Ich bin Mieterin einer Ein-Zimmer-Genossenschaftswohnung, die ich aber nur sehr sporadisch nütze. Weil sie sehr günstig ist, will ich sie nicht zurückgeben. Ich würde gerne untervermieten, aber die Genossenschaft sagt, ich darf das nicht. Stimmt das?
Das stimmt. Wenn Ihnen nicht im Mietvertrag ausdrücklich ein Untervermietrecht eingeräumt wurde (was bei Genossenschaftswohnungen gänzlich unüblich wäre), erfüllt die gänzliche Untervermietung einen Kündigungstatbestand. Letztlich ist es auch nicht der Sinn des aus Steuermitteln geförderten Sozialen Wohnbaus, dass die Mieter durch Untervermietung nicht selbst benötigter Wohnungen Gewinne lukrieren.

Ich habe voriges Jahr im Sommer eine Dachgeschoßwohnung gekauft und jetzt im Winter gemerkt, dass sie sehr schlecht gedämmt ist. Energieausweis wurde keiner vorgelegt. Wen kann ich belangen: Den Makler, die Baufirma oder den Verkäufer? Der Verkäufer ist leider nicht mehr auffindbar. Wie gehe ich jetzt vor?
Die Nichtvorlage eines Energieausweises führt nur dazu, dass eine für derartige Gebäude durchschnittliche Energieeffizienz als vereinbart gilt. Wird diese deutlich unterschritten, haben Sie einen Gewährleistungsanspruch gegen den Verkäufer. Dieser Anspruch hilft Ihnen aber wenig, wenn der Verkäufer nicht mehr greifbar ist. ...

... Einen Schadenersatzanspruch gegen den Makler haben Sie nur, wenn derselbe seine Pflichten verletzt hat – also insbesondere dann, wenn der Makler den Mangel kannte oder aufgrund seiner Erfahrung hätte erkennen müssen, Sie davon aber nicht in Kenntnis setzt. Für reine Ausführungsmängel, die ihm nicht bekannt waren, haftet er nicht. Eine Haftung der Baufirma, die nicht Ihr Vertragspartner war, Ihnen gegenüber wird nur in Ausnahmefällen bestehen (z. B. wenn Ihnen im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche abgetreten wurden) – dies müsste man im Detail prüfen.

Ich vermiete eine Altbauwohnung und hatte einen Mieterwechsel. Wer übernimmt eine eventuelle Betriebskosten- und Heizkostennachzahlung (für eine Haus-Zentral-Heizung)? Kann ich Teile der Kaution für die Nachzahlung einbehalten?
Für Betriebskostennachzahlungen haftet der Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit (zweiter Zinstermin nach Legung der Abrechnung) Mieter ist. Dieser hat auch Anspruch auf allfällige Guthaben. Ein Einbehalt der Kaution des früheren Mieters, der zu einem Zeitpunkt ausscheidet, zu dem die Nachzahlung noch nicht fällig ist, scheidet daher schon aus diesem Grunde aus. Bei Heizkosten, die nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz verrechnet werden, sind Fehlbeträge von demjenigen zu bezahlen, aus dessen Nutzungszeitraum diese entfallen. ...

... Es ist daher sinnvoll, sofort bei Mieterwechsel eine Zwischenabrechnung durchzuführen. Ergibt sich daraus ein Zahlungsrückstand des scheidenden Mieters, kann dafür – wenn er nicht zahlt – im Normalfall (wenn nicht im Mietvertrag anderes vereinbart wurde) auch die Kaution herangezogen werden. Ein Einbehalt der Kaution bloß "sicherheitshalber" für mögliche künftige Zahlungspflichten des scheidenden Mieters aus Abrechnungen, die erst erstellt werden, erscheint mir nicht zulässig.

Wir sind acht Wohnungseigentümer in unserem Haus. Es gab eine informelle Umfrage zum Thema Wärmedämmung und fünf sind dafür. Wie viele müssen zustimmen? Wie müssen wir richtig vorgehen? Einige haben im Lauf der Jahre die Fenster auf ihre Kosten saniert: Wie geht man damit jetzt um?

Grundsätzlich bedarf es einer einfachen Mehrheit der Eigentümer (berechnet nach Miteigentumsanteilen). Diese Mehrheit muss aber in einem ordnungsgemäß nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes zustande gekommenen Beschluss gefunden werden. Die überstimmte Minderheit hat unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, den Beschluss vor dem zuständigen Bezirkgericht anzufechten. Was die Fenster anbelangt, so wäre als Erstes zu prüfen, ob der Wohnungseigentumsvertrag Regelungen darüber enthält, ob die Außenfenster in der Erhaltungspflicht des einzelnen Miteigentümers stehen.
Ist dies nicht der Fall, besteht grundsätzlich eine Zahlungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Hier wäre als Nächstes zu prüfen, ob die im Laufe der Zeit eingebauten Fenster überhaupt noch den heutigen Anforderungen entsprechen – insbesondere, wenn dies Voraussetzung für die Erlangung einer öffentlichen Förderung ist. Ist dies der Fall, so empfiehlt es sich, nach Möglichkeit eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Bewährt hat sich in der Praxis die Vorgangsweise, dass diejenigen Miteigentümer, die die Fenster bereits auf eigene Kosten eingebaut hatten, deren aktuellen Zeitwert aus der Reparaturreserve ersetzt bekommen.

Ich bin Mieter einer Wohnung im Anwendungsbereich des MRG und würde gerne eine Rigipswand aufstellen, um ein Kinderzimmer abzutrennen. Darf ich das? Ist das ein Kündigungsgrund?
Beabsichtigte Umbauten müssen Sie dem Vermieter im Vorhinein anzeigen, um seine Zustimmung einzuholen. Unter gewissen Voraussetzungen (wenn keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters erfolgt, die einwandfreie Ausführung gesichert ist, Sie die Kosten tragen, sich die Maßnahme im üblichen Rahmen bewegt und wichtigen Interessen Ihrerseits dient) muss der Vermieter sogar zustimmen. Allerdings kann er eine solche Zustimmung davon abhängig machen, dass Sie sich verpflichten, die Änderung bei Auszug rückgängig zu machen. Dazu gehört auch, alle durch die Verankerung der Wand hervorgerufenen Schäden in Böden, Wänden etc. zu beseitigen. …

… Wenn Sie "ohne zu fragen" umbauen, verhalten Sie sich vertragswidrig. Ein Kündigungsgrund ist dadurch aber nur verwirklicht, wenn die Umbauten eine Gefährdung für die Substanz des Hauses darstellen (z. B. Einbau eines Badezimmers ohne korrekte Feuchtigkeitsisolierung; unsachgemäß montierte Gasleitungen, etc.) oder sonst ein wichtiges Interesse des Vermieters beeinträchtigen. Beim bloßen Aufstellen einer – jederzeit entfernbaren – Gips-Karton-Wand sehe ich diese Gefahr nicht.

Ich bin seit 1980 Mieter einer Wohnung. Die Miete wurde 1992 das letzte Mal erhöht. Nun wurde sie gleich um 48 Prozent angehoben, weil offenbar die Indexanpassung seit 19 Jahren vergessen wurde. Ich habe die höhere Miete jetzt vorsichtshalber bezahlt, möchte aber trotzdem fragen, ob diese extreme Anhebung überhaupt rechtens ist. Kann ich mich dagegen wehren?
Wenn Ihr Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel (Anpassung an Inflation) enthält, kann der Vermieter eine solche Anpassung vornehmen. Wenn allerdings sehr lange keine Anpassung erfolgt, könnte argumentiert werden, dass der Vermieter konkludent auf sein Anhebungsrecht verzichtet hat. Die Gerichte sind aber bei der Annahme eines solchen Verzichts sehr restriktiv. Letztlich ist dies immer eine Einzelfallentscheidung: Bei 17 Jahren ohne Anpassung wurde schon entschieden, dass noch kein konkludenter Verzicht vorliegt, bei 22 Jahren wurde ein solcher Verzicht angenommen. Der Ausgang eines solchen Verfahrens ist daher ohne nähere Kenntnis der genauen Umstände kaum prognostizierbar. Wenn Sie die erhöhte Vorschreibung anfechten wollen, sollten Sie dies aber rasch tun, da sonst aus der widerspruchslosen Zahlung der erhöhten Beträge Ihrerseits eine konkludente Akzeptanz der Erhöhung angenommen würde.

Ich bin seit 1990 Mieter einer Wohnung. Jetzt ist der Wärmetauscher kaputt und ein neuer würde 2500 Euro kosten. Wir haben daher derzeit weder warmes Wasser noch Heizung. Wer zahlt das?
Gibt es im Mietvertrag keine Regelung darüber, hat die Kosten der Vermieter zu tragen. Steht im Vertrag, dass Sie solche Kosten zu tragen haben, ist immer noch fraglich, ob die Bestimmung wirksam ist. Ich würde dies analog zu den derzeit diskutierten „Thermen-Fällen“ sehen, die leider noch nicht endgültig und für alle denkbaren Konstellationen ausjudiziert sind. Ich würde den Vermieter schriftlich zur umgehenden Veranlassung der Reparatur auffordern und zugleich androhen, dass Sie sonst von Ihrem Mietzinsminderungsrecht Gebrauch machen. …

… Wenn Sie weder Heizung noch Warmwasser haben, kann die Minderung im Winter bis zu 100 % betragen. Repariert der Vermieter nicht, werden Sie – wenn Sie nicht monatelang im Kalten sitzen wollen – die Reparatur vorfinanzieren und dann entscheiden müssen, ob Sie das, trotz der grundsätzlich guten Prozessaussichten, vorhandene Risiko einer Klage auf Refundierung auf sich nehmen wollen.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. Das Objekt besteht aus drei Häusern. Weil die Mieter eines der beiden anderen Gebäude unseren Müllraum mitbenützen, hat der Vermieter das Schloss beim Müllraum und der Tür zum Hof entfernt. Jetzt kann jeder ins Haus, weil der Hof allgemein zugänglich ist. Darf er das? Können wir uns dagegen wehren?
War die Eingangstüre bisher immer verschlossen, stellt das plötzliche ständige Offenhalten und die damit verbundene Gefahren-Erhöhung wohl einen einseitigen, unzulässigen Eingriff in Ihre Mietrechte dar. Zu prüfen wäre auch, ob in Ihrer Gemeinde Verwaltungsvorschriften bestehen, die eine Verschließbarkeit der Haustore zumindest während der Nacht vorschreiben (gibt es z. B. in Wien). Rein praktisch gesehen würde ich als ersten Schritt in einem gemeinsamen Schreiben aller Mieter Ihres Hauses an den Eigentümer/die Hausverwaltung herantreten und den Wiedereinbau eines Schlosses verlangen.

Ich habe eine Wohnung vermietet. Wie schnell muss ich die Kaution zurückgeben, wenn der Mieter auszieht? Im Vertrag steht vier Wochen, aber ich habe gehört, dass es ein neues Gesetz gibt, wonach man die Kaution erst nach sechs Wochen zurückgeben muss. Stimmt das? Georg Röhsner: Nein, das stimmt nicht. Seit der Wohnrechtsgesetz-novelle 2009 hat der Vermieter nach Ende des Mietvertrags dem Mieter die Kaution gemäß Mietrechtsgesetz unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Dies gilt auch rückwirkend für Verträge, die vor der Wohnrechtsnovelle abgeschlossen wurden. In Ihrem Fall ist die vertragliche Vereinbarung also im Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung und daher ungültig. Ihnen bleibt lediglich eine angemessene Zeit zur Besichtigung des Mietobjekts, nachdem der Mieter die Wohnung zurückgestellt hat. Üblich ist eine Rückstellung der Kaution am selben bzw. dem darauffolgenden Tag, eine Woche ist aus meiner Sicht schon als absolute Höchstgrenze anzusehen. Der Einzelfall ist aber natürlich zu berücksichtigen: Ausnahmen sind etwa möglich, wenn umfangreiche Schäden vorliegen, die erst von Fachleuten zu bewerten sind.

Unser Haus ist über 40 Jahre alt und es wurden nie größere Sanierungsarbeiten gemacht. Wir haben also lange in die Reparaturrücklage eingezahlt, aber das Geld nicht verwendet. Besteht die Gefahr, dass die Verwaltung dieses Geld "nimmt" oder unser Anspruch darauf verjährt? Muss es Belege über die letzten 40 Jahre geben? Wenn alles mit rechten Dingen zugeht, besteht diese Gefahr nicht. Bei einer Verringerung der Rücklage ist zu überprüfen, ob die Ausgaben nachvollziehbar sind. Jedem Wohnungseigentümer ist spätestens sechs Monate nach Ende einer Abrechnungsperiode eine Abrechnung zuzustellen und auf Wunsch Einsicht in die Belege zu gewähren. Sollte sich der Saldo der Rücklage auf der Abrechnung des Vorjahres nicht mit den Angaben der neuen Abrechnung decken, kann eine unerlaubte Verwendung vorliegen. Finden sich solche Abweichungen, oder lässt die Hausverwaltung Sie nicht in die Belege Einsicht nehmen, können Sie sich an das Bezirksgericht wenden. Das Gericht wird eventuelle Unrichtigkeiten fest- und richtigstellen bzw. die Einsicht in die Belege, wenn nötig mittels Geldstrafen, erwirken. Eine Beleg-Aufbewahrungsfrist von 40 Jahren gibt es für die Verwaltung nicht – spätestens nach sieben Jahren dürfen die Belege entsorgt werden. Zu beachten ist auch, dass die Rücklage nur so hoch zu dotieren ist, wie es die voraussichtlich in nächster Zeit anfallenden Ausgaben rechtfertigen. Haben Sie immer nur eingezahlt, ohne dass das Geld ausgegeben worden wäre, sollte geprüft werden, ob nicht der vorhandene Saldo bereits ausreicht, dass die laufenden Zahlungen zumindest vorübergehend reduziert oder ganz eingestellt werden können.

Unsere Verwaltung will das Haus thermisch sanieren lassen. Die Wohnungseigentümer, die eine Terrasse haben, ließen diese vor ein paar Jahren erst komplett sanieren und sind daher dagegen. Manche könnten sich die monatlichen Mehrkosten durch die Sanierung nicht leisten. Wie sollen wir als Minderheit vorgehen? Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann und muss sich bei Entscheidungen über Sanierungen der Liegenschaft nicht nach der wirtschaftlichen Lage einzelner Miteigentümer richten. Eine richtig gemachte thermische Sanierung ist als sinnvolle Erhaltungsarbeit im Rahmen der sogenannten ordentlichen Verwaltung anerkannt. Eine Anfechtung eines diesbezüglichen Mehrheitsbeschlusses hätte nur bei Formal-Mängeln in der Beschlussfassung Sinn. Kommt es durch die Sanierung zu wesentlichen Änderungen im Bereich der Terrassen, könnte argumentiert werden, dass ein Fall der außerordentlichen Verwaltung vorliegt. Hier wären die Anfechtungsmöglichkeiten etwas größer – insbesondere dann, wenn einzelne Eigentümer übermäßig beeinträchtigt würden. Dennoch müssten besondere Umstände vorliegen, dass Sie letztlich als Minderheit die Sanierung verhindern können. Persönlicher Geldmangel ist jedenfalls kein Hinderungsgrund.

Ich habe vor acht Jahren mit Zustimmung der anderen Eigentümer meine Eigentumswohnung umgebaut und im Zuge dessen auch auf meine Kosten Fenster und Balkontür erneuert. Jetzt wird eine thermische Sanierung gemacht, bei der meine Fenster nicht erneuert werden, weil sie ohnehin die vorgeschriebenen Werte erfüllen. Habe ich jetzt Anspruch auf Rückerstattung meiner Kosten? Georg Röhsner: Wenn Ihre Fenster die Kriterien für die Förderung der Thewosan-Sanierung erfüllen und im Falle, dass Sie seinerzeit diese Investitionen nicht getätigt hätten, heute Ihre (dann alten) Fenster ebenfalls getauscht werden müssten, so steht Ihnen heute meiner Ansicht nach ein sogenannter Verwendungsanspruch hinsichtlich der Kosten zu. Dieser ist allerdings in betraglicher Höhe mehrfach beschränkt: einerseits mit der Höhe der damaligen Kosten, andererseits mit den Kosten, die heute anfallen würden, wenn Ihre damaligen Fenster heute getauscht würden. Im Falle, dass nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrags die künftige Erhaltung der Fenster wieder der Eigentümergemeinschaft obliegt, wäre allenfalls auch noch ein angemessener Abzug für die verkürzte Lebensdauer (Ihre Fenster sind ja schon acht Jahre alt und daher voraussichtlich früher zu erneuern als die heute einzubauenden) vorzunehmen.

Ich habe eine Genossenschaftswohnung gemietet und würde gerne innerhalb des Hauses in eine andere Wohnung ziehen. Wer muss die neue Wohnung ausmalen? Die jetzige Mieterin will das jedenfalls nicht machen. Kann ich darauf bestehen, dass ausgemalt wird? Solange die Wohnung grundsätzlich "brauchbar" ist (die Malerei also nur abgenützt, der Verputz aber intakt ist), haben Sie – wenn nicht anderes im Mietvertrag vereinbart wird – keinen Rechtsanspruch darauf, dass die Wohnung vor Ihrem Einzug neu ausgemalt wird. Es zwingt Sie ja niemand, die Wohnung mit der abgenützten Malerei anzumieten.

Ich besitze eine Wohnung in einem Haus aus den 1960er-Jahren. Vor einiger Zeit wurde über eine Thewosan-Sanierung abgestimmt. Die Kosten sollten 516.000 Euro betragen und die Mehrheit war dafür. Jetzt gibt es einen neuen Kostenvoranschlag über 780.000 Euro. Es sollen neue Fenster gemacht werden, weil wir dann angeblich mehr Förderungen bekommen. Bei diesen Kosten sind nicht mehr so viele für die Sanierung. Außerdem sind die Fenster nicht so schlecht, dass man sie austauschen müsste. Können wir neu abstimmen? Selbstverständlich kann bei einer derart gravierenden Änderung – wenn die Arbeiten noch nicht begonnen bzw. die Aufträge unwiderruflich erteilt wurden – neu abgestimmt werden. Verlangen Sie – unterstützt von anderen Miteigentümern, die gemeinsam mit Ihnen zumindest ein Viertel der Miteigentumsanteile halten – vom Verwalter die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Neuerliche Abstimmung über die Thewosan-Sanierung". Alternativ dazu können Sie auch einen Umlaufbeschluss initiieren, wobei aber auf die Einhaltung der Formvorschriften des Wohnungseigentumsgesetz zu achten ist.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung, die ich gerne meiner Lebensgefährtin vererben möchte. Kann ich selbst ein Testament machen oder muss ich zum Notar gehen? Worauf muss ich dabei achten? Muss sie dann Erbschaftssteuer zahlen? Grundsätzlich kann jeder selbst ein Testament verfassen. Wenn Sie das Testament aber am PC oder mit Schreibmaschine schreiben und dann nur unterschreiben, müssen drei Zeugen mit eigener Unterschrift (am Testament) die Echtheit Ihrer Unterschrift bestätigen. Ich empfehle daher die handschriftliche Variante (also den gesamten Text mit eigener Hand schreiben und dann unterschreiben), denn da sind keine Zeugen nötig. Jedenfalls sollten Sie das Dokument im Testamentsregister eintragen lassen (macht jeder Anwalt oder Notar), damit es sicher gefunden wird. Die Erbschaftssteuer wurde in Österreich vor einigen Jahren abgeschafft, Ihre Lebensgefährtin müsste aber die Grunderwerbssteuer abführen. Während Verwandte in gerader Linie nur zwei Prozent vom dreifachen steuerlichen Einheitswert zahlen müssen, müsste Ihre Lebensgefährtin 3,5 Prozent zahlen. Dazu kommt dann noch die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent. Bitte beachten Sie bei der Verfassung Ihres Testaments aber auch die Pflichtteilsansprüche allfälliger Kinder oder Ehegatten (wenn die Ehe nicht geschieden ist). Sollte dies in Ihrem Fall ein Thema sein, sollten Sie jedenfalls qualifizierte rechtliche Beratung einholen, um spätere Erbstreitigkeiten zu verhindern.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Der seit Jahrzehnten vorhandene Hausmeister wurde vor zwei Jahren fristlos entlassen, weil er nichts mehr gemacht hat. Er ging zu Gericht und wir mussten die Kündigung zurücknehmen. Seitdem behauptet er ständig, krank zu sein und wir haben für alle Arbeiten (Reinigung, Schneeräumung, etc.) Fremdfirmen beauftragt. Wir wollen nicht länger doppelt zahlen. Was können wir tun? Nachdem der Hausmeister dem alten Hausbesorgergesetz unterliegt und auch eine Dienstwohnung im Haus besitzt, ist eine Kündigung bzw. fristlose Entlassung rechtlich schwierig, in Extremfällen aber nicht unmöglich. Diese sollte aber von der Hausverwaltung sorgfältig vorbereitet, d.h. das Fehlverhalten des Hausbesorgers genau dokumentiert werden. Vorweg wäre einmal festzustellen, ob bzw. in welchem Ausmaß tatsächlich ärztlich bestätigte Krankmeldungen vorliegen. Nach einer bestimmten Dauer der Krankheitszeiten (abhängig von der Dauer des Dienstverhältnisses) endet auch der Anspruch auf Entgelt. Der Hausbesorger sollte auch mehrfach, schriftlich, verwarnt werden, wenn er bestimmte Dienstpflichten nicht erfüllt. Führt dies zu keiner Besserung, so sollte durchaus eine neuerliche Kündigung bzw. Entlassung versucht werden. In diesem Zusammenhang ist es aber natürlich wenig sinnvoll, die Arbeiten schon vorweg an Fremdfirmen zu vergeben, da der Hausbesorger dann immer argumentieren wird, er hätte seine Pflichten ja ohnehin erfüllt, wären ihm die Firmen nicht zuvorgekommen.

Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Die Mieterin hat sich beschwert, dass die Fenster undicht sind und sie daher so viel heizen muss. Bin ich verpflichtet, die Fenster sanieren zu lassen? Muss ich das zahlen oder die Hausverwaltung? Wenn die Fenster tatsächlich so undicht sind, dass eine massive Beeinträchtigung vorliegt, sind Sie gegenüber der Mieterin zur Sanierung verpflichtet. Ob die Kosten dafür von Ihnen oder von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind, hängt primär davon ab, ob der Wohnungseigentums-vertrag eine entsprechende Regelung enthält. Ist dies nicht der Fall, so ist für die Erhaltung der Außenfenster die Eigentümergemeinschaft zuständig. Wirtschaftlich ist dies für Sie aber mittel- und langfristig kaum ein Vorteil, da Sie in diesem Fall ja anteilig auch die Sanierung der Fenster der anderen Wohnungen mitzutragen hätten. Die Hausverwaltung muss nie zahlen – sie vertritt lediglich die Eigentümergemeinschaft und verwaltet deren Instandhaltungsrücklage.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in Wien. Die Garagenplätze im Haus gehören laut Wohnungseigentumsvertrag allen gemeinsam. Kann es sein, dass ich keinen Parkplatz habe und andere zwei oder drei nützen? Ich hatte früher einen Parkplatz, habe ihn aber vor ein paar Jahren abgegeben und möchte ihn jetzt wieder haben. Wie soll ich vorgehen? Zu prüfen wäre vorweg, ob die Nutzung der Plätze nur aufgrund einer Benützungsregelung zwischen den Eigentümern erfolgt (meist unentgeltlich), oder ob Mietverträge vorliegen. Besteht nur eine Benützungsregelung, so könnten Sie – wenn eine gütliche Einigung im Rahmen einer Hausversammlung nicht möglich ist – eine Neuregelung derselben durch das Bezirksgericht beantragen. Bestehen gültige Mietverträge über die Plätze mit Miteigentümern (der Abschluss solcher Verträge bedürfte der einstimmigen Zustimmung der Miteigentümer), können diese nur aufgekündigt werden, wenn einzelne Miteigentümer mehrere Plätze gemietet haben und bei Abwägung der beiderseitigen Interessen Ihr Interesse an einem Platz schwerer wiegt, als das Interesse des anderen Eigentümers am Erhalt des zweiten oder dritten Platzes. Dann sollten Sie versuchen, einen Beschluss der Miteigentümer zu erreichen, wonach der Mietvertrag betreffend eines Zweit- oder Drittplatzes gekündigt und mit Ihnen ein neuer Vertrag geschlossen wird. Allenfalls wird die Hilfe des zuständigen Bezirksgerichts erforderlich sein.

Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Die Mieterin hat nach 1,5 Jahren gekündigt und wird Ende April ausziehen. Weil ich sie jetzt aber nicht erreiche, kann ich auch keine Besichtigungstermine mit Interessenten vereinbaren. Aber das ist doch mein gutes Recht, oder? Was kann ich tun? Wenn Sie nicht im Mietvertrag ausdrücklich ein solches Besichtigungsrecht vereinbart haben, so haben Sie vor Ablauf des Vertrages kein durchsetzbares Recht darauf, dass der bisherige Mieter Sie die Wohnung gemeinsam mit Nachmiet-Interessenten mehrfach besichtigen lässt. Wohl haben Sie als Vermieter nach dem MRG (falls dieses überhaupt zur Gänze anwendbar ist) das Recht, bei vorliegen wichtiger Gründe (etwa akuten Schäden) die Wohnung zu betreten, die Besichtigung mit Mietinteressenten würde ich aber nicht als solchen einstufen.

Meine Schwiegermutter ist gestorben und mein Mann meint, er könnte ihre Mietwohnung übernehmen. Unter welchen Voraussetzungen kann er das tun? Sollte Ihr Mann als Mitmieter im Mietvertrag stehen, ist er Mieter und kann in der Wohnung der gestorbenen Mutter einziehen, auch wenn er schon viele Jahre nicht mehr dort gewohnt hat. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht berechtigt, den Mietzins anzuheben. Ihr Mann sollte die Hausverwaltung informieren und den Mietzins in seinem eigenem Namen einzahlen. Stand nur seine Mutter im Mietvertrag, kann Ihr Mann nur dann in den Vertrag eintreten, wenn er vor dem Tod der Mutter mit ihr dort im gemeinsamen Haushalt gelebt hat (auch müsste ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegen). Die polizeiliche Meldung ist lediglich ein Indiz, begründet aber keine diesbezüglichen Rechte.

Mein Bruder besitzt eine Dachterrassenwohnung und hat die Hälfte seiner Freundin geschenkt. Jetzt ist die Beziehung in die Brüche gegangen. Was kann er tun, damit ihm die Wohnung wieder allein gehört? In der Regel sind Schenkungen bindend. Allerdings sieht das Gesetz vor, dass Schenkungen wegen Motivirrtums (Irrtum über den Beweggrund der Schenkung) angefochten werden können. Das heißt, wenn das damalige Motiv für die Schenkung die Aufrechterhaltung der Lebensgemeinschaft war, und der Bruder in seiner Hoffnung über den Fortbestand der Beziehung enttäuscht wurde, kann er eine Klage auf Anfechtung der Schenkung einbringen. Um die Erfolgsaussichten beurteilen zu können, müsste man die näheren Umstände kennen. Leicht wird ein solches Verfahren nicht.

Unter meiner Mietwohnung befinden sich Büros. Die Angestellten rauchen seit dem neuen Rauchergesetz ständig am Gang. Der Gang hat keine Fenster, der Rauch zieht nach oben und in meine Wohnung. Gespräche mit den Angestellten haben nichts gebracht. Was kann ich jetzt tun? Wenn die Situation so krass ist, wie von Ihnen beschrieben, so stellt dies sicherlich eine unzulässige Nutzung der Allgemeinfläche "Gang" dar. Zunächst empfehle ich, mit dem Geschäftsführer des Unternehmens zu sprechen. Er kann seinen Mitarbeitern eine entsprechende Weisung erteilen, das Rauchen im Stiegenhaus zu unterlassen. Sollte der Geschäftsführer Ihrer Bitte nicht nachkommen, dann wenden Sie sich an den Vermieter. Sollte auch das nicht fruchten, dann haben Sie die Möglichkeit, gerichtlich gegen Vermieter und/oder den Mieter vorzugehen.

Ich besitze eine kleine Eigentumswohnung, die ich irgendwann meinem Enkelkind zur Verfügung stellen will. Derzeit vermiete ich die Wohnung. Was muss ich bei einer Befristung beachten? Kann es sein, dass ich den Mieter nicht mehr hinausbekomme? Damit eine Befristung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wirksam ist, muss der Mietvertrag mindestens auf drei Jahre befristet sein. Auch muss die Befristung schriftlich vereinbart sein. Es gibt aber keine Obergrenze, längere Befristungen sind möglich. Auch ist es möglich, mehrmals einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Durch wiederholte Befristung eines Mietverhältnisses entsteht noch kein unbefristetes Mietverhältnis. Will man ein befristetes Mietverhältnis nicht verlängern, sollte man dies dem Mieter rechtzeitig mitteilen. Zieht er nicht aus, muss man eine Räumungsklage einbringen, sonst verlängert sich das Mietverhältnis um weitere drei Jahre. Versäumt der Vermieter nach dieser Verlängerung wieder die Durchsetzung der Räumung, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einem Haus aus den 60er-Jahren. Wir haben eine Thewosan-Sanierung machen lassen, die längst fertig ist. Trotzdem haben wir noch keine Abrechnung bekommen. Die Verwaltung sagt, das dauert eben. Stimmt das? Was sollen wir tun? Oft ziehen sich die Abrechnungen von solchen geförderten Sanierungen lange hin. Häufig liegt der Grund wirklich bei der Förderstelle, manchmal aber auch einfach darin, dass die Hausverwaltung die Abrechnung nicht oder nicht in der geforderten Form bei der Förderstelle einreicht. Die Verwaltung ist verpflichtet, Ihnen Einsicht in alle Unterlagen zu gewähren. Fordern Sie eine Kopie der Unterlagen, die die Verwaltung zur Förderung eingereicht hat sowie aller bisherigen Abrechnungen der beteiligten Firmen an. Aus diesen Unterlagen können Sie ablesen wann eingereicht wurde, und Rückschlüsse auf die Dauer der erhöhten Betriebskosten ziehen. Allenfalls können Sie auch die Einberufung einer Eigentümerversammlung beantragen, damit die Verwaltung dort berichtet.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. In der Wohnung darüber gab es einen Wasserschaden und jetzt sind auch zahlreiche Räume meiner Wohnung massiv betroffen. Die Geräte zum Trocknen werden insgesamt zwei Wochen in der Wohnung stehen. Sie sind aber so laut, dass an Schlaf in der Wohnung nicht zu denken ist. Ich musste daher vorübergehend ausziehen. Habe ich einen Anspruch auf Mietzinsminderung? Wie muss ich da vorgehen? Prinzipiell gilt: Ist die Wohnung nicht benutzbar, steht dem Vermieter auch keine Miete zu. Sie können daher für den Zeitraum der Unbenutzbarkeit der Wohnung den Mietzins (samt Betriebskosten) auf 0,- Euro reduzieren. Aber Achtung: Eine Mietzinsminderung muss immer gleich, das heißt, sobald das die Benützung der Wohnung beeinträchtigende Ereignis auftritt, bei der Hausverwaltung geltend gemacht (oder zumindest schriftlich vorbehalten) werden. Eine nachträgliche Geltendmachung von Mietzinsminderung (nachdem man zuerst in Kenntnis des Schadens die Miete gezahlt hat), ist nur sehr schwer möglich.

Wir würden gerne ein Grundstück in einem Siedlungsverein pachten und darauf ein Haus bauen. Der derzeitige Pächter verlangt eine Ablöse im sechsstelligen Bereich, obwohl das Häuschen abbruchreif ist. Sollen wir das machen? Welche Nachteile hat eine Pacht im Vergleich zum Kauf? Der wesentliche Unterschied zum Kauf ist der, dass das Grundstück nicht in Ihr Eigentum übergeht, es gehört Ihnen also nicht. Sie können daher das Grundstück nicht verkaufen oder vererben, ebenso wenig können Sie es (etwa als Sicherheit für einen Kredit) belasten. Das Haus – ein Bauwerk auf fremden Grund nennt man Superädifikat – ist an sich veräußerbar. Dies ist allerdings nur dann praktisch durchführbar und sinnvoll, wenn der zukünftige Käufer auch die Pachtrechte übertragen bekommt. Welche Rechte Sie tatsächlich erhalten, hängt im Wesentlichen vom Inhalt des Pachtvertrages ab (Dauer, Weitergaberechte, Höhe des Pachtzinses, etc.) – auch wenn dieser grundsätzlich in Ordnung ist, wird aber letztlich dennoch niemals ein dem Eigentum ähnliches Recht daraus. Wenn überhaupt, so sollten Sie diese Variante nur dann in Erwägung ziehen, wenn die Kosten wesentlich geringer sind als bei einem Grundstückskauf. Sollte man sich zur Pacht eines derartigen Grundstücks entschließen, wäre unbedingt mit der zuständigen Behörde vorab zu klären, was man dort tatsächlich bauen darf. Auch die Widmung des Grundstücks sollten Sie überprüfen.

Ich habe eine Eigentumswohnung verkauft. Leider habe ich dem Käufer bei der Besichtigung den falschen Keller gezeigt, der richtige ist um 0,95 Quadratmeter kleiner. Welche Rechte oder Ansprüche hat der Käufer jetzt? Im Kaufvertrag ist das Kellerabteil gar nicht erwähnt, es ist auch nicht mit parifiziert. Wenn das spezifische Kellerabteil nicht in den Kaufvertrag aufgenommen, also nicht vertraglich zugesichert wurde, wird der Käufer kaum behaupten können, das besichtigte Kellerabteil wäre ein wesentlicher Grund für den Kauf der Wohnung gewesen. Der Wertunterschied ist dafür auch einfach zu gering. Ich sehe daher für den Käufer weder eine Möglichkeit, den Vertrag aufzulösen noch eine substanzielle Preisminderung zu begehren. Wenn der Keller bei der Schaffung des Wohnungseigentums (Parifizierung) nicht mit parifiziert wurde (Kellerabteil ist dann nicht Zubehör zum Wohnungseigentum), dann hat der Käufer nur obligatorische Nutzungsrechte. Dies bedeutet, dass die Benützung eines Kellerabteils aufgrund einer seinerzeit getroffenen Benutzungsregelung erfolgt. Der Käufer tritt in das Benutzungsrecht seines Voreigentümers ein. Theoretisch kann er aber bei Gericht die Neuregelung der Benutzung beantragen, wenn er sich benachteiligt fühlt.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Die Verwaltung hat uns zehn Prozent Umsatzsteuer für Reparaturen verrechnet. Das gab es noch nie. Ist das korrekt? Grundsätzlich ja. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine "quasi-juristische Person", als solche ist sie vorsteuerabzugsberechtigt. Das heißt, dass Sie (oder die Hausverwaltung in Ihrem Auftrag) die 20 Prozent Umsatzsteuer für Reparaturarbeiten und dgl. vom Finanzamt als Vorsteuer zurückholen kann. Für alle Beiträge, die von den Wohnungseigentümern in den Instandhaltungsfonds eingezahlt und für Reparaturen etc. ausgegeben werden, müssen aber wiederum 10 Prozent (für Wohnungen, bei Geschäftslokalen sind es wieder 20 Prozent) Umsatzsteuer abgeführt werden.