mietzinsminderung besteht und Sie davon Gebrauch machen werden. Sie können ihm weiters mitteilen, dass Sie bei Unterlassen der Arbeiten binnen einer angemessenen Frist einen Antrag auf die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten bei der Schlichtungsstellen einbringen werden.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. Das Haus hat einen neuen Besitzer, der jetzt zwei Stockwerke komplett saniert. Ich bin den ganzen Tag zu Hause und leide unter dem Lärm und dem Schmutz. Habe ich Anspruch auf Mietzinsminderung? Nadja Shah: Sie müssten ein genaues Bautagebuch darüber führen, wann welche Belästigung eintritt und sich dann überlegen, um welchen Prozentsatz Sie die Miete reduzieren. Die Judikatur geht bislang bei Lärmbelästigung von maximal 15 Prozent der Miete aus. Eine Mietzinsminderung ist aber immer ein gewisses Risiko, weil der Gesetzgeber nicht vorgegeben hat, um wie viel man die Miete reduzieren darf, das muss man selbst einschätzen. Wenn man sich verschätzt, kann der Vermieter das Geld vor Gericht zurück fordern und dann sind am Ende womöglich die Gerichtskosten höher, als das, was man eingespart hat. Ich würde Ihnen empfehlen, sich an eine Mieterorganisation zu wenden oder sich am Amtstag beim Bezirksgericht beraten zu lassen.

Ich wohne in einem Dreifamilienhaus aus der Jahrhundertwende in Wien im letzten Stock. Unter uns wohnen die Eigentümer, die drei kleine Kinder haben und das Erdgeschoß ist etwas feucht und steht daher leer. Jede Etage hat rund 100 m². Die Vermieter sind nun wegen Eigenbedarfs an mich herangetreten. Muss ich befürchten, die Wohnung nun zu verlieren? Nadja Shah: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass der Vermieter selbst oder seine Verwandte in absteigender Linie (also Kinder und Kindeskinder) den fraglichen Mietgegenstand dringend benötigen. Die Rechtsprechung hat bisher festgehalten, dass "dringend nötig" bedeutet: Es muss ein dringender und unverschuldeter Eigenbedarf an Wohnräumen zugunsten des Vermieters vorliegen. Die von Ihnen geschilderte Sachlage deutet bisher auf keine solche Notlage des Vermieters hin. Sollte der Vermieter auf seiner Ansicht beharren, müsste er eine gerichtliche Kündigung einreichen. Seitens des Gerichts würde sodann die Behauptung geprüft werden. Letztlich müsste das Gericht dann auch noch eine Interessensabwägung vornehmen. Anders liegt der Fall, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eingereicht wird und Ihnen ein Ersatzobjekt angeboten wird. Dieses Objekt müsste betreffend Größe, Lage, Miete und Ausstattung dem jetzigen Mietobjekt entsprechen und zumutbar sein.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einer Anlage aus den 1960er-Jahren. Die Anlage besteht aus kleinen Häusern zu je vier Wohnungen. Einige haben sich zusammengetan und ihre Wohnungen isolieren lassen. Kann ich das auch als einzelne Eigentümerin machen und gibt es dafür einen Zuschuss? Nadja Shah: Eine Außendämmung ist für eine Einzelperson in einem Mehrfamilienhaus kaum umsetzbar. Hier könnte man die Wohnung nur innen isolieren, was technisch aber mitunter neue Probleme aufwirft. Förderungen für thermische Isolierungen erhalten meines Wissens nach nur Hausgemeinschaften, die das ganze Haus thermisch isolieren, weil alles andere auch wenig sinnvoll ist. Ich kann mir daher nicht vorstellen, dass hier Einzelpersonen für einzelne Wände einen Zuschuss erhalten. Am besten informieren Sie sich bei der Wohnbauförderungsstelle in ihrem Bundesland. In Wien müssten Sie bei der MA 50 oder beim Wohnfonds der Stadt Wien nachfragen. Wenn das ganze Haus thermisch saniert werden soll, kann die Hausgemeinschaft bei der Stadt Wien eine Förderung für eine Thewosan-Sanierung beantragen. Über so eine Maßnahme müsste die Gemeinschaft abstimmen und die Mehrheit müsste dafür sein.

Ich habe Mitte 2009 eine Wohnung gekauft und jetzt die Abrechnung der Reparaturrücklage für 2009 bekommen. Weil es ein großes Minus gibt, müssen alle nachzahlen. Muss ich auch für das ganze Jahr nachzahlen? Nadja Shah: Die Rücklage ist ein Eigentum der Gemeinschaft und Sie steigen mit den Kauf der Wohnung in den Stand der vorhandenen Rücklage ein – und zwar in der Höhe, in der sie sich befindet. Wenn also beim Ankauf ein Minus in der Rücklage war, hätte das beim Kaufpreis berücksichtigt werden müssen. Der Eigentümer oder/ und der Makler hätten Sie darüber informieren müssen. Wenn Sie im Kaufvertrag keine gesonderte Vereinbarung getroffen haben, müssen Sie das Minus und auch die Nachzahlung mittragen. Wenn es sich um einen größeren Betrag handelt, sollten Sie mit dem Verkäufer bzw. Makler Kontakt aufnehmen und eine entsprechende Reduktion des Kaufpreises verlangen, da Sie aufgrund unterlassener Aufklärungspflichten einen Schaden haben.

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Das Haus ist 50 Jahre alt und es ziehen jetzt immer wieder Mieter aus. Dann werden die Wohnungen saniert und diese Kosten werden über den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag auf alle Mieter überwälzt. Das sind aber bis zu 13.000 Euro pro Wohnung. Ist das in Ordnung? Nadja Shah: Das kommt darauf an, was gemacht wird. Wohnungen, die schon so alt sind, müssen auf jeden Fall neue Elektroleitungen erhalten und das kann schon teuer werden. Grundsätzlich darf ein Vermieter für die Brauchbarmachung, also für die Behebung von Schäden, die durch das Alter der Wohnung entstanden sind, auf den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zurückgreifen. Er darf aber nicht Dinge herstellen, die es vorher nicht gegeben hat. Er darf also zum Beispiel kein Bad neu einbauen. Bei einem 50 Jahre alten Haus ist aber in der Regel einiges zu sanieren, und wenn dies aus dem sogenannten EVB Topf bezahlt wird, ist das daher rechtens.