Genossenschaft: Wohnung tauschen?

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung und würde gerne meine Dreizimmerwohnung mit einem anderen Mieter, der eine Einzimmerwohnung hat, tauschen. In meinem Vertrag steht kein Weitergaberecht. Ist das trotzdem möglich? Wie müssen wir vorgehen?

Sandra Cejpek: Nachdem im Falle von Genossenschaftswohnungen in der Regel Wartelisten bestehen, sollte man sich zunächst mit der Hausverwaltung bzw. der Genossenschaft ins Einvernehmen setzen. Im Falle des Tausches von einer kleineren in eine größere Wohnung ist auch zu prüfen, inwieweit hier die Förderungsbedingungen, die bei Genossenschaften üblich sind, vorliegen. ...

... Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der Wohnungstausch jeweils eine Neuanmietung darstellt und daher die Genossenschaft auch verpflichtet wäre, allfällig veraltete Elektroleitungen etc. auf den Stand der Technik zu bringen. Die alten Mietverträge verlieren durch den Wohnungstausch ihre Gültigkeit und es werden neue Miet- bzw. Nutzungsverhältnisse begründet.
Sollte die Genossenschaft dieser Vorgangsweise nicht zustimmen, hat der Mieter keine Möglichkeit, den Wohnungstausch rechtlich durchzusetzen.

Ich bin Wohnungseigentümer und möchte die Heizkostenabrechnung kontrollieren. Der Verwalter verweigert aber die Einschau. Sollte etwas nicht passen, müsste man die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten beeinspruchen. Diese Frist läuft in zwei Wochen ab und ich kann die Belege nicht prüfen. Was kann ich tun?

Dem Wohnungseigentümer ist jederzeit Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Betriebs- und Heizkostenabrechnung zugrunde liegen. Die Hausverwaltung ist jedoch nicht verpflichtet, kostenfrei Kopien anzufertigen. Die Kosten für die Herstellung von Ablichtungen sind dem Wohnungseigentümer direkt in Rechnung zu stellen; diese Kosten sind nicht vom Verwaltungshonorar mitumfasst. ...

... Verweigert der Hausverwalter die Einsichtnahme in die Belege, kann jeder Wohnungseigentümer gerichtlich gegen die Hausverwaltung vorgehen. Wird die Einsicht in die Belege verwehrt, kann auch die vorliegende Abrechnung nicht auf ihre Richtigkeit überprüft werden und ist daher zur Wahrung von Fristen jedenfalls mit dieser Begründung zu beeinspruchen. Eine Abrechnung ohne Möglichkeit der Einsichtnahme in die Belege stellt keine ordnungsgemäße Abrechnung dar und daher kann die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung von jedem Wohnungseigentümer im Wege des Außerstreitverfahrens beim Bezirksgericht durchgesetzt werden.

Ich habe 1996 ein Haus gekauft. Die Zufahrt führt über den Nachbargrund, wir haben aber das Nutzungsrecht. Nun wurde das Nachbarhaus verkauft und der neue Eigentümer will daraus Wohnungen machen. Für die Parkplätze braucht er einen Teil der Zufahrt. Kann er einfach das Servitut einseitig auflösen? Wie können wir uns wehren?

Dienstbarkeiten in Form Wegeservituten sind eingeräumte Rechte, in die nicht einseitig eingegriffen werden darf. Der Eigentümer der Nachbarliegenschaft kann daher durch die eigene Bauführung nicht wirksam in das Zufahrtsrecht eingreifen. Man hat in einem solchen Fall Unterlassungsansprüche gegenüber dem Eigentümer der Nachbarliegenschaft zur Verfügung. ...

... Eingeräumte Dienstbarkeiten, insbesondere wenn sie im Grundbuch sichergestellt sind, wirken über allfällige Eigentümerwechsel hinweg und daher ist auch ein Käufer an ein eingeräumtes Zufahrtsrecht in der Form, wie ursprünglich vereinbart bzw. die über eine Dauer von 30 Jahren gelebt, gebunden.

Ich vermiete ein Kaffeehaus inklusive Toiletten und Lager im Untergeschoß. Zählt die Stiege, die nach unten führt, zur Nutzfläche? Kann ich diese Fläche bei den Betriebskosten dazurechnen?

Hierfür finden sich klare Regelungen im Mietrechtsgesetz. Nicht zur Nutzfläche zählen Treppen, wobei hierbei freilich nur die Treppe an sich als nicht zur Nutzfläche zählend gemeint ist, die Bodenfläche unterhalb der Treppe zählt allerdings sehr wohl zur Nutzfläche und ist daher sowohl bei der Berechnung eines -Mietzinses als auch bei der Aufteilung der Betriebskosten zu berücksichtigen.

In unserer Eigentumsanlage gibt es einen allgemeinen Garten mit einem Pool. Den dürfen alle Eigentümer und – falls jemand seine Wohnung vermietet – auch die Mieter nützen. Ein Mieter hat dauernd Besuch und lässt auch ständig seine Freunde im Pool baden. Alle anderen mögen Garten und Pool deswegen gar nicht mehr nützen. Können wir ihm das verbieten?

Sandra Cejpek: Hier hängt es von der Formulierung der Benützungsregelung ab. Sofern sämtlichen Miteigentümern und deren Mietern das Recht zur Nutzung des Swimmingpools vertraglich zuerkannt wurde, wird damit wohl auch die Nutzung für deren Familienangehörige und Gäste umfasst gewesen sein. Es sei denn, dies wurde ausdrücklich ausgenommen und das Recht auf höchstpersönliche Nutzung eingeschränkt. Sollte dies der Fall gewesen sein, könnten die Gäste (nicht aber der Mieter selbst) von jedem Eigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Zunächst sollte man jedoch mit dem Eigentümer, der die
Wohnung vermietet hat, Rücksprache halten, dass dieser aus dem Mietvertrag den Mieter zur Verantwortung zieht. Unter Umständen wurde im Mietvertrag das Recht auf Nutzung des Swimmingpools zulässigerweise gar nicht eingeräumt und verhält sich der Mieter daher auch bereits aus dem Mietverhältnis rechtswidrig.

Wurde eine Einschränkung der Nutzung nicht explizit vereinbart, kann die Nutzung durch Familienangehörige und Freunde oder Gäste nur hintangehalten werden, wenn diese das ortsübliche Maß überschreitet.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. In unserem Haus sind seit sieben Monaten Sanierungsarbeiten im Gange. Nachdem die Gas- und Steigleitungen erneuert worden sind, wurde nicht verputzt und es liegt seit Wochen der Schutt herum. Trotz mehrmaliger Anfragen, sagt uns die Hausverwaltung nicht, wie lange es noch dauert. Was können wir tun?

Sandra Cejpek: In diesem Fall ist die Hausverwaltung in die Verantwortung zu nehmen. Denn diese hat im Außenverhältnis mit dem Professionisten die vertraglichen Vereinbarungen geschlossen und hat sich auch um deren Einhaltung zu kümmern. Jedenfalls hat die Hausverwaltung das Honorar der Professionisten so lange zurückzubehalten, bis diese ihre vertraglichen Leistungen erfüllt haben. Den Unternehmern sollte eine Frist zur Fertigstellung gesetzt werden.

Verstreicht dieser Frist ungenutzt, besteht die Möglichkeit, durch Ersatzvornahme die Arbeiten durch einen anderen Unternehmer fertigstellen zu lassen und diesen finanziellen Aufwand von der Schlussrechnung in Abzug zu bringen. Sollte die Hausverwaltung über längere Zeit nicht reagieren, stellt dies unter Umständen einen Kündigungsgrund dar.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Im Keller hat jeder ein Abteil zugewiesen bekommen. Ein Eigentümer hat aber zusätzlich die Fläche unter der Kellerstiege abgezäunt und abgesperrt. Er nützt diesen Bereich schon seit Jahrzehnten. Die Verwaltung sagt, er hat sich dieses Recht "ersessen". Kann das sein?

Sandra Cejpek: Egal, ob die Kellerabteile in Form einer Benutzungsregelung oder durch Wohnungseigentum einzelnen Miteigentümer zugewiesen sind, stellt die Fläche unter der Kellerstiege jedenfalls eine Allgemeinfläche da. Eine im Raum stehende Ersitzung der Eigentums- oder der Nutzungsrechte würde
voraussetzen, dass der Eigentümer diese Fläche gutgläubig nutzt. Selbst mit beschränkten Kenntnissen des Wohnungseigentumsrechts besteht kein Zweifel, dass der Eigentümer Kenntnis darüber hat, dass er hier eine Fläche nutzt, die ihm nicht ausdrücklich zugewiesen wurde. Somit scheitert jegliche Ersitzung an der Gutgläubigkeit des Eigentümers.
Die Zuweisung von Allgemeinflächen an einen Eigentümer bedarf eines einstimmigen Beschlusses der Miteigentümergemeinschaft. Solange ein solcher nicht vorliegt, kann einer eigenmächtigen Nutzung – auch wenn sie über viele Jahre hinweg besteht – zunächst mittels Aufforderung zur Unterlassung, in weiterer Folge mittels Unterlassungsklage Einhalt geboten werden.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Nun wäre eine Sanierung des Hauses notwendig. Die Mehrheit der Eigentümer hat die Wohnungen vermietet oder nützt sie als Zweitwohnsitz und lehnt daher alle Investitionen ab. Was können wir als Minderheit, die tatsächlich im Haus wohnt, tun?

Sandra Cejpek: Im Falle der außerordentlichen Verwaltung, darunter fallen insbesondere Sanierungsmaßnahmen des Hauses, bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Nachdem diese Investitionen nicht auf die Mieter überwälzt werden können, kommt es oft vor, dass Eigentümer von vermieteten Wohnungen gegen solche Sanierungen stimmen, da sich dadurch ihr Mieterlös verringert. In einem solchen Fall bleibt den unterliegenden Wohnungseigentümern nur die Anrufung des zuständigen Bezirksgerichts in Form der Anfechtung des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. In einem solchen Verfahren haben die unterlegenen Wohnungseigentümer die Notwendigkeit der Maßnahmen darzulegen.

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Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Die Hausverwalterin hat uns mitgeteilt, dass sie in Pension geht und ihre Schwiegertochter die Geschäfte übernimmt. Müssen wir das akzeptieren? Wie können wir die Verwaltung wechseln?

Sandra Cejpek: Unternehmerische Dispositionen bei der Hausverwaltung (z. B.: Wechsel der Geschäftsführung oder Unternehmensverkauf) können von der Eigentümergemeinschaft nicht verhindert werden. Die Gemeinschaft hat unabhängig davon die Möglichkeit, den Verwaltungsvertrag zum Jahresende unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten aufzukündigen. Sofern der Vertrag befristet abgeschlossen war, besteht frühestens nach Ablauf von drei Jahren die Möglichkeit, diesen ordentlich so zu kündigen, dass das Vertragsverhältnis nach vier Jahren endet. Um einen Verwaltungsvertrag kündigen zu können, bedarf es einer Mehrheit aller Wohnungseigentümer.

Ich bin Mieter einer Wohnung und darf laut Vertrag auch untervermieten. Kann ich auch für ein oder zwei Jahre vermieten? Wie viel Untermiete darf ich verlangen?

Sandra Cejpek: Unterliegt das Hauptmietverhältnis dem Anwendungsbereich des MRG gilt dies zum Teil auch für das Untermietverhältnis. Es muss daher auch bei der Untervermietung darauf geachtet werden, dass die im MRG festgelegte Mindestbefristung von drei Jahren eingehalten wird, da andernfalls der kürzer vereinbarte Endigungstermin nicht gerichtlich durchgesetzt werden kann. In einem solchen Fall wird ein unbefristetes Untermietverhältnis begründet. Um nicht Gefahr zu laufen, wegen überhöhter Untermietzinse vom Vermieter aufgekündigt zu werden, sollte die Gegenleistung nicht höher sein als 150 Prozent der Hauptmiete. Hat der Hauptmieter in den Mietgegenstand investiert und Verbesserungen vorgenommen, kann der Untermietzins auch höher vereinbart werden. Zu beachten ist, dass im Falle der befristeten Untervermietung der Befristungsabschlag von 25 Prozent anzuwenden ist.

Ich bin Mieter einer Wohnung und könnte jetzt die Genossenschaftswohnung meines Sohnes ebenfalls mieten. Darf ich zwei Wohnungen mieten? Wie gehe ich vor?

Sandra Cejpek: Es gibt keine rechtlichen Hindernisse, die der Anmietung zweier Wohnungen entgegen stehen. Nachdem jedoch nur in einer Wohnung der Lebensmittelpunkt begründet werden kann, muss man sich bewusst sein, dass unter Umständen der Vermieter jener Wohnung, die man nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses benötigt, eine Aufkündigung wegen Nichtbenutzung einbringt. Speziell im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus wird bei der Vergabe auf das dringende Wohnbedürfnis geachtet und der Mieter muss (v. a. wenn das Haus unter Zuhilfenahme öffentlicher Förderungen errichtet wurde) bestätigen, dass diese Wohnung der Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Andernfalls besteht die Gefahr, die Förderung anteilig rückzahlen zu müssen und die Mietrechte an der Wohnung zu verlieren. Wurde zu Beginn des Mietverhältnisses der Umstand, dass zwei Wohnungen zu Wohnzwecken angemietet sind, thematisiert, entfällt auf Vermieterseite der Kündigungsgrund wegen Nichtbenutzung weil er davon Kenntnis hatte. Die Anmietung zweier Wohnungen als Berufspendler stellt im Sinne der obigen Ausführungen kein Problem dar.