Ich habe ein Einfamilienhaus im Burgenland verkauft. Die Hälfte des Geldes wurde auf ein Treuhandkonto eingezahlt, die andere Hälfte soll bis Ende Mai gezahlt werden. Der neue Eigentümer hat den Schlüssel schon bekommen, damit er sich um den Garten kümmern kann. Er hat das Haus schon vermietet, obwohl er noch nicht im Grundbuch steht und noch der halbe Kaufpreis offen ist. Darf er das?

Sigrid Räth: Ob der Käufer berechtigt ist zu vermieten, bzw. sonst über den Vertragsgegenstand zu verfügen, richtet sich nach dem Kaufvertrag. Wenn entgegen der Vereinbarung im Kaufvertrag die Übergabe des Objektes bereits zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, da nicht der gesamte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto erliegt, ist das das Risiko des Verkäufers. Eine entsprechende Absicherung im Kaufvertrag würde vorsehen, dass die Übergabe erst zu einem Zeitpunkt zu erfolgen hat, zu dem der gesamte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto eingelangt ist. Sofern der restliche Kaufpreis bezahlt wird, ist die frühere Übergabe und Vermietung kein Problem. Sollte – aus welchem Grund auch immer – der restliche Kaufpreis nicht bezahlt werden und es zu einem Rücktritt vom Vertrag kommen, stellt sich die Frage nach Benützungsentgelt und gegebenenfalls Schadenersatz.

Unsere Vermieterin hat uns die Mietzinsvorschreibung für sechs Monate geschickt und will, dass wir alles auf einmal zahlen. Das war bisher nie so, müssen wir das machen?

Wenn im Mietvertrag die monatliche Zahlung der Miete vereinbart ist, hat der Vermieter nicht das Recht eine Mietzinsvorauszahlung für 6 Monate zu verlangen. Wenn Ihnen die Zahlscheine für 6 Monate im Voraus zugeschickt werden, können sie trotzdem die Miete Monat für Monat zur Einzahlung bringen. Wichtig ist, dass die Zahlung der Mieten bei Fälligkeit erfolgt.

Unser Verwalter lässt nur per Handzeichen abstimmen und schreibt im Protokoll was ihm passt. Kann ich als einzelner Eigentümer zu Gericht gehen und ihn abberufen lassen?

Für die Abstimmung im Wohnungseigentum sind keine besonderen Formvorschriften gegeben. Zu beachten ist aber, dass das Stimmverhalten ausreichend zu dokumentieren ist. Da die Bestimmung der Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen zu erfolgen hat, muss vom Verwalter das Stimmverhalten der Miteigentümer erfasst werden. Auf Verlangen hat er auch jedem Miteigentümer Auskunft über das Stimmverhalten der übrigen Miteigentümer zu geben. Der Verwalter ist verpflichtet ein Protokoll der Eigentümerversammlung zu erstellen. Wenn Miteigentümer der Meinung sind, dass die Protokollierung unrichtig erfolgt ist oder unvollständig ist, steht es ihnen frei Ergänzungen zum Protokoll zu verfassen und an alle Miteigentümer zu versenden. Sollte unrichtigerweise in einem Protokoll ein Beschluss verlautbart werden, könnte das zum Anlass einer Beschlussanfechtung gemacht we­rden.
Eine Abberufung des Verwalters durch das Gericht ist wegen schwerer Pflichtverletzung auf Antrag auch nur eines Miteigentümers möglich. Ich gehe aber davon aus, dass die Tatsache, dass ein Protokoll nicht vollständig richtig ist und das Stimmverhalten möglicherweise nicht ausreichend dokumentiert wird als Abberufungsgründe nicht ausreichend sind. Auch Beweisprobleme für die Unrichtigkeit des Protokolls sind zu berücksichtigen.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Weil es in unserem Haus keinen Abstellplatz für Motorräder gibt, stellen die jungen Leute ihre Mopeds auf den Teppichklopf-Platz ab. Wenn sie wegfahren, müssen sie den Gehweg überqueren und es macht einen furchtbaren Lärm. Was können wir tun? Kann die Hausverwaltung helfen?

Die Benützung eines Teppichklopf-Platzes zum Abstellen von Mopeds ist nicht zulässig, auch das Befahren eines Gehweges mit Mopeds oder Motorrädern ist unzulässig. Da es sich offensichtlich um einen privaten Gehweg und eine private Fläche handelt, kann nur zivilrechtlich vorgegangen werden. Da es sich um eine widmungswidrige Verwendung handelt, könnte mit einer Unterlassungsklage vorgegangen werden. Selbstverständlich kann die Hausverwaltung ein Schreiben an die betroffenen Mopedfahrer bzw. deren Eltern richten und zur Unterlassung auffordern. Der einzelne Wohnungseigentümer kann sich mit einer Unterlassungsklage zur Wehr setzen. Ein derartiger Unterlassungsanspruch könnte auch an die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung abgetreten werden. Innerhalb von 30 Tagen ab erstmaligem Benützen des Teppichklopf-Platzes als Moped­abstellplatz könnte auch mit einer Besitzstörungsklage vorgegangen werden.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einem höheren Stockwerk und möchte im Stiegenhaus einen Treppenlift errichten. Müssen mit dieser Maßnahme alle Wohnungseigentümer einverstanden sein?

Die Errichtung eines Treppenliftes stellt eine Änderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft dar. Eine solche Veränderung darf nur mit Zustimmung der Mehrheit durchgeführt werden. Es ist also erforderlich, dass ein entsprechender Beschluss gefasst wird. Dieser muss formal richtig zustande kommen und ist im Anschluss daran zu verlautbaren: Einerseits durch Zustellung an sämtliche Miteigentümer und andererseits durch Anschlag im Haus. Beschlüsse, die Veränderungen zum Inhalt haben, können innerhalb einer Frist von drei Monaten auch inhaltlich angefochten werden. Sofern eine Bekämpfung der zustande gekommenen Mehrheit beabsichtigt ist, ist diese jedoch innerhalb von einem Monat bei Gericht einzubringen. Sollte kein Mehrheitsbeschluss zustande kommen, hat der betreffende Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Ersetzung der Zustimmung gemäß § 16 WEG durch das zuständige Bezirksgericht zu beantragen.

Ich bin Mieterin einer Wohnung und würde gerne einen Schlüssel-Safe neben der Hauseingangstür montieren, damit das Hilfswerk jederzeit herein kann. Kann die Besitzerin das verbieten?

Zur Errichtung eines Schlüsselsafes im Haus sollte der Mieter mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und seine Zustimmung zur Errichtung einholen. Es ist eigentlich kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter ein solches Anliegen ablehnen sollte. Die Anbringung hat selbstverständlich unter größtmöglicher Schonung der Substanz zu erfolgen. Nach dem Entfernen ist der vorherige Zustand wieder herzustellen.

In unserem Eigentumshaus wurden alle Balkone saniert. Nun weigert sich die Verwaltung, die Fliesen zu erneuern. Muss ich den Bodenbelag wirklich selbst zahlen?

Wenn im Zuge der Sanierung von Balkonen der Bodenaufbau mitsaniert oder verändert wird, sodass der Bodenbelag entfernt werden muss, hat die Gemeinschaft auch wieder einen entsprechenden Bodenbelag aufzubringen. Die Entfernung und Aufbringung des Bodenbelages sind dann Nebenarbeiten zur Sanierung. Sollte der Bodenbelag aus anderen Gründen beschädigt sein, hat der Eigentümer dafür aufzukommen. Auch zu dieser Kostentragung ist es zulässig, schriftliche einstimmige Vereinbarungen zu treffen. Hinsichtlich der Erhaltung von Balkonen und Terrassen finden sich solche Vereinbarungen oft in Wohnungseigentumsverträgen.

Ich möchte gerne die 40-Quadratmeter-Wohnung nebenan kaufen. Die Küche ist zwar mit allen Geräten ausgestattet, befindet sich aber in einer Nische und hat kein Fenster. Ist das dann überhaupt eine richtige Küche? Mindert das den Kaufpreis?

Der Kaufpreis einer Wohnung ist von vielen Faktoren abhängig. Einer dieser Faktoren wird wohl auch die Lage und die Ausgestaltung der Küche sein. Nachdem aber besonders die Marktlage starke Auswirkungen auf die Preisgestaltung hat, wird sich aufgrund dieser Küchengestaltung keine große Abweichung im Verhältnis zu anderen Wohnungen ergeben. Insbesondere bei dieser Wohnungsgröße ist meist nur eine Kochnische vorhanden.

Da ein Kaufvertrag dadurch charakterisiert ist, dass sich Verkäufer und Käufer auf einen Preis einigen müssen, ist aus derartigen Überlegungen auch nicht viel zu gewinnen. Wenn sie die Nachbarwohnung kaufen wollen, müssen sie sich mit dem Verkäufer einigen. Objektive Bewertungskriterien werden dabei möglicherweise eine untergeordnete Rolle spielen. Dem Verkäufer wird wohl bewusst sein, dass dieses Objekt als Nachbarwohnung für Sie einen besonderen Wert hat. Es werden regelmäßig Immobilienpreisspiegel verlautbart, die aus Durchschnittspreisen von verkauften Wohnungen in verschiedenen Ausstattungskategorien und Lagen errechnet werden. Diese Preisspiegel können jedoch auch nur zur groben Orientierung dienen und haben keine Verbindlichkeit im Einzelfall.

Ich bin Wohnungseigentümerin in einem kleinen Haus. Wir möchten hofseitig ein Fenster einbauen lassen. In allen anderen Stockwerken gibt es auf dieser Höhe ein Fenster, nur bei uns nicht. Müssen alle zustimmen? Wie sollen wir vorgehen?

Grundsätzlich ist der Einbau zusätzlicher Fenster eine Veränderung der Außenansicht des Hauses. Eine derartige Veränderung bedarf der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Zusätzlich ist diese Veränderung bei der Baubehörde einzureichen. Am sinnvollsten scheint es mir, wenn zuerst bei der Baubehörde Einsicht in den Bauakt genommen wird. Wenn nur in diesem Stockwerk das Fenster fehlt, kann nicht ausgeschlossen werden, dass dieses nachträglich (möglicherweise ohne Baubewilligung) verschlossen wurde. Wenn im gültigen Bestandsplan das Fenster aufscheint, ist keine neuerliche Einreichung oder Bauanzeige notwendig. Weiters sollte geklärt werden, ob statische Probleme auftreten können und die Änderung grundsätzlich bewilligungsfähig ist.

Wenn diese Punkte abgeklärt sind, sollte die Zustimmung der Miteigentümer eingeholt werden. Sollte eine Einreichung notwendig sein, ist es am sinnvollsten gleich die Unterschriften auf dem Einreichplan einzuholen. Wenn keine Bewilligung notwendig ist, reicht die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer. Sollte ein Miteigentümer die Zustimmung verweigern, kann ein Antrag auf Ersetzung der Zustimmung beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Das Gericht wird einen solchen Antrag in der Regel genehmigen, sofern keine Beeinträchtigung der Miteigentümer und keine Schädigung der Substanz zu befürchten ist.

In unserem Haus wird das Dach saniert. Ein früherer Wohnungseigentümer hat eine Lichtkuppel über dem Badezimmer machen lassen. Muss im Zuge der Sanierung die Gemeinschaft auch die Arbeiten an der Lichtkuppel zahlen oder ist das Sache des neuen Wohnungseigentümers?

Umbauten und Veränderungen an der Außenhaut bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Liegt diese nicht vor, kann jeder Miteigentümer die Wiederherstellung des vorigen Zustandes verlangen. Wenn Veränderungen und Umbauten vorgenommen wurden – sofern sie zulässig sind – hat die Gemeinschaft auch für die Erhaltung aufzukommen. Durch eine derartige Änderung wurde die Außenhaut modifiziert und ist nun in ihrer neuen Außengestaltung von der Gemeinschaft zu erhalten. Dazu gehören auch die Reparatur und gegebenenfalls der Austausch von Lichtkuppeln. Eine von dieser Regelung abweichende Vereinbarung könnte nur schriftlich und einstimmig getroffen werden. Liegt keine abweichende Vereinbarung vor, bleibt es bei der Erhaltung durch die Gemeinschaft.

In unserem Haus gibt es sieben Wohnungseigentümer, die auch alle einen Garagenplatz besitzen. Mein Gegenüber parkt immer so, dass die Anhängerkupplung über den Parkplatz hinausragt und mich beim Einparken behindert. Was kann ich tun?

Grundsätzlich hat ein Miteigentümer oder Nutzer eines Parkplatzes sein Fahrzeug so abzustellen, dass dieses nicht über die markierten Linien hinausragt. Wenn er sich nicht daran hält, besteht die Möglichkeit, mit Unterlassungsklage gegen ihn vorzugehen. Wenn aber tatsächlich nur die Anhängerkupplung in den freien Rangierraum reicht, würde ich aufgrund des bestehenden Prozesskostenrisikos von der Einbringung einer Klage aber abraten.

Ich bin Eigentümer in einem Haus mit zehn Wohnungen. Eine Nachbarin macht ständig das Fenster im Treppenhaus auf und lässt es auch bei Minusgraden die ganze Nacht offen. Das stört mich und alle anderen, weil es auskühlt und die Heizkosten dadurch steigen. Was können wir tun?

Kein Miteigentümer hat eigenmächtig zu entscheiden, wie lange Fenster geöffnet bleiben. Das Stiegenhaus-Fenster auch bei Minusgraden die ganze Nacht offen zu halten, ist nicht sinnvoll. Als Vorgangsweise würde ich empfehlen, einerseits eine Hausordnung zu beschließen (Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer erforderlich) in der festgelegt wird, wie lange Stiegenhaus-Fenster geöffnet bleiben sollen. Andererseits würde ich in Erwägung ziehen, dass die Mehrheit technische Vorrichtungen beschließt und die Verwaltung diese anbringen lässt, die ein so übertriebenes Lüften nicht zulassen.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung und habe diese vermietet. Jetzt hat mich der Mieter darauf aufmerksam gemacht, dass die Fenster undicht sind. Ich habe die Hausverwaltung darüber informiert und einen Fenstertausch beantragt. Diese sagt aber, das die Eigentümer bisher die Kosten für eine derartige Reparatur selber getragen haben. Kann es sein, dass ich mich ebenfalls selbst darum kümmern muss, obwohl ein Fenstertausch eigentlich über die Rücklage finanziert werden müsste?

Die Fenster sind ein Teil der Außenhaut und damit allgemeiner Teil der Liegenschaft. Sofern keine einstimmige, schriftliche Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer darüber vorliegt, dass die Fenster von jedem Eigentümer selbst zu warten und zu ersetzen sind, haben die Erhaltung und gegebenenfalls der Austausch der Fenster auf Kosten der Gemeinschaft zu erfolgen. Wenn sich die Hausverwaltung weigert, einen derartigen Auftrag zu vergeben bzw. kein Mehrheitsbeschluss für den Austausch der Fenster oder die Reparatur zustande kommt, hat der einzelne Eigentümer die Möglichkeit, einen Antrag auf Reparatur oder Austausch der Fenster (Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten) an das zuständige Bezirksgericht zu stellen. Im Verfahren ist zu beweisen, dass dringender Erhaltungsbedarf besteht. Dazu kann es unter Umständen auch notwendig sein Sachverständigengutachten einzuholen. Wie in jedem Gerichtsverfahren besteht auch hier ein gewisses Prozesskostenrisiko.

Wenn die Fenster bisher auf Kosten der jeweiligen Miteigentümer getauscht wurden und der Austausch auf Kosten der Gemeinschaft durchgesetzt wird, ist damit zu rechnen, dass die Miteigentümer, die die Fenster auf eigene Kosten getauscht haben, das Geld von der Gemeinschaft zurückfordern. Eine derartige Refundierung kann erfolgen, wenn es die Mehrheit beschließt bzw. nachgewiesen ist, dass der jeweilige Eigentümer einen Aufwand gemacht hat, den die Gemeinschaft hätte machen müssen.

Ich bin Eigentümerin und habe vor Kurzem die Betriebskostenabrechnung erhalten. Bisher haben wir ein Guthaben immer im Juli zurückbekommen. Jetzt haben wir einen neuen Hausverwalter und der zahlt nun das Guthaben erst im August aus. Hat hier die neue Hausverwaltung das Recht, das einfach anders zu handhaben?

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, die Abrechnung des Hauses bis 30.6. des Folgejahres zu legen. Ein eventuelles Guthaben ist auf die neue Rechnung vorzutragen und mit den neuen Vorschreibungen zu verrechnen. Da eine Verrechnung ab der Fälligkeit Juli wohl nicht möglich sein wird, wenn die Betriebskostenabrechnung erst mit 30.6 gelegt werden muss, ist es ausreichend, wenn die Verrechnung mit der Vorschreibung für August erfolgt. Es bedarf dazu keiner Mehrheitsentscheidung oder Zustimmung der Miteigentümer.

Ich würde gerne ein Miethaus erwerben, nun soll ich ein Angebot für das Objekt stellen. Gibt es einen Index, indem ich ersehen kann, welche Preise für die Region üblich sind?

In verschiedenen Medien wird immer wieder ein Immobilienpreisspiegel verlautbart, der Durchschnittspreise für unterschiedliche Liegenschaften aufgegliedert pro Region wiedergibt. Wichtig ist in einem derartigen Fall auch festzustellen, wie viele Wohnungen vermietet wurden, um welche Flächengrößen es sich handelt und welcher Ertrag aus dem Objekt erzielt werden kann.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. In unserer Anlage gibt es auch eine Hausbesorgerin, allerdings wurde vor Jahren eine Firma zur Reinigung und für den Winterdienst der zehn Stiegen beauftragt. Der Vertrag der Hausbesorgerin wurde aber nicht geändert. Können wir den Hausbesorger-Vertrag ändern lassen?

Wenn im Hausbesorger-Dienstvertrag die Reinigung der Stiegen und der Winterdienst enthalten ist, ist nicht nachvollziehbar, wieso zusätzlich die Beauftragung einer Reinigungsfirma erfolgt ist. Es wäre daher zu hinterfragen, weshalb eine zusätzliche Beauftragung einer Reinigungsfirma erfolgt ist, wenn die Hausbesorgerin diese Aufträge in ihrem Dienstvertrag hatte. Eine einseitige Änderung des Hausbesorger-Dienstvertrages ist nicht möglich, da einseitig in einen bestehenden Vertrag nicht eingegriffen werden kann. Sie sollten daher bei der Hausverwaltung fragen, warum eine Reinigungsfirma zusätzlich zum Hausbesorger beauftragt wurde, oder ob der Hausbesorger-Dienstvertrag gleichzeitig modifiziert wurde. Eine Änderung des Hausbesorger-Dienstvertrages ist mit Zustimmung des Hausbesorgers möglich.

Mein Enkel studiert in Wien und ist in meiner Wohnung nebengemeldet, seinen Hauptwohnsitz hat er in der Steiermark. Kann mein Enkel die Wohnung nach unserem Ableben trotz der Hauptmeldung in der Steiermark übernehmen?

Für den Eintritt ins Mietrecht ist nicht maßgeblich, wo der Hauptwohnsitz angemeldet ist, sondern nur wo der tatsächliche Hauptaufenthaltsort ist. Wenn sie mit ihrem Enkel daher in Haus- und Wirtschaftsgemeinschaft leben, besteht auch das Eintrittsrecht des Enkels in den Mietvertrag. Wenn er lediglich die Ferien bei seinen Eltern verbringt, ist das nicht weiter störend, da es ja seinen hauptsächlichen Lebensmittelpunkt nicht verschiebt.

Ich bin neuer Eigentümer einer Wohnung. Nun bin ich im Zuge der Betriebskostenprüfung draufgekommen, dass beim Nutzwertgutachten bei der Berechnung des Parkplatzes ein Fehler unterlaufen ist. Beim Garagenplatz sind zu viele Nutzwerte angegeben worden, denn der Einzelparker wird nun als Doppelparker berechnet. Was kann ich jetzt tun? Die Hausverwaltung hält sich bei der Berechnung an das offensichtlich falsche Nutzwertgutachten. 

Sofern keine einstimmige schriftliche Vereinbarung vorliegt, erfolgt die Aufteilung der Betriebskosten nach den im Grundbuch ersichtlichen Anteilen. Ob diese Anteile richtig oder falsch sind, kann nicht im Zuge der Prüfung der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur einige wenige Fälle vor, in denen eine nachträgliche Korrektur des Nutzwertgutachtens stattfinden kann. Wenn, wie in diesem Fall, die Berechnung der Nutzwerte mehrere Jahre zurückliegt und in der Zwischenzeit keine Änderung stattgefunden hat, besteht die Möglichkeit zur Änderung der Nutzwerte eigentlich nur dann, wenn diese in gesetzwidriger Art und Weise erfolgt ist, oder ein gleichwertig schwerer Fehler der Nutzwertfestsetzung vorliegt. Im gegenständlichen Fall, gehe ich davon aus, dass das nicht der Fall sein wird, da lediglich ein Abschlag unrichtig zur Anwendung gebracht wurde.

Ich wohne in einer Eigentumswohnung, die von einer gemeinnützigen Wohnbauvereinigung verwaltet wird. Es gibt etwa 60 Parteien in der Anlage, darunter ausschließlich Single- oder Zweipersonenhaushalte, doch die Müllkosten explodieren. Wir haben ausschließlich 1100 Liter Container in unserem Müllraum, das ist eigentlich unnötig. Was müssen wir tun, um kleinere Container pro Einheit zu beantragen?

Wenn die Container tatsächlich nicht ausgelastet werden, d. h. bei Abholung durch die Müllabfuhr nicht gefüllt sind, kann der Hausverwalter aufgefordert werden, die Anzahl oder die Größe der Container zu reduzieren. Eine Aufteilung der Mülleimer pro Wohneinheit bräuchte einerseits einen einstimmigen Beschluss sämtlicher Miteigentümer um die Kosten der Müllabfuhr individuell aufzuteilen und andererseits wird dies auch an den örtlichen Gegebenheiten scheitern. Im Regelfall ist nicht ausreichend Platz vorhanden, um für jeden Haushalt einen eigenen Container unterzubringen. Die Kosten der Müllabfuhr sind wie sämtliche andere Betriebskosten nach den Nutzwerten der Wohnungseigentumsobjekte zu verteilen, sofern keine abweichende schriftliche einstimmige Vereinbarung getroffen wurde. Eine solche Vereinbarung kann beispielsweise im Wohnungseigentumsvertrag enthalten sein. Eine derartige Vereinbarung ist zwischen den Miteigentümern auch dann wirksam, wenn sie nicht im Grundbuch angemerkt wurde.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung und habe diese befristet vermietet. Der Mieter überweist mir die monatliche Miete nie rechtzeitig. Kann ich den Mietvertrag aufgrund dieser Versäumnisse kündigen?

Wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt, können Sie den Mieter mahnen und auffordern, die Zahlungen rechtzeitig vorzunehmen. Für die Zeit des Verzuges können Sie auch Zinsen in Rechnung stellen. Sollte die Miete mehr als eine Mietzinsperiode rückständig sein, ist es auch möglich, Mietzins und Räumungsklage bei Gericht einzubringen. Sollte die Miete keine Mietzinsperiode lang offen sein, besteht die Möglichkeit, den einzelnen Mietzins klageweise geltend zu machen. Wenn die Zahlung der Mieten lediglich um wenige Tage zu spät erfolgt, wird dies als Kündigungsgrund für eine gerichtliche Aufkündigung des Vertrages höchstwahrscheinlich nicht ausreichend sein.

Ich habe vor einigen Jahren ein gefördertes Objekt mit Miet-Kauf-Option in einer Kleingartenanlage gemietet. Der Bauträger hat nicht um die Grundsteuerbefreiung angesucht und uns nun im Rahmen der Betriebskosten die Grundsteuer der vergangenen drei Jahre nachverrechnet. Müssen wir das zahlen? Es war ein Versäumnis des Bauträgers – haftet dann nicht er dafür?

Die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben sind innerhalb eines Jahres nach dem Jahr in dem die Fälligkeit eintritt, geltend zu machen. Es ist zu hinterfragen, wann die Fälligkeit eingetreten ist. Möglicherweise ist die Vorschreibung auch aus diesem Grund unzulässig. Hat der Bauträger nicht um Befreiung angesucht, kann die Abrechnung bei der Schlichtungsstelle bekämpft werden. Es sollte durchsetzbar sein, dass die Mieter nicht für das Versäumnis des Bauträgers aufkommen müssen.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Vor Jahren hatten wir einen Wasserrohrbruch in der Hausleitung. Damals musste die neue Leitung auf einem anderen Weg verlegt werden und geht daher jetzt durch den Keller eines Eigentümers. Obwohl er damals einverstanden war, will er nun, dass wieder der ursprüngliche Zustand hergestellt wird. Es wäre aber ein enormer und unnötiger Aufwand, wenn die Leitung neu verlegt wird. Muss die Eigentümergemeinschaft nachgeben? Was können wir tun?

Änderungen an allgemeinen Teilen können mit Mehrheit beschlossen werden. Wenn sich ein Miteigentümer dadurch beeinträchtigt fühlt, kann er diesen Beschluss gerichtlich anfechten. Die Frist dafür beträgt ein Monat (formell) bzw. drei Monate (inhaltlich). Änderungen können auch dann durchgesetzt werden, wenn die Objekte einzelner Eigentümer dadurch in Anspruch genommen werden. Der betreffende Eigentümer ist dafür angemessen zu entschädigen. In diesem Fall könnte daher die Genehmigung vom Gericht ersetzt werden. Wenn der betroffene Wohnungseigentümer bei der Neuverlegung zugestimmt hat, stellt sich diese Frage meines Erachtens zwar nicht, die Tatsache der Zustimmung kann allerdings zur Beweisfrage werden.

Ich bin Wohnungseigentümer. In letzter Zeit kommt es öfter vor, dass die Parkplätze im Hof von hausfremden Personen benutzt werden. Wie soll man reagieren?

Wenn Parkplätze im Hof von dazu nicht Berechtigten benutzt werden, kann innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer mit Besitzstörungsklage vorgegangen werden. Diese kann von jedem Miteigentümer eingebracht werden. Der Anspruch kann aber (mit Mehrheitsbeschluss) auch an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Dann müsste der Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft den Anspruch geltend machen. In der Praxis reicht meist die 30-Tages-Frist nicht aus, um die Formerfordernisse einzuhalten. Es ist daher sinnvoller, wenn einzelne Miteigentümer gegen den unberechtigt Parkenden vorgehen. Man könnte auch die Errichtung eines Schranken bzw. die Aufstellung von Hinweisschildern in Erwägung ziehen. Für derartige Änderungen wäre ein Mehrheitsbeschluss erforderlich.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. Weil das Haus renoviert wird, wird die Miete extrem erhöht – in meinen Fall fast um das Doppelte. Die Altmieter sollen um 2,16 Euro pro Quadratmeter mehr zahlen, die neuen Mieter um 1,16 Euro mehr. Ist so etwas rechtlich möglich? Kann ich mich wehren?

Die Erhöhung der Mietzinse im Fall einer Renovierung erfolgt in der Regel über ein Verfahren zur Erhöhung der Mietzinse gem. § 18 Mietrechtsgesetz (MRG). In diesem Verfahren wird von der Schlichtungsstelle bzw. dem Bezirksgericht die Erhöhung der Mieten festgelegt. Die Mieter haben Parteistellung und können daher auch die Entscheidung durch Abziehung zu Gericht bzw. durch Rechtsmittel bekämpfen. Beim Ausmaß der Erhöhung wird auch die Mietzinskategorie berücksichtigt, dadurch kann es zu unterschiedlichen Erhöhungen für die Mieter kommen. Es ist auch zu beachten, dass die Mietzinserhöhung gem. § 18 MRG nicht für alle Sanierungen genehmigt werden kann, Sie sollten sich bei der Hausverwaltung informieren und sich im Fall von Unklarheiten im Schlichtungsstellenverfahren aktiv beteiligen.

Wir wollen eine Wohnung kaufen. Die Mieterin der Wohnung ist schon sehr alt und zahlt noch Friedenszins. Die Tochter ist zwar dort gemeldet, wohnt aber nicht bei ihrer Mutter. Ist der Kauf für uns ein Risiko? Darf die Tochter die Wohnung übernehmen, wenn die Mieterin verstirbt?

Grundsätzlich ist nur dann von einem Eintrittsrecht der Tochter auszugehen, wenn diese in einem Haushalt mit der Mieterin lebt und einen dringenden Wohnbedarf hat. Im Einzelfall ist es natürlich immer eine Beweisfrage, ob ein gemeinsamer Haushalt vorgelegen ist.Wenn die Wohnung verkauft wird, wird der Mietvertrag übernommen und kann nicht aufgelöst werden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre jedenfalls erst zehn Jahre nach Erwerb der Wohnung möglich.

Ich habe eine Wohnung gekauft und jetzt festgestellt, dass die Eingangstür nicht richtig schließt. Man kann sie zwar versperren, aber es bleibt ein Spalt offen. Wer muss eine neue Tür bezahlen?

Die Wohnungseingangstüre ist als Begrenzung des Wohnungseigentumsobjektes von der Gemeinschaft zu erhalten. Davon abweichende Vereinbarungen müssten einstimmig und schriftlich getroffen werden. Solche Vereinbarungen finden sich oft in Wohnungseigentumsverträgen, können aber auch unabhängig davon abgeschlossen werden. Mehrheitsbeschlüsse oder mündliche Übereinkünfte in Hausversammlungen, die die Erhaltungspflicht und dadurch den Aufteilungsschlüssel für Aufwendungen ändern, sind unwirksam.

Bei meiner Mutter wurden die Dachflächenfenster in der Eigentumswohnung ausgetauscht. Im Zuge dessen musste die Wand ein wenig abgeschliffen werden und es ist ein Stück herausgebrochen. Die Verwaltung sagt, meine Mutter muss sich selbst um die Wiederherstellung der Wand und das Ausmalen kümmern, weil sich diese Teile im Inneren der Wohnung befinden. Stimmt das?

Es ist richtig, dass der Wohnungseigentümer für die Erhaltung und Wartung seiner Wohnung aufzukommen hat. Wenn im Zuge des Fensteraustausches Schäden – wie Ausbrüche in der Wand – verursacht wurden, hat der Verursacher dafür aufzukommen. Für das Ausmalen nach dem Fensteraustausch muss allerdings der betreffende Wohnungseigentümer selbst aufkommen.

Ich bin Mieterin in einem Zweifamilienhaus. Laut Vertrag werden die Heizkosten halbe-halbe geteilt weil es nur einen Zähler gibt. Die andere Familie besteht aus vier Personen und heizt viel mehr als ich allein, die Wohnungen sind gleich groß. Kann ich vom Vermieter einen zweiten Zähler oder eine andere Aufteilung verlangen?

Wenn die Heizung zusammenhängt und Verbrauchsanteile nicht ermittelt werden können, ist die Aufteilung nach beheizbarer Wohnfläche vorzunehmen. Da in diesem Fall die Wohnungen die gleiche Größe aufweisen und die Aufteilung zur Hälfte im Mietvertrag vereinbart ist, ist diese Verrechnung berechtigt. Eine Änderung der Heizanlage kann ein Mieter nicht durchsetzen. Durch eine Einigung mit dem Vermieter und dem zweiten Mieter sind Änderungen aber selbstverständlich möglich.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung und eines Stellplatzes. Ich zahle aber monatlich zwölf Euro für den Parkplatz. Kann das stimmen? Ich habe den Platz schließlich nicht gemietet, sondern gekauft.

Jeder Miteigentümer hat für die laufenden Betriebskosten aufzukommen und seinen Anteil an den Rücklagenbeiträgen zu zahlen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt entsprechend den Nutzwerten. Da auch auf Stellplätze im Wohnungseigentum ein Nutzwertanteil entfällt, haben auch die Eigentümer dieser Stellplätze einen Anteil an den Aufwendungen zu zahlen – auch wenn diese keine Wasserleitung usw. aufweisen. Auch die Rücklagenbeiträge für künftige Erhaltungsarbeiten sind von allen Eigentümern – daher auch von den Eigentümern der Stellplätze – zu bezahlen. Von diesem Aufteilungsschlüssel kann nur durch eine schriftliche einstimmige Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer abgegangen werden.

Im Zuge eines Dachgeschoßausbaus soll auch ein Lift gebaut werden. Die Errichtungskosten und die laufenden Kosten sollen nach Anteilen aufgeteilt werden. Ich habe eine sehr große Wohnung, würde den Lift aber weniger nützen als andere, die in kleineren Wohnungen wohnen. Die im ersten Stock wollen gar nicht mitzahlen. Wie kommen wir zu einem anderen Aufteilungsschlüssel?

Grundsätzlich sind die Aufwendungen des Liftes nach grundbücherlichen Anteilen zu tragen. Eigentümer einer Erdgeschoß-Wohnung könnten von den Liftkosten ausgenommen werden, wenn sie keine objektive Nutzungsmöglichkeit an der Aufzugsanlage haben. Dafür wäre es notwendig, eine einstimmige schriftliche Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer zu treffen oder einen abweichenden Aufteilungsschlüssel vom Bezirksgericht festlegen zu lassen. Bei der Festlegung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels wird vom Gericht immer auf die objektiven Nutzungsmöglichkeiten abgestellt. Es wird nicht berücksichtigt, wie oft ein Miteigentümer den Lift benutzt oder wie viele Personen in der Wohnung leben. Klicken Sie ins Bild um fortzufahren!

Ich bin Minderheitseigentümer in einem Drei-Parteien-Haus. Vor fünf Jahren wurde Wohnungseigentum begründet. Der Mehrheitseigentümer hat seine zwei Wohnungen vermietet, daher brauchen wir einen Verwalter. Er hat den Verwalter eigenmächtig bestellt und sagt, ich soll meinen Teil selbst verwalten, wenn mir das nicht passt. Kann ich das machen? Wie muss ich da vorgehen?

Die Eigentümergemeinschaft kann nur durch einen Verwalter, nicht aber durch mehrere Verwalter vertreten werden. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, eine Liegenschaft in Selbstverwaltung zu haben. Es wäre daher denkbar, dass Sie gemeinsam mit dem Mehrheitseigentümer beschließen, dass Sie die Liegenschaft verwalten und der Mehrheitseigentümer eine andere Verwaltung nur mit der Betreuung der Mieter beauftragt. Wenn die Zustimmung des Mehrheitseigentümers zu dieser Vorgangsweise nicht vorliegt, kann diese nicht erzwungen werden. Es steht aber auch dem Mehrheitseigentümer nicht zu, eigenmächtig den Verwalter zu kündigen und einen anderen Verwalter zu bestellen. Werden die Formal-Erfordernisse nicht eingehalten, kann der Beschluss innerhalb eines Monats im Außerstreitverfahren vor dem zuständigen Bezirksgericht angefochten werden.

Ich bin Wohnungseigentümer in einem zwei Jahre alten Haus. Das Garagentor ist ständig defekt, der Hersteller ist in Konkurs. Das Tor wurde daher schon öfters von einer Fremdfirma repariert. Wer zahlt die Reparaturen, und wer ist unser Ansprechpartner für die Gewährleistungs- ansprüche?

Ihr Ansprechpartner für Gewährleistungsansprüche ist Ihr Vertragspartner, d.h. im Regelfall der Bauträger. Hinsichtlich des Gewährleistungsanspruches sollten Sie sich daher an den Bauträger wenden und diesen auffordern, die erforderlichen Reparaturen oder (sollte eine Reparatur wirtschaftlich nicht sinnvoll oder unmöglich sein) den Austausch des Garagentors vornehmen zu lassen. Sollte jedoch die Hausverwaltung als Vertreter der Eigentümergemeinschaft die Reparaturen in Auftrag gegeben haben, wäre es denkbar, die Reparaturkosten vom Bauträger einzufordern. Grundsätzlich ist es sinnvoller, den Bauträger zur Gewährleistung aufzufordern und nicht in das Gewerk einzugreifen.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. In unserem Haus wurden in den vergangenen Jahren viele Balkone verbaut. Jetzt wird saniert und die Mehrheit hat beschlossen, dass im Zuge dessen alle Balkone verbaut werden sollen. Ich habe den Beschluss bei Gericht angefochten und Recht bekommen. Bald haben wir wieder eine Eigentümerversammlung, auf der die Mehrheit aber wieder eine Verbauung aller Balkone beschließen will. Was muss ich jetzt tun?

Der Eigentümergemeinschaft steht es frei – wenn ein Beschluss angefochten wurde – einen gleichen oder ähnlichen Beschluss nochmals zu fassen. Auch dieser Beschluss müsste von Ihnen wieder gerichtlich angefochten werden. Die Anfechtungsfrist beträgt in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung ein Monat, in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung drei Monate ab Aushang der Beschlussverlautbarung im Haus. Zusätzlich zum Aushang muss der Beschluss auch sämtlichen Miteigentümern durch Zusendung kundgetan werden. Wenn Sie die Verbauung der Balkone verhindern wollen, ist es wichtig, jeden Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der zu diesem Thema gefasst wird, innerhalb der Monatsfrist gerichtlich anzufechten. Auch bei Beschlüssen der außerordentlichen Verwaltung ist es sinnvoll, die Beschlussanfechtung innerhalb eines Monats bei Gericht einzubringen, da dann auch Formalmängel geltend gemacht werden können. Ich gehe davon aus, dass kein Miteigentümer gegen seinen Willen gezwungen werden kann, den Balkon verbauen zu lassen.

Meine Tochter hat eine Wohnung auf drei Jahre befristet gemietet. Muss sie trotzdem drei Monatsmieten Maklergebühr und die Vergebührung des Vertrags zahlen?

Wenn die Befristung der Wohnung drei Jahre oder mehr beträgt, stehen dem Makler drei Monatsmieten Provision zu, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Hinsichtlich der Vergebührung des Vertrages trifft die Haftung dafür grundsätzlich beide Vertragsparteien. Üblicherweise wird im Mietvertrag jedoch vereinbart, dass im Innenverhältnis zwischen Mieter und Vermieter der Mieter für die Gebühr aufzukommen hat. Wenn dies auch in Ihrem Vertrag der Fall ist, haben Sie für die Vergebührung des Vertrages aufzukommen.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Jetzt soll das ganze Haus saniert und der Dachboden ausgebaut werden. Es wurde zwar schon parifiziert, der Eigentümer des Dachgeschoßes steht aber noch nicht im Grundbuch. Er will daher auch nicht bei der Sanierung mitzahlen. Ist das rechtens?

Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass die Aufwendungen der Liegenschaft nach demjenigen Aufteilungsschlüssel zu verteilen sind, der am Ende der Abrechnungsperiode besteht. Das Wohnungseigentumsgesetz geht grundsätzlich von einer Kostentragung nach Miteigentumsanteilen aus (Ausnahmen sind dann möglich, wenn eine einstimmige, schriftliche Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer bzw. eine Festlegung des zuständigen Gerichtes vorliegen oder ein Mietverhältnis besteht, das älter ist als die Wohnungseigentumsbegründung). Im gegenständlichen Fall ist daher davon auszugehen, dass der Ausbauberechtigte des Dachbodens nicht an der Sanierung mitzuzahlen hat, da ihm grundbücherlich keine Anteile zugeschrieben sind. Zusätzlich wäre es jedoch sinnvoll zu überprüfen, ob es eine vertragliche Regelung zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Ausbauberechtigten des Dachgeschoßes gibt, die diesen verpflichtet, an den Kosten teilzunehmen.

Ich wohne in einem Haus mit drei Wohnungen, eine gehört mir, zwei dem Mehrheitseigentümer. Dieser hat, ohne mich zu fragen, einen neuen Verwalter bestellt. Ich kenne den nicht und möchte daher, dass der alte Verwalter jetzt einmal mir das Guthaben überweist und nicht dem neuen Verwalter. Kann ich darauf bestehen?

Dem Mehrheitseigentümer steht es nicht zu, eigenmächtig einen anderen Verwalter zu bestellen. Auch der Mehrheitseigentümer ist gezwungen, die Formalerfordernisse des § 24 WEG einzuhalten. Was bedeutet, dass er alle Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung zu informieren hat und diesen auch die Gelegenheit zur Äußerung zu geben hat. Wenn es zu einem Verwalterwechsel für eine Eigentümergemeinschaft kommt, hat der alte Verwalter dem neuen Verwalter das Vermögen der Eigentümergemeinschaft herauszugeben, nachdem dieses abgerechnet wurde. Im Wohnungs- eigentumsgesetz ist jedoch nicht vorgesehen, dass das Guthaben an die Miteigentümer ausgezahlt wird. Sie können daher nicht darauf bestehen, dass das Guthaben an Sie ausgezahlt wird. Die Rücklage ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft und ist daher für die Eigentümergemeinschaft vom Verwalter auf einem Konto, das auf die Eigentümergemeinschaft lautet, bzw. auf einem Anderkonto für die Eigentümer- gemeinschaft zu veranlagen.